Decyzja WZ dla działki rolnej – ważne zmiany dla inwestorów

Decyzja WZ dla działki rolnej często stanowi podstawę inwestycji deweloperskich, lokalizowanych tuż poza granicami miast, gdzie dominują użytki rolne.

Chętnych na zakup domów jednorodzinnych pod miastem nie brakuje, więc inwestorzy wykorzystują różne możliwości zagospodarowania takich podmiejskich terenów.

Jeszcze do niedawna decyzja WZ dla działki rolnej była wydawana w odniesieniu do gruntów wszystkich klas, z tym zastrzeżeniem, że uzyskanie jej dla działek o najwyższej klasie użytków (I-III) było dopuszczalne, ale tylko w pewnych okolicznościach. 24 września 2023 roku reforma planowania przestrzennego wprowadziła w tym zakresie istotne zmiany i to niestety na niekorzyść deweloperów i inwestorów.

Wydawanie decyzji WZ dla działki rolnej przed reformą planowania przestrzennego

Decyzja WZ dla działki rolnej klasy IV-VI

Dotychczas generalnie nie było problemów z uzyskaniem decyzji WZ dla działek rolnych o klasie IV-VI.

Jeśli inwestor chciał wybudować na nich zabudowę jednorodzinną, wystarczyło złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ i jeśli z analizy urbanistycznej sporządzanej w toku postępowania wynikało, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – organ wydawał decyzję WZ dla działki rolnej.

Musiały być tylko spełnione jeszcze dodatkowe warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

działka rolna musiała mieć dostęp do drogi publicznej
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, musiało być wystarczające dla zamierzenia budowlanego
decyzja musiała być zgodna z przepisami odrębnymi.

Wówczas organ wydawał decyzję WZ dla działki rolnej.

Aby można było na takiej działce zrealizować zabudowę mieszkalną wystarczyło jeszcze uzyskać decyzję o wyłączeniu jej z produkcji rolnej, a następnie pozwolenie na budowę.

Te zasady wydawania decyzji WZ dla działki rolnej stanowiącej użytki klasy IV-VI, po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego nie uległy zmianie.

Decyzja WZ dla działki rolnej klasy I-III

Nieco inaczej wyglądało uzyskiwanie decyzji WZ dla działki rolnej klasy wyższej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ może być wydana jeśli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Taka zgoda musiała być wydana dla działek rolnych stanowiących użytki klasy I-III. Zgoda na odrolnienie była wydawana przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i wymagała uchwalenia  planu miejscowego.

Oznacza to, że generalnie nie można było uzyskać decyzji WZ dla takich gruntów, a realizacja na nich zabudowy mieszkaniowej była możliwa dopiero po uchwaleniu planu miejscowego, w którym grunty te zostały przeznaczone na cele nierolne.

Jednak w wyjątkowych okolicznościach inwestor nie musiał czekać na uchwalenie planu miejscowego dla gruntów stanowiących użytki klasy I-III i mógł uzyskać decyzję WZ dla działki rolnej o takiej klasie.

Musiały być jednak spełnione następujące warunki, które zawarte były w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy
grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej
położone jest w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej
ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowi jedną całość, czy stanowi kilka odrębnych części.

Dzięki tej regulacji inwestorzy mieli możliwość zagospodarowania działek rolnych znajdujących się wśród istniejącej, gęstej zabudowy, nie mających więc znaczenia dla produkcji rolniczej, bez konieczności przeprowadzania kosztownej i czasochłonnej procedury planistycznej.

Wystarczyło uzyskać decyzję WZ dla działki rolnej, a następnie decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej i można było występować o pozwolenie na budowę.

Wyłączenie możliwości wydania decyzja WZ dla działki rolnej klasy I-III

Niestety, na skutek nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dokonanych ustawą zmieniającą ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, od 24 września 2023 roku decyzja WZ dla działki rolnej klasy I –III nie może być już wydana.

Zmieniony został dotychczasowy przepis art.7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zgodnie z tym przepisem:

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co ta zmiana oznacza?

Od 24 września 2023 roku nie obowiązuje już przepis, z którego wynikało, że w określonych sytuacjach działka rolna wysokiej klasy nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolne, co jak już wspominałam, następowało na podstawie planu miejscowego.

Tym samym nie ma obecnie możliwości wystąpienia o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej, ponieważ decyzja WZ dla działki rolnej może być wydana tylko wtedy, gdy nie jest wymagana zmiana przeznaczenia takiej działki na cele nierolne (art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). 

Dopóki plan ogólny nie zostanie uchwalony i nie obejmie konkretnej działki rolnej obszarem uzupełnienia zabudowy, zmiana jej przeznaczenia na cele nierolne będzie mogła nastąpić wyłącznie w planie miejscowym 

WAŻNE!!
Jeśli po 24 września 2023 roku inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej klasy I-III – otrzyma decyzję odmowną, ponieważ do dnia uchwalenia planu ogólnego brak jest podstaw do wydania decyzji WZ dla takiej działki, z uwagi na brak przepisów przejściowych, które regulowałyby kwestię wydawania decyzji WZ w okresie od wejścia w życie nowych przepisów do dnia uchwalenia planów ogólnych.

Decyzja WZ dla działki rolnej po 24 września 2023 r. – co z toczącymi się postępowaniami

Inwestorzy, którzy kierując się dotychczasowym brzmieniem art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nabyli nieruchomości pod inwestycje i wystąpili z wnioskami o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej klasy I-III, nie będą mogli również dokończyć toczących postępowań o wydanie decyzji WZ na dotychczasowych zasadach, ponieważ i w odniesieniu do tych sytuacji nie ma przepisów przejściowych.

Jeśli jesteś takim inwestorem – musisz liczyć się z wydaniem decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy z uwagi na art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji WZ jest możliwe m. in. pod warunkiem, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Z nowego przepisu art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika natomiast, że dopóki plan ogólny nie zostanie uchwalony i nie zostaną w nim wyznaczone strefy uzupełnienia zabudowy, zmiana przeznaczenia gruntów o wysokiej klasie użytków na cele nierolne będzie wymagała zgody ministra oraz zmiany przeznaczenia w planie miejscowym (art. 7 ust. 1 ustawy).

Oznacza to, że jeśli przed 24 września 2024 roku lub po tej dacie wystąpiłeś o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej stanowiącej użytek rolny klasy I-III, ponieważ spełniała wszystkie wymogi wynikające z dotychczasowych przepisów do uzyskania decyzji WZ dla działki rolnej tej klasy, takiej decyzji nie uzyskasz.

Będziesz musiał czekać na uchwalenie planu ogólnego i liczyć na to, że Twoja działka znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Przykład
W styczniu 2023 roku inwestor zakupił grunt pod budowę domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Następnie 20 lipca 2023 roku wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej stanowiącej użytek rolny klasy III. Działka nie wymagała uzyskania zgody Ministra na zmianę jej przeznaczenia na cele nieleśnie, ponieważ spełniała wymogi przewidziane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Organ nie zdążył wydać decyzji WZ do 24 września 2023 roku, natomiast 10 października odmówił inwestorowi ustalenia warunków zabudowy powołując się właśnie na zmianę przepisów.

Czy decyzja jest prawidłowa? TAK

Decyzja WZ dla działki rolnej wydana przed 24 września 2023 r – co z wyłączeniem działki z produkcji rolnej

Problem będą mieli też inwestorzy, którzy dysponują już wydanymi decyzjami WZ, a nie wystąpili jeszcze z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub są w trakcie procedowania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

W tych przypadkach, organ również będzie musiał odmówić wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, ponieważ zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji o wyłączeniu dotyczy gruntów stanowiących użytki rolne klasy I-III, ale przeznaczonych w planie miejscowym na cele nierolnicze.

W konsekwencji, nawet mając w ręku decyzję WZ inwestor nie będzie mógł z niej skorzystać, bo nie uzyska decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej. Grunt, który potencjalnie był gruntem budowlanym i wymagał jedynie uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, by można było uzyskać pozwolenie na budowę, nagle – można powiedzieć bez ostrzeżenia, bez zapewnienia możliwości kontynuowania podjętych w oparciu o dotychczasowy przepis planów inwestycyjnych – stał się gruntem, który nie może być zabudowany.

Być może ten stan zmieni się, gdy zostanie uchwalony plan ogólny, ale do tego czasu inwestor nie będzie mógł zrealizować zaplanowanej zabudowy.

UWAGA!

Wyłączenie możliwości wydawania decyzji WZ dla działek rolnych klas I-III nie dotyczy tych działek, które położone są w granicach administracyjnych miast.  Właściciele tych działek mogą uzyskać decyzję WZ dla planowanych na nich inwestycji, pod warunkiem, że spełnione są pozostałe wymogi wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Dlaczego przepisy, które mają tak istotny wpływ na zagospodarowanie gruntów rolnych, zostały wprowadzone bez zapewnienia ochrony inwestorom?

Wszystkiemu winny jest ustawodawca, który w ustawie nowelizującej nie przewidział przepisów przejściowych i nie uwzględnił toczących się postępowań zarówno o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej, jak i o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Tymczasem Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podnosił, że Konstytucja RP wymaga, aby sytuacja prawna osób dotkniętych nowa regulacja była uwzględniona poprzez ustanowienie przepisów przejściowych umożliwiających dokończenie przedsięwzięć podjętych na podstawie wcześniejszej regulacji i w przekonaniu, że będzie ona miała charakter stabilny.

Obowiązek uregulowania tych sytuacji wynika z konstytucyjnej zasady zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa, która nakazuje ustawodawcy należyte zabezpieczenie interesów w toku. Ustawodawca nie może zatem zaskakiwać obywateli regulacjami, które maja wpływ na ich sytuację prawną.

W tym przypadku wymogi te nie zostały spełnione.

Decyzja WZ dla działki rolnej – mój komentarz dla prawo.pl

Na temat perturbacji związanych z wprowadzeniem zmiany do ustawy o ochronie gruntów rolnych leśnych, która spowodowała, że od 24 września 2023 roku, decyzja WZ dla działki rolnej klasy I-III nie może być wydawana,  miałam przyjemność udzielić komentarza redaktor Renacie Krupie-Dąbrowskiej z prawo.pl. 

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej na ten temat, polecam również tekst Pani Redaktor z moim udziałem: Reforma planistyczna jak kukułcze jajo, z dnia na dzień pozbawiła możliwości odrolnienia działek.

Zapraszam  do lektury 🙂

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna

***

Decyzja WZ dla działki rolnej – pytania i odpowiedzi

Otagowane jako: decyzja o warunkach zabudowy, decyzja WZ, działka rolna