Deweloperze uważaj! W budynku jednorodzinnym nie sprzedasz już więcej niż 2 mieszkań

Jak co roku, pierwsze dwa tygodnie sierpnia spędziłam na Mazurach. To moje ukochane miejsce od dziecka. Tu są moje korzenie i tylko tu jeziora o zachodzie słońca mają swój szczególny zapach. Ten zapach przypomina mi wakacje mojego dzieciństwa, kiedy przyjeżdżałam z rodzicami  w rodzinne strony mojej mamy. Pewnie dlatego, kiedy zbliżają się wakacje tak bardzo “ciągnie”mnie tamte strony:)

Urlop urlopem (szkoda, że tak szybko się skończył), a tu w międzyczasie pojawiły się  kolejne ważne dla deweloperów zmiany w prawie.  Zanim wyjechałam na Mazury, Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, którą właśnie podpisał Prezydent. Ustawa ta w istotny sposób zmienia między innymi ustawę o własności lokali w zakresie, w jakim odnosi się ona do zasad ustanawiania odrębnej własności lokali.

Zgodnie z zapowiedziami  Ministerstwa Infrastruktury, wprowadzone do ustawy o własności lokali regulacje, mają na celu uniemożliwienie inwestorom przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Proceder ten opisywałam już Państwu kilkakrotnie na moim blogu.

W związku z uchwaleniem nowych przepisów  zostałam poproszona przez Panią red. Annę Krzyżanowską z Gazety Prawnej o komentarz. Artykuł na ten temat ukazał się 31 lipca 2017 roku na łamach Gazety Prawnej pt. Dom jednorodzinny nie stanie się już miniblokiem. Zachęcam Państwa oczywiście do jego lektury.

Wyjaśniając w skrócie, jakie zmiany zostały wprowadzone, trzeba wspomnieć o 2 istotnych kwestiach:

Po pierwsze –  zgodnie z dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali – ust. 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie wówczas, gdy będzie to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Po drugie zaś – został wprowadzony zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy, czy planem miejscowym.

Co ta zmiana oznacza dla tych wszystkich, którzy planowali wydzielić w budynkach jednorodzinnych więcej niż dwa lokale?

Obecnie, nie będzie można tego zrobić, jeśli budynek został wybudowany na terenach  przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i jeśli inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie dla  budynku wielorodzinnego. Nie będzie też można znieść współwłasności budynku jednorodzinnego, w którym znajduje się więcej niż 2 lokale poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli na terenie, na którym znajduje się taki budynek plan miejscowy dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.

Jak to zwykle bywa – nowe przepisy już dziś budzą wątpliwości.

Przede wszystkim nie wynika z nich, kto będzie czuwał na ich przestrzeganiem. Innymi słowy – do kogo są one adresowane?

Czy na ich podstawie Starosta będzie mógł zażądać od inwestora występującego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności więcej niż 2 lokali dokumentów, potwierdzających, że wydzielenie to jest zgodne z planem miejscowym, decyzją WZ, wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie?

Czy obowiązek kontroli w tym zakresie będzie także spoczywał na notariuszach, przed którymi zawierane są umowy ustanowienia odrębnej własności lokali?

Myślę, że jedni i drudzy powinni weryfikować zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z nowymi przepisami, choć ze względu na istotę postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń – można mieć wątpliwości, czy Starosta w takim postępowaniu jest uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego i analizowania dokumentów, o których mowa w nowo dodanym ust. 1a.  Zapewne już niedługo przekonamy się, jak te przepisy zafunkcjonują w praktyce.

Druga moja wątpliwość dotyczy zawartego w dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1a zdania, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym  mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zapis ten pozostaje w sprzeczności z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt. 2a prawa budowlanego zgodnie, z którą budynek jednorodzinny to taki,  w którym dopuszcza się wydzielenie  nie więcej niż dwóch lokali  mieszkalnych, albo jednego  mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej. Moim zdaniem, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego, w którym zaprojektowano dwa lokale – jeden mieszkalny, drugi użytkowy, nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu użytkowego.  Zdaje się na to wskazywać literalne brzmienie tego przepisu.

Trzeba sobie powiedzieć jasno: zmiana przepisów, choć pożądana, niestety nie rozwiązuje wszystkich problemów. Nadal bowiem nie wiadomo, co z tymi wszystkimi budynkami, w których niezgodnie z prawem budowlanym doszło do zmiany funkcji –  z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Należałoby zastanowić się, jak pomóc tym wszystkim poszkodowanym, którzy w tej chwili toczą batalię z nadzorem budowlanym i obawiają się utraty swoich mieszkań, z powodu działań nieuczciwych, bądź niedoświadczonych deweloperów.

Może Ministerstwo Infrastruktury pójdzie za ciosem i wymyśli jakieś salomonowe rozwiązanie. Pożyjemy, zobaczymy:)