dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Wniosek do planu ogólnego – jak go wypełnić?

Agnieszka Grabowska-Toś14 kwietnia 20244 komentarze

Jeśli jesteś deweloperem, inwestorem, właścicielem działki, a gmina, na terenie której masz nieruchomość, przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego, powinieneś złożyć wniosek do planu ogólnego.

Dlaczego to takie ważne? I jak to zrobić?

Tego dowiesz się z dzisiejszego wpisu na temat wniosku do planu ogólnego.

Część miast, np. Kraków, Katowice, Gdańsk, Łódź, Kielce, Koszalin, już przystąpiło do procedowania planu ogólnego i rozpoczęło zbieranie wniosków do projektu planu ogólnego.

W związku z tym wyznaczono terminy, do których trzeba będzie złożyć wniosek do planu ogólnego.

Plan ogólny zastąpi dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zgodnie z ustawą wprowadzającą reformę planowania przestrzennego, mają obowiązywać do 31 grudnia 2025 roku.

Niewykluczone, że termin ten zostanie wydłużony.

Obecnie na etapie konsultacji jest bowiem  projekt zmian do Krajowego Planu Odbudowy.

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej na ten temat, polecam artykuł redaktor Renaty Krupy-Dąbrowskiej na portalu Prawo.pl pt. KPO: Będzie czas na uchwalenie ogólnych planów, ale nowe wymogi też z „sufitu” z moim komentarzem na ten temat.

Zmiana KPO być może spowoduje zmianę terminu, do którego gminy będą zobowiązane uchwalić plan ogólny.

Na razie jednak obowiązuje termin 31 grudnia 2025 roku, w związku z tym, ze względu na konsekwencje braku planu ogólnego po tej dacie – gminy muszą spieszyć się jego uchwaleniem. 

Wniosek do planu ogólnego

Wniosek do planu ogólnego – dlaczego trzeba go złożyć?

Bez względu jednak na to, jaki będzie ostatecznie termin uchwalenia planu ogólnego, jeśli gmina przystąpiła już do jego procedowania, ważne jest by śledzić procedurę, uczestniczyć w niej i mieć wpływ na ustalenia, jakie plan ogólny będzie przewidywał dla naszej działki.

Warto mieć to na uwadze, zwłaszcza w sytuacji, kiedy nasza działka nie jest objęta planem miejscowym.

Jeśli nieruchomość jest objętą planem miejscowym, który nie dopuszcza na intersującej Was działce zabudowy mieszkaniowej, również powinniście złożyć wniosek do planu ogólnego o objęcie tej działki strefą wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną lub jednorodzinną.

Najlepiej to oczywiście zrobić w porozumieniu z właścicielem takiej działki.

Jeżeli gmina przychyli się do wniosku, otworzy Wam to drogę np. do skorzystania z możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowej na tym gruncie na podstawie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, który może być sprzeczny z istniejącym planem miejscowym, ale musi być zgodny z planem ogólnym.

          >>> Przeczytaj e-book pt. Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów

PAMIĘTAJ!

Plan ogólny nie będzie powtórzeniem jeden do jeden tego, co zostało zawarte w studium!

Jeśli studium przewiduje dla danego terenu zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną, to nie oznacza, że automatycznie w tym terenie będziemy mieć strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną lub jednorodzinną.

I odwrotnie – jeśli studium przewidywało dla naszego terenu zieleń, nie oznacza to, że na pewno pozostanie tam zieleń.

Inaczej będzie w przypadku, gdy nasza nieruchomość jest już objęta obowiązującym planem miejscowym i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.

W takim przypadku zostanie ona z automatu objęta strefą wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną lub jednorodzinną.

Złożenie wniosku do planu ogólnego jest niezwykle istotne dlatego, że plan ogólny będzie podstawą dla uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i dla wydawanych po jego wejściu w życie decyzji o warunkach zabudowy.

Zarówno nowo uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zmiany istniejących obecnie planów miejscowych, a także decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z ustaleniami planu ogólnego.

To plan ogólny będzie już przesądzał, czy dany grunt będziemy mogli zabudować, czy nie.

Wniosek do planu ogólnego, a ustalenia planu ogólnego

Plan ogólny obligatoryjnie będzie określać strefy planistyczne.

Z punktu widzenia deweloperów, to właśnie strefa planistyczna w jakiej znajdą się ich działki, określi przyszłe przeznaczenie terenu w planie miejscowym lub w decyzji WZ, dlatego we wniosku do planu ogólnego, powinniśmy wskazać, że chcemy by nasze działki znalazły się w konkretnej strefie planistycznej.

Przepisy dopuszczają wyznaczenie następujących stref planistycznych:

1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
4) strefa usługowa
5) strefa handlu wielkopowierzchniowego
6) strefa gospodarcza
7) strefa produkcji rolniczej
8) strefa infrastrukturalna
9) strefa zieleni i rekreacji
10) strefa cmentarzy
11) strefa górnictwa
12) strefa otwarta
13) strefa komunikacyjna.

Dodatkowo w ramach strefy planistycznej zostanie określony jej profil funkcjonalny.

Przykładowo, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów, w przypadku strefy wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną, profil podstawowy obejmuje teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej.

Natomiast profil dodatkowy – obejmuje teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren handlu wielkopowierzchniowego, teren zieleni naturalnej, teren ogrodów działkowych, teren lasu, teren wód.

          >>> Sprawdź dlaczego przepisy, które mają tak istotny wpływ na zagospodarowanie gruntów rolnych, zostały wprowadzone bez zapewnienia ochrony inwestorom? Decyzja WZ dla działki rolnej – ważne zmiany dla inwestorów

Ponieważ w planie ogólnym będą również określone wskaźniki zabudowy takie jak:

  • wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy
  • maksymalna wysokość zabudowy
  • maksymalny udział powierzchni zabudowy
  • wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej,

wniosek do planu ogólnego powinien wszystkie te dane uwzględniać i zawierać w tym zakresie konkretne propozycje.

Niezbędna w związku z tym będzie konsultacja z architektem, który te dane będzie w stanie dla Was ustalić.

Obszar uzupełnienia zabudowy – czy wniosek do planu ogólnego powinien do niego się odnosić?

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny może określać obszary uzupełnienia zabudowy.

Wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy jest szczególnie ważne, ponieważ po wejściu w życie planu ogólnego, tylko dla nieruchomości położonych w takich obszarach będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Gdy konkretna nieruchomość nie będzie objęta ustaleniami żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie nie będzie objęta w planie ogólnym obszarem uzupełnienia zabudowy, to zabudowanie takiej nieruchomości będzie niemożliwe.

Dlatego jeśli deweloperzy i inwestorzy będą składać wnioski do planu ogólnego, powinni wnioskować również  o objęcie nieruchomości obszarem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym nawet w przypadkach, gdy na chwilę obecną dana nieruchomość jest już objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której – w przypadku stwierdzenia nieważności obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co może mieć miejsce w każdym czasie po uchwaleniu tego planu) na skutek wyeliminowania planu miejscowego z obrotu prawnego nieruchomość nie jest już objęta ustaleniami planu miejscowego, a jednocześnie nie istnieje możliwość wydania dla niej decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na nieobjęcie jej obszarem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym.

Wniosek do planu ogólnego

Obszar zabudowy śródmiejskiej a wniosek do planu ogólnego

Z punktu widzenia tego, co powinien zawierać wniosek do planu ogólnego istotne jest również to, że plan ogólny może określać dodatkowo obszary zabudowy śródmiejskiej.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obszar zabudowy śródmiejskiej, to położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

W przypadku obszarów zabudowy śródmiejskiej dopuszcza się ustalenie w planie miejscowym łagodniejszych wymogów dotyczących zapewnienia powierzchni biologicznie czynnej, niż wynika to wprost z charakterystyki strefy planistycznej.

Ponadto w odniesieniu do zabudowy śródmiejskiej zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie obowiązują obniżone wymogi techniczne dla zabudowy mieszkaniowej, m.in. w zakresie dostępu do światła dziennego.

Co zawrzeć we wniosku do planu ogólnego – praktyczne rady

Wniosek do planu ogólnego należy sporządzić na urzędowym formularzu. Najlepiej pobrać ze strony gminy, która proceduje interesujący Was plan ogólny.

Ale możecie go pobrać też tutaj:

Wzór formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego

Inna forma wniosku do planu ogólnego nie będzie akceptowalna.

Najważniejsza część formularza, to punkt 7, w którym trzeba zawrzeć, o co wnioskujemy.

Jeśli zdecydujecie się złożyć wniosek do planu ogólnego, to w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości należy w nim wskazać wnioskowaną strefę planistyczną, profil funkcjonalny, wskaźniki zabudowy, czyli:

  • maksymalny udział powierzchni zabudowy, który trzeba wskazać w punkcie 7.3.5 formularza wniosku do planu ogólnego
  • maksymalną wysokość zabudowy  (punkt 7.3.6 formularza wniosku do planu ogólnego)
  • minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, nie mniejszy niż 30% (punkt 7.3.7 formularza wniosku do planu ogólnego)
  • natomiast w punkcie 7.2.4 formularza wniosku do planu ogólnego – wskażcie wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy, wniosek o objęcie danej nieruchomości obszarem uzupełnienia zabudowy a w przypadku, gdy nieruchomość leży na obszarze zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej – o objęcie jej obszarem zabudowy śródmiejskiej.

Wniosek do planu ogólnego możecie złożyć w formie papierowej (osobiście na dzienniku podawczym urzędu gminy lub drogą pocztową na adres Urzędu Gminy).

Wniosek do planu ogólnego może być też przesłany elektronicznie (drogą mailową na podany przez gminę adres lub złożony przez platformę ePUAP).

WAŻNE!

Jeśli składasz wniosek planu ogólnego znaczenie ma data, w której wniosek dotarł do organu, a nie data nadania wniosku na poczcie.

Wnioski, które wpłyną do organu po wyznaczonej przez organ dacie, zostaną pozostawione bez rozpoznania.

***

Jeśli pomimo tych wskazówek nadal nie wiesz jak wypełnić wniosek do planu ogólnego, potrzebujesz konsultacji dotyczącej przepisów, które wprowadziła reformę planowania przestrzennego, zapraszam serdecznie do kontaktu mailowo lub telefonicznie z naszą Kancelarią Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna

***

Przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024

Ostatnio w mediach na nowo rozgorzała dyskusja, kiedy powinny wejść w życie przepisy o patodeweloperce, czyli nowe warunki techniczne 2024.

W tej sprawie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii apelowały organizacje branżowe.

Również komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej, którego jestem członkiem wystąpił z postulatem odsunięcia w czasie terminu obowiązywania przepisów o patodeweloperce, co najmniej o pół roku [Czytaj dalej…]

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    Arek 23 kwietnia, 2024 o 18:53

    Bardzo pomocny artykuł. Jeśli wprowadzono już plan miejscowy to uchwalenie planu ogólnego o odmiennym przeznaczeniu może stanowić podstawę do zmiany tego planu?

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 23 kwietnia, 2024 o 23:29

    Panie Arku,
    Po wejściu w życie planu ogólnego, jeśli gmina zdecyduje się na zmianę uchwalonego wcześniej planu miejscowego, to podstawą dla tej zmiany będzie wtedy obowiązujący plan ogólny. Zmieniony plan będzie musiał być z nim zgodny.
    Pozdrawiam!

    Odpowiedz

    Adam 29 kwietnia, 2024 o 23:51

    Dzień dobry Pani Agnieszko,

    pod koniec 2023 roku nabyłem działkę, do aktu dołączony został wypis z MPZP / 1996 rok: ” teren może być przeznaczony na cele mieszkaniowo-usługowe” z zastrzeżeniem braku uciążliwości dla zainwestowanych już działek. W dniu 11.04.24 Burmistrz wyłożył projekt nowego MPZP. Wynika z niego, iż działka moja znajduje się na terenie zalewowym przeznaczonym na zieleń urządzoną. Termin na złożenie wniosków do nowego MPZM to 20.0524. Jak go uzasadnić? Czy jest Pani w stanie pomóc?

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 8 maja, 2024 o 19:44

    Panie Adamie,
    niestety w tej chwili nie jestem w stanie pomóc Panu z przygotowaniem uzasadnienia do uwag do projektu planu.

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis: