Jak co roku, pierwsze dwa tygodnie sierpnia spędziłam na Mazurach. To moje ukochane miejsce od dziecka. Tu są moje korzenie i tylko tu jeziora o zachodzie słońca mają swój szczególny zapach. Ten zapach przypomina mi wakacje mojego dzieciństwa, kiedy przyjeżdżałam z rodzicami w rodzinne strony mojej mamy. Pewnie dlatego, kiedy zbliżają się wakacje tak bardzo “ciągnie”mnie tamte strony:)
Urlop urlopem (szkoda, że tak szybko się skończył), a tu w międzyczasie pojawiły się kolejne ważne dla deweloperów zmiany w prawie. Zanim wyjechałam na Mazury, Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, którą właśnie podpisał Prezydent. Ustawa ta w istotny sposób zmienia między innymi ustawę o własności lokali w zakresie, w jakim odnosi się ona do zasad ustanawiania odrębnej własności lokali.
Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Infrastruktury, wprowadzone do ustawy o własności lokali regulacje, mają na celu uniemożliwienie inwestorom przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Proceder ten opisywałam już Państwu kilkakrotnie na moim blogu.
W związku z uchwaleniem nowych przepisów zostałam poproszona przez Panią red. Annę Krzyżanowską z Gazety Prawnej o komentarz. Artykuł na ten temat ukazał się 31 lipca 2017 roku na łamach Gazety Prawnej pt. Dom jednorodzinny nie stanie się już miniblokiem. Zachęcam Państwa oczywiście do jego lektury.
Wyjaśniając w skrócie, jakie zmiany zostały wprowadzone, trzeba wspomnieć o 2 istotnych kwestiach:
Po pierwsze – zgodnie z dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali – ust. 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie wówczas, gdy będzie to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.
Po drugie zaś – został wprowadzony zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy, czy planem miejscowym.
Co ta zmiana oznacza dla tych wszystkich, którzy planowali wydzielić w budynkach jednorodzinnych więcej niż dwa lokale?
Obecnie, nie będzie można tego zrobić, jeśli budynek został wybudowany na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i jeśli inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie dla budynku wielorodzinnego. Nie będzie też można znieść współwłasności budynku jednorodzinnego, w którym znajduje się więcej niż 2 lokale poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli na terenie, na którym znajduje się taki budynek plan miejscowy dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.
Jak to zwykle bywa – nowe przepisy już dziś budzą wątpliwości.
Przede wszystkim nie wynika z nich, kto będzie czuwał na ich przestrzeganiem. Innymi słowy – do kogo są one adresowane?
Czy na ich podstawie Starosta będzie mógł zażądać od inwestora występującego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności więcej niż 2 lokali dokumentów, potwierdzających, że wydzielenie to jest zgodne z planem miejscowym, decyzją WZ, wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie?
Czy obowiązek kontroli w tym zakresie będzie także spoczywał na notariuszach, przed którymi zawierane są umowy ustanowienia odrębnej własności lokali?
Myślę, że jedni i drudzy powinni weryfikować zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z nowymi przepisami, choć ze względu na istotę postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń – można mieć wątpliwości, czy Starosta w takim postępowaniu jest uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego i analizowania dokumentów, o których mowa w nowo dodanym ust. 1a. Zapewne już niedługo przekonamy się, jak te przepisy zafunkcjonują w praktyce.
Druga moja wątpliwość dotyczy zawartego w dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1a zdania, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zapis ten pozostaje w sprzeczności z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt. 2a prawa budowlanego zgodnie, z którą budynek jednorodzinny to taki, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, albo jednego mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej. Moim zdaniem, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego, w którym zaprojektowano dwa lokale – jeden mieszkalny, drugi użytkowy, nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu użytkowego. Zdaje się na to wskazywać literalne brzmienie tego przepisu.
Trzeba sobie powiedzieć jasno: zmiana przepisów, choć pożądana, niestety nie rozwiązuje wszystkich problemów. Nadal bowiem nie wiadomo, co z tymi wszystkimi budynkami, w których niezgodnie z prawem budowlanym doszło do zmiany funkcji – z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Należałoby zastanowić się, jak pomóc tym wszystkim poszkodowanym, którzy w tej chwili toczą batalię z nadzorem budowlanym i obawiają się utraty swoich mieszkań, z powodu działań nieuczciwych, bądź niedoświadczonych deweloperów.
Może Ministerstwo Infrastruktury pójdzie za ciosem i wymyśli jakieś salomonowe rozwiązanie. Pożyjemy, zobaczymy:)
{ 30 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
A jak się ma sprawa jak plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę bliźniaczą to czy można:
wybudować 2 budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej i w nich wydzielić po dwa lokale mieszkalne? Na poszczególnych kondygnacjach?
To chyba jest dopuszczalne prawda?
Tak, to jest dopuszczalne (dwa lokale w każdej połówce bliźniaka).
A co jeśli plan jasno wskazuje ile ma mieć działka pod bliźniaka ale na końcu zapisu jest wzmianka “i dotyczy nowych podziałów” a moja działka jest ze starego podziału, zastanego bo MPZP został uchwalony później. Czy w takim razie bliźniaka mogę wybudować?
Panie Robercie.
Ja bym przyjęła, że skoro dotyczy to nowych podziałów, to do “starych” działek to się nie odnosi. Proszę jednak nie sugerować się tą odpowiedzią. Musiałabym zapoznać się z treścią planu, by móc to w sposób wiążący ocenić.
Pozdrawiam!
Dziękuję za odpowiedź.
Pani Agnieszko,
czy można liczyć na Pani wyjaśnienie kwestii znoszenia współwłasności poprzez podział jednego domu jednorodzinnego w linii pionowej na dwa domy jednorodzinne z odrębnymi działkami? Czy omawiana nowelizacja ustawy coś zmienia w tej kwestii jak ktoś buduje dom jednorodzinny dwulokalowy ale nie występuje o samodzilność lokali tylko po wybudowaniu dzieli dom na pół wraz z działką? Ustawa wg mnie mówi o wydzielaniu lokali a nie o wydzielaniu odrębnej nieruchomości w postaci działki z domem. Czyli jak się podziali większy dom jednorodzinny na pół na dwa domy jednorodzinne to można też potem w każdej połówce wydzielić po dwa lokale mieszkalne?
Proszę o wyjaśnienie. Z góry dziękuję.
Panie Robercie,
ma Pan rację, rzeczywiście ustawa nic na ten temat nie mówi. Moim zdaniem jednak rozwiązanie, które Pan proponuje nie jest właściwe. Proszę śledzić bloga, zapewne zajmę się i tą kwestią:)
Pozdrawiam!
Opisana powyżej sytuacja jest niemożliwa do przeprowadzenia bo dom w zabudowie bliźniaczej czy też szeregowej musi stanowić samodzielną całość konstrukcyjną. Musi zatem posiadać osobne ściany i osobne fundamenty. A więc już z samego założenia jest możliwość wydzielenia działki oraz dwóch lokali mieszkalnych.
W opisanej sytuacji nie wydzielimy domu jako samodzielną całość konstrukcyjną a jedynie mieszkania gdzie działka i tak będzie współwłasnością.
Czy przepis ten ma szanse skutecznie ukrócić proceder projektowania w centrach miast budynków mieszkalnych wielorodzinnych z olbrzymimi mieszkaniami, z góry z zamiarem podziału ich na mniejsze po zakończeniu inwestycji? Chodziło o obejście zapisów planów zagospodarowania przestrzennego narzucających konieczność zapewnienia określonych ilości miejsc postojowych w stosunku do ilości mieszkań w garażach takich budynków. Czy też takie obchodzenie przepisów będzie w takich wypadkach dalej możliwe?
Panie Jacku,
ten przepis nie dotyczy sytuacji, którą Pan opisuje.
Pozdrawiam!
Sugeruje Pani, że art. 2. 1a ustawy o własności lokali nie uniemożliwi uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnym i na jego podstawie sprzedaży mieszkań powstałych z podziału pojedynczego lokalu mieszkalnego? Czy też, że w przypadku budynków wielorodzinnych istniały i istnieją nadal inne furtki do podziału mieszkań, tak aby obejść zapisy planu zagospodarowania przestrzennego o ilości miejsc postojowych na mieszkanie?
Tak, takie furtki istniały i biorąc pod uwagę, że cel, jaki przyświecał tej nowelizacji związany był z przekształcaniem budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, można uznać, że na gruncie nowego przepisu nadal istnieją. Czy praktyka pójdzie w kierunku, o którym Pan pisze – czas pokaże. Moim zdaniem, wymagałoby to od organu wydającego zaświadczenie prowadzenia postępowania dowodowego i wyjaśniającego, w zbyt szerokim zakresie, a to by stało w sprzeczności z istotą postępowania ws wydawania zaświadczeń.
Pozdrawiam!
Od tygodnia mój kolejny post w tej sprawie wisi jako czekający na akceptację. Czy mogę liczyć na odpowiedź?
Odpowiedziałam:)
Mnie zastanawia bardziej jak mam interpretować zapis iż zgodnie z MPZP mogę wybudować na swojej działce dom jednorodzinny do 4 mieszkań – oznaczenie M22. Według paragrafu który został przytoczony w artykule to prawo budowlane przewiduje wybudowania domu jednorodzinnego tylko do 2 mieszkań. Czy mam w takim razie rozumieć że jest to teren do zabudowy jednorodzinnej czy wielorodzinnej. Co z odbiorem takiej budowli ? Odbywa się to tylko na zgłoszenie jak w przypadku domów jednorodzinnych ? Poniżej zamieszczam link do planu http://www.gdansk.pl/zagospodarowanie-przestrzenne/plany,1224
Panie Sławku, odpowiedź na te wszystkie pytania niestety wykracza poza ramy komentarza, gdyż wymagałoby z mojej strony analizy sprawy.
Jeśli jest Pan zainteresowany – zapraszam do współpracy:)
Pozdrawiam,
witam, co można zrobić jeśli ktoś ma dom jednorodzinny wybudowany dawno temu na terenie gdzie dopuszczono budowę wielorodzinną i jednorodzinną ale pozwolenie było na jednorodzinny i zrobione są 3 lokale mieszkalne samodzielne. jak to prawnie zalegalizować teraz po zmianach? dawno temu tez wydano zaswiadczenia o samodzielnosci ale nic wicej sie nie działo a teraz sie przepisy pozmieniały i notariusz nie chce ustanowic odrębnej własności lokali
Pani Sabino, trzeba przeprowadzić procedurę zmiany sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny.
Dzień dobry. Mam pytanie dotyczące wydzielania mieszkań w domu jednorodzinnym dwulokalowym. Deweloper wybudował 3-piętrowy budynek jednorodzinny dwulokalowy o powierzchni 240m2 (3x 80m2) z zamiarem wydzielenia trzech mieszkań. Jak wiemy, przepisy się zmieniły i w chwili obecnej może wyodrębnić tylko dwa mieszkania (mówimy o terenie gdzie dopuszczona jest jedynie zabudowa jednorodzinna). Pytanie: czy może wyodrębnić i przenieść własność tylko dwóch lokali, każde po 80m2? Co wtedy dzieje się z trzecim poziomem, którego nie można wyodrębnić i dla którego nie można utworzyć KW? Czy może to bez problemów pozostać jako pustostan, który ewentualnie kiedyś będzie mógł stać się własnością jednego z pozostałych mieszkań w bloku a tymczasem pozostanie pusty mimo, iż pierwotnie uzyskując pozwolenie na budowę uważano je jako część mieszkania dwupoziomowego? Jak ugryźć to prawnie aby bez problemów wyodrębnić i przenieść własność tych dwóch mieszkań po 80m2, dla których zostały podpisane umowy deweloperskie i umowy przedwstępne sprzedaży?
Panie Bogdanie,
zadał Pan wiele pytań i w związku z tym temat wymaga analizy. Dlatego zapraszam do kontaktu bezpośrednio z kancelarią, jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem odpowiedzi na nurtujące Pana pytania.
Pozdrawiam!
Witam. Mam pytanie czy developer może wybudować na terenie pod zabudowę jednorodzinna 2 budynki w zabudowie bliźniaczej i w każdym wydzielić po 2 lokale mieszkalne i jest to na jednej działce na której ma stanąć 13 takich budynków w zabudowie bliźniaczej. W zasadzie na b.malym obszarze powstanie wielkie osiedle co praktycznie nie ma nic wspólnego z zabudowa jednorodzinna.
Panie Arturze,
Tak, może, pod warunkiem, że plan dopuszcza w tym terenie budynki w zabudowie bliźniaczej.
Dzień dobry.
Mam pytanie-Czy starostwo które wydaje pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego dwulokalowego może wymagać jednego wejścia do tego budynku?.Wejście ma spinać dwa lokale i dopiero w środku można to rozprowadzić dowolnie
Panie Janie,
a jaką podstawę prawną wskazuje starostwo żądając jednego wejścia?
Drodzy, mam do Was prośbę o wsparcie mnie Waszą wiedzą. Chce wybudować dom jednorodzinny dwulokalowy. Działka ma 1150mkw a plan zagospodarowania przestrzennego mówi o tym, że na jeden dom musi być co najmniej 750mkw. Czyli na bliźniaka potrzebowałbym 1500mkw. Dlatego też chce pobudować dom jednorodzinny dwulokalowy. Pytanie : czy po ukończeniu budowy i oddaniu budynku oraz sprzedaży jednej połówki, nie będzie problemu z sądownym podziałem domu i działki na dwie niezależne części? tak aby były dwie niezależne nieruchomości?
Panie Jarosławie. A jaką decyzję o przekształceniu ma Pan na myśli? Obecnie co do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wydawane jest jedynie zaświadczenie które co do zasady potwierdza, że przekształcenie nastąpiło z dniem 1.01.2019.
Dzień dobry.
Planujemy z żoną i szwagrem wybudować dla siebie bliźniaka. Mamy na oku działkę budowlaną o powierzchni 0,1100 ha. Okazało się że w planie miejscowym powyższa działka leży w terenach gdzie można wybudować dom jednorodzinny wolnostojący (brak możliwości budowy bliźniaka oraz szeregówki).
Proszę powiedzieć czy da się ten temat w jakiś sposób “obejść”? Na forach wyczytałem iż na ww terenach można postawić dom jednorodzinny dwulokalowy.
Jeżeli jest taka opcja to czy można zaadoptować dom bliźniaczy na dom dwulokalowy?
Proszę o odpowiedź,
Pozdrawiam Serdecznie
Panie Mateuszu,
odradzałabym Panu opieranie się na forach internetowych odnośnie tego, co na danej działce można zbudować. Najlepiej wystąpić o wypis z miejscowego planu i skonsultować to jeszcze z architektem. Jeśli chce Pan wybudować dom wolnostojący dla 2 rodzin, to oczywiście można w takim domu zaprojektować dwa odrębne lokale, w których będa mieszkać dwie rodziny. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić plan miejscowy, czy będzie to dopuszczalne, czy plan także i takiej zabudowy nie wyłącza.
Pozdrawiam
Szanowna Pani Agnieszko,
odkopię wątek, ale mam pytanie odnośnie mojej sytuacji.
Zbudowaliśmy z rodzicami dom w postaci jednorodzinnego dwulokalowego. Osobne wejścia, przyłącza itp.
Obecnie nie jest jeszcze zamieszkany, ale powoli do tego się zbliżamy.
Chcielibyśmy po uzyskaniu odbioru wystąpić o samodzielność lokali użytkowych, jednak jak słusznie zauważył rzeczoznawca zarówno w pozwoleniu jak i nazwie projektu jest błąd, ponieważ dotyczy budowy “domu jednorodzinnego”.
Czy rzeczywiście uniemożliwi nam to wydzielenie lokalu? Czy istnieje inna możliwość odseparowania własności?
Pozdrawiam serdecznie
Panie Mateuszu,
w domu jednorodzinnym nie można wyodrębnić 2 lokali użytkowych.
Pozdrawiam!