Deweloperze uważaj! W budynku jednorodzinnym nie sprzedasz już więcej niż 2 mieszkań

Agnieszka Grabowska-Toś18 sierpnia 201728 komentarzy

Jak co roku, pierwsze dwa tygodnie sierpnia spędziłam na Mazurach. To moje ukochane miejsce od dziecka. Tu są moje korzenie i tylko tu jeziora o zachodzie słońca mają swój szczególny zapach. Ten zapach przypomina mi wakacje mojego dzieciństwa, kiedy przyjeżdżałam z rodzicami  w rodzinne strony mojej mamy. Pewnie dlatego, kiedy zbliżają się wakacje tak bardzo “ciągnie”mnie tamte strony:)

Urlop urlopem (szkoda, że tak szybko się skończył), a tu w międzyczasie pojawiły się  kolejne ważne dla deweloperów zmiany w prawie.  Zanim wyjechałam na Mazury, Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, którą właśnie podpisał Prezydent. Ustawa ta w istotny sposób zmienia między innymi ustawę o własności lokali w zakresie, w jakim odnosi się ona do zasad ustanawiania odrębnej własności lokali.

Zgodnie z zapowiedziami  Ministerstwa Infrastruktury, wprowadzone do ustawy o własności lokali regulacje, mają na celu uniemożliwienie inwestorom przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Proceder ten opisywałam już Państwu kilkakrotnie na moim blogu.

W związku z uchwaleniem nowych przepisów  zostałam poproszona przez Panią red. Annę Krzyżanowską z Gazety Prawnej o komentarz. Artykuł na ten temat ukazał się 31 lipca 2017 roku na łamach Gazety Prawnej pt. Dom jednorodzinny nie stanie się już miniblokiem. Zachęcam Państwa oczywiście do jego lektury.

Wyjaśniając w skrócie, jakie zmiany zostały wprowadzone, trzeba wspomnieć o 2 istotnych kwestiach:

Po pierwsze –  zgodnie z dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali – ust. 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie wówczas, gdy będzie to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Po drugie zaś – został wprowadzony zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy, czy planem miejscowym.

Co ta zmiana oznacza dla tych wszystkich, którzy planowali wydzielić w budynkach jednorodzinnych więcej niż dwa lokale?

Obecnie, nie będzie można tego zrobić, jeśli budynek został wybudowany na terenach  przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i jeśli inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie dla  budynku wielorodzinnego. Nie będzie też można znieść współwłasności budynku jednorodzinnego, w którym znajduje się więcej niż 2 lokale poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli na terenie, na którym znajduje się taki budynek plan miejscowy dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.

Jak to zwykle bywa – nowe przepisy już dziś budzą wątpliwości.

Przede wszystkim nie wynika z nich, kto będzie czuwał na ich przestrzeganiem. Innymi słowy – do kogo są one adresowane?

Czy na ich podstawie Starosta będzie mógł zażądać od inwestora występującego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności więcej niż 2 lokali dokumentów, potwierdzających, że wydzielenie to jest zgodne z planem miejscowym, decyzją WZ, wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie?

Czy obowiązek kontroli w tym zakresie będzie także spoczywał na notariuszach, przed którymi zawierane są umowy ustanowienia odrębnej własności lokali?

Myślę, że jedni i drudzy powinni weryfikować zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z nowymi przepisami, choć ze względu na istotę postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń – można mieć wątpliwości, czy Starosta w takim postępowaniu jest uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego i analizowania dokumentów, o których mowa w nowo dodanym ust. 1a.  Zapewne już niedługo przekonamy się, jak te przepisy zafunkcjonują w praktyce.

Druga moja wątpliwość dotyczy zawartego w dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1a zdania, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym  mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zapis ten pozostaje w sprzeczności z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt. 2a prawa budowlanego zgodnie, z którą budynek jednorodzinny to taki,  w którym dopuszcza się wydzielenie  nie więcej niż dwóch lokali  mieszkalnych, albo jednego  mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej. Moim zdaniem, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego, w którym zaprojektowano dwa lokale – jeden mieszkalny, drugi użytkowy, nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu użytkowego.  Zdaje się na to wskazywać literalne brzmienie tego przepisu.

Trzeba sobie powiedzieć jasno: zmiana przepisów, choć pożądana, niestety nie rozwiązuje wszystkich problemów. Nadal bowiem nie wiadomo, co z tymi wszystkimi budynkami, w których niezgodnie z prawem budowlanym doszło do zmiany funkcji –  z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Należałoby zastanowić się, jak pomóc tym wszystkim poszkodowanym, którzy w tej chwili toczą batalię z nadzorem budowlanym i obawiają się utraty swoich mieszkań, z powodu działań nieuczciwych, bądź niedoświadczonych deweloperów.

Może Ministerstwo Infrastruktury pójdzie za ciosem i wymyśli jakieś salomonowe rozwiązanie. Pożyjemy, zobaczymy:)

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

{ 28 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Adrian 1 września, 2017 o 11:43

A jak się ma sprawa jak plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę bliźniaczą to czy można:
wybudować 2 budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej i w nich wydzielić po dwa lokale mieszkalne? Na poszczególnych kondygnacjach?
To chyba jest dopuszczalne prawda?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 1 września, 2017 o 11:51

Tak, to jest dopuszczalne (dwa lokale w każdej połówce bliźniaka).

Odpowiedz

Robert 17 października, 2017 o 20:24

A co jeśli plan jasno wskazuje ile ma mieć działka pod bliźniaka ale na końcu zapisu jest wzmianka “i dotyczy nowych podziałów” a moja działka jest ze starego podziału, zastanego bo MPZP został uchwalony później. Czy w takim razie bliźniaka mogę wybudować?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 17 listopada, 2017 o 17:51

Panie Robercie.
Ja bym przyjęła, że skoro dotyczy to nowych podziałów, to do “starych” działek to się nie odnosi. Proszę jednak nie sugerować się tą odpowiedzią. Musiałabym zapoznać się z treścią planu, by móc to w sposób wiążący ocenić.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Adrian 1 września, 2017 o 12:57

Dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Robert 6 września, 2017 o 23:06

Pani Agnieszko,

czy można liczyć na Pani wyjaśnienie kwestii znoszenia współwłasności poprzez podział jednego domu jednorodzinnego w linii pionowej na dwa domy jednorodzinne z odrębnymi działkami? Czy omawiana nowelizacja ustawy coś zmienia w tej kwestii jak ktoś buduje dom jednorodzinny dwulokalowy ale nie występuje o samodzilność lokali tylko po wybudowaniu dzieli dom na pół wraz z działką? Ustawa wg mnie mówi o wydzielaniu lokali a nie o wydzielaniu odrębnej nieruchomości w postaci działki z domem. Czyli jak się podziali większy dom jednorodzinny na pół na dwa domy jednorodzinne to można też potem w każdej połówce wydzielić po dwa lokale mieszkalne?
Proszę o wyjaśnienie. Z góry dziękuję.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 21 września, 2017 o 15:38

Panie Robercie,
ma Pan rację, rzeczywiście ustawa nic na ten temat nie mówi. Moim zdaniem jednak rozwiązanie, które Pan proponuje nie jest właściwe. Proszę śledzić bloga, zapewne zajmę się i tą kwestią:)
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Adrian 27 października, 2017 o 14:09

Opisana powyżej sytuacja jest niemożliwa do przeprowadzenia bo dom w zabudowie bliźniaczej czy też szeregowej musi stanowić samodzielną całość konstrukcyjną. Musi zatem posiadać osobne ściany i osobne fundamenty. A więc już z samego założenia jest możliwość wydzielenia działki oraz dwóch lokali mieszkalnych.
W opisanej sytuacji nie wydzielimy domu jako samodzielną całość konstrukcyjną a jedynie mieszkania gdzie działka i tak będzie współwłasnością.

Odpowiedz

Jacek 30 września, 2017 o 10:56

Czy przepis ten ma szanse skutecznie ukrócić proceder projektowania w centrach miast budynków mieszkalnych wielorodzinnych z olbrzymimi mieszkaniami, z góry z zamiarem podziału ich na mniejsze po zakończeniu inwestycji? Chodziło o obejście zapisów planów zagospodarowania przestrzennego narzucających konieczność zapewnienia określonych ilości miejsc postojowych w stosunku do ilości mieszkań w garażach takich budynków. Czy też takie obchodzenie przepisów będzie w takich wypadkach dalej możliwe?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 1 października, 2017 o 16:14

Panie Jacku,
ten przepis nie dotyczy sytuacji, którą Pan opisuje.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jacek 6 października, 2017 o 21:59

Sugeruje Pani, że art. 2. 1a ustawy o własności lokali nie uniemożliwi uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnym i na jego podstawie sprzedaży mieszkań powstałych z podziału pojedynczego lokalu mieszkalnego? Czy też, że w przypadku budynków wielorodzinnych istniały i istnieją nadal inne furtki do podziału mieszkań, tak aby obejść zapisy planu zagospodarowania przestrzennego o ilości miejsc postojowych na mieszkanie?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 13 października, 2017 o 19:51

Tak, takie furtki istniały i biorąc pod uwagę, że cel, jaki przyświecał tej nowelizacji związany był z przekształcaniem budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, można uznać, że na gruncie nowego przepisu nadal istnieją. Czy praktyka pójdzie w kierunku, o którym Pan pisze – czas pokaże. Moim zdaniem, wymagałoby to od organu wydającego zaświadczenie prowadzenia postępowania dowodowego i wyjaśniającego, w zbyt szerokim zakresie, a to by stało w sprzeczności z istotą postępowania ws wydawania zaświadczeń.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jacek 12 października, 2017 o 22:44

Od tygodnia mój kolejny post w tej sprawie wisi jako czekający na akceptację. Czy mogę liczyć na odpowiedź?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 13 października, 2017 o 19:51

Odpowiedziałam:)

Odpowiedz

Sławek 26 października, 2017 o 12:39

Mnie zastanawia bardziej jak mam interpretować zapis iż zgodnie z MPZP mogę wybudować na swojej działce dom jednorodzinny do 4 mieszkań – oznaczenie M22. Według paragrafu który został przytoczony w artykule to prawo budowlane przewiduje wybudowania domu jednorodzinnego tylko do 2 mieszkań. Czy mam w takim razie rozumieć że jest to teren do zabudowy jednorodzinnej czy wielorodzinnej. Co z odbiorem takiej budowli ? Odbywa się to tylko na zgłoszenie jak w przypadku domów jednorodzinnych ? Poniżej zamieszczam link do planu http://www.gdansk.pl/zagospodarowanie-przestrzenne/plany,1224

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 17 listopada, 2017 o 17:55

Panie Sławku, odpowiedź na te wszystkie pytania niestety wykracza poza ramy komentarza, gdyż wymagałoby z mojej strony analizy sprawy.
Jeśli jest Pan zainteresowany – zapraszam do współpracy:)
Pozdrawiam,

Odpowiedz

Sabina 7 listopada, 2017 o 11:22

witam, co można zrobić jeśli ktoś ma dom jednorodzinny wybudowany dawno temu na terenie gdzie dopuszczono budowę wielorodzinną i jednorodzinną ale pozwolenie było na jednorodzinny i zrobione są 3 lokale mieszkalne samodzielne. jak to prawnie zalegalizować teraz po zmianach? dawno temu tez wydano zaswiadczenia o samodzielnosci ale nic wicej sie nie działo a teraz sie przepisy pozmieniały i notariusz nie chce ustanowic odrębnej własności lokali

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 17 listopada, 2017 o 17:59

Pani Sabino, trzeba przeprowadzić procedurę zmiany sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny.

Odpowiedz

Bogdan 29 listopada, 2017 o 10:30

Dzień dobry. Mam pytanie dotyczące wydzielania mieszkań w domu jednorodzinnym dwulokalowym. Deweloper wybudował 3-piętrowy budynek jednorodzinny dwulokalowy o powierzchni 240m2 (3x 80m2) z zamiarem wydzielenia trzech mieszkań. Jak wiemy, przepisy się zmieniły i w chwili obecnej może wyodrębnić tylko dwa mieszkania (mówimy o terenie gdzie dopuszczona jest jedynie zabudowa jednorodzinna). Pytanie: czy może wyodrębnić i przenieść własność tylko dwóch lokali, każde po 80m2? Co wtedy dzieje się z trzecim poziomem, którego nie można wyodrębnić i dla którego nie można utworzyć KW? Czy może to bez problemów pozostać jako pustostan, który ewentualnie kiedyś będzie mógł stać się własnością jednego z pozostałych mieszkań w bloku a tymczasem pozostanie pusty mimo, iż pierwotnie uzyskując pozwolenie na budowę uważano je jako część mieszkania dwupoziomowego? Jak ugryźć to prawnie aby bez problemów wyodrębnić i przenieść własność tych dwóch mieszkań po 80m2, dla których zostały podpisane umowy deweloperskie i umowy przedwstępne sprzedaży?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 3 grudnia, 2017 o 12:17

Panie Bogdanie,
zadał Pan wiele pytań i w związku z tym temat wymaga analizy. Dlatego zapraszam do kontaktu bezpośrednio z kancelarią, jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem odpowiedzi na nurtujące Pana pytania.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Artur Hebdus 20 kwietnia, 2018 o 20:09

Witam. Mam pytanie czy developer może wybudować na terenie pod zabudowę jednorodzinna 2 budynki w zabudowie bliźniaczej i w każdym wydzielić po 2 lokale mieszkalne i jest to na jednej działce na której ma stanąć 13 takich budynków w zabudowie bliźniaczej. W zasadzie na b.malym obszarze powstanie wielkie osiedle co praktycznie nie ma nic wspólnego z zabudowa jednorodzinna.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 22 kwietnia, 2018 o 19:26

Panie Arturze,
Tak, może, pod warunkiem, że plan dopuszcza w tym terenie budynki w zabudowie bliźniaczej.

Odpowiedz

Jan 1 grudnia, 2018 o 07:25

Dzień dobry.
Mam pytanie-Czy starostwo które wydaje pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego dwulokalowego może wymagać jednego wejścia do tego budynku?.Wejście ma spinać dwa lokale i dopiero w środku można to rozprowadzić dowolnie

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 7 grudnia, 2018 o 13:51

Panie Janie,
a jaką podstawę prawną wskazuje starostwo żądając jednego wejścia?

Odpowiedz

Gabriel 14 marca, 2019 o 14:52

Drodzy, mam do Was prośbę o wsparcie mnie Waszą wiedzą. Chce wybudować dom jednorodzinny dwulokalowy. Działka ma 1150mkw a plan zagospodarowania przestrzennego mówi o tym, że na jeden dom musi być co najmniej 750mkw. Czyli na bliźniaka potrzebowałbym 1500mkw. Dlatego też chce pobudować dom jednorodzinny dwulokalowy. Pytanie : czy po ukończeniu budowy i oddaniu budynku oraz sprzedaży jednej połówki, nie będzie problemu z sądownym podziałem domu i działki na dwie niezależne części? tak aby były dwie niezależne nieruchomości?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 1 sierpnia, 2019 o 12:20

Panie Jarosławie. A jaką decyzję o przekształceniu ma Pan na myśli? Obecnie co do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wydawane jest jedynie zaświadczenie które co do zasady potwierdza, że przekształcenie nastąpiło z dniem 1.01.2019.

Odpowiedz

Mateusz 18 czerwca, 2020 o 11:53

Dzień dobry.
Planujemy z żoną i szwagrem wybudować dla siebie bliźniaka. Mamy na oku działkę budowlaną o powierzchni 0,1100 ha. Okazało się że w planie miejscowym powyższa działka leży w terenach gdzie można wybudować dom jednorodzinny wolnostojący (brak możliwości budowy bliźniaka oraz szeregówki).
Proszę powiedzieć czy da się ten temat w jakiś sposób “obejść”? Na forach wyczytałem iż na ww terenach można postawić dom jednorodzinny dwulokalowy.
Jeżeli jest taka opcja to czy można zaadoptować dom bliźniaczy na dom dwulokalowy?
Proszę o odpowiedź,
Pozdrawiam Serdecznie

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 18 czerwca, 2020 o 13:57

Panie Mateuszu,
odradzałabym Panu opieranie się na forach internetowych odnośnie tego, co na danej działce można zbudować. Najlepiej wystąpić o wypis z miejscowego planu i skonsultować to jeszcze z architektem. Jeśli chce Pan wybudować dom wolnostojący dla 2 rodzin, to oczywiście można w takim domu zaprojektować dwa odrębne lokale, w których będa mieszkać dwie rodziny. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić plan miejscowy, czy będzie to dopuszczalne, czy plan także i takiej zabudowy nie wyłącza.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że zainteresował Cię mój wpis na blogu i chcesz s go komentować. Jeśli jednak tą drogą szukasz pomocy prawnej w swojej sprawie, to zapraszam Cię do skorzystania z moich usług w tym zakresie. Dane do kontaktu ze mną znajdziesz w zakładce Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: