Dziś – w ramach cyklu historie z „życia” dewelopera, mam dla Państwa bardzo praktyczny i bardzo ważny temat – wygaśnięcie pozwolenia na budowę. Wszyscy z branży nieruchomości, doskonale wiedzą, że pozwolenie jest ważne 3 lata i że trzeba w tym czasie rozpocząć budowę.
Jednak jak to zwykle bywa, diabeł tkwi w szczegółach i dobrze je znać, by – mówiąc kolokwialnie – „nie popłynąć na inwestycji”.
Zatem do rzeczy.
Spółka A wystąpiła o pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego.
Po wielu perturbacjach, w końcu je uzyskała i decyzja w tej sprawie stała się ostateczna 2 stycznia 2020 roku. Spółka mogła rozpocząć roboty, ale w międzyczasie zmienił się jej zarząd i postanowił wystawić nieruchomość wraz z pozwoleniem na sprzedaż.
Żadne prace w tym czasie nie były wykonywane.
W listopadzie 2021 Spółka A w końcu zrealizowała transakcję sprzedaży nieruchomości i przeniosła pozwolenie na budowę na Spółkę B. Spółka B zdecydowała jednak, że projekt budynku nie do końca jej odpowiada, w związku z tym wystąpiła o zmianę pozwolenia na budowę.
Decyzją z 5 listopada 2022 roku pierwotne pozwolenie na budowę zostało zmienione.
Kryzys na rynku kredytów, wojna w Ukrainie, wysoka inflacja sprawiły, że spółka B zdecydowała jednak, że nie będzie rozpoczynać nowego projektu. Potrzebowała pieniędzy na dokończenie tych inwestycji, które już prowadziła, w związku z tym zdecydowała się na szybką sprzedaż nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę.
Cena była okazyjna, dlatego już w lutym 2023 roku nieruchomość nabyła Spółka C, przeniosła na siebie pozwolenie na budowę i rozpoczęła inwestycję.
Dwa dni temu spółka otrzymała zawiadomienie ze starostwa o wszczęciu postępowania w sprawie wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Czy Spółka C ma się czego obawiać?
Czy rzeczywiście pozwolenie na budowę wygasło zwłaszcza, że żadne roboty w tym czasie nie były prowadzone?
Jakiej argumentacji Spółka powinna użyć, aby wykazać że nie nastąpiło wygaśnięcie pozwolenia na budowę i nadal ono obowiązuje?
Kiedy następuje wygaśnięcie pozwolenia na budowę
Zgodnie z art. 37 ustęp 1 prawa budowlanego,
decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Biorąc pod uwagę, że od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne trzy lata i w tym czasie żadna ze spółek, która dysponowała pozwoleniem na budowę nie rozpoczęła robót budowlanych, należałoby stwierdzić, że faktycznie pozwolenie na budowę wygasło.
Można zastanawiać się, dlaczego żadna ze spółek nie podjęła czynności, które mogłyby zostać uznane za rozpoczęcie robót budowlanych. Zrozumiałe jest to, że nie chciały ponosić kosztów związanych z faktyczną realizacją inwestycji, ale mogły skorzystać z możliwości, jakie daje im artykuł 41 ustawy prawo budowlane, który wyjaśnia, co należy rozumieć przez rozpoczęcie roku budowlanych.
Przepis ten stanowi, że
rozpoczęcie budowy następuje z chwilą rozpoczęcia prac przygotowawczych, zaś prace przygotowawcze wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; wykonanie niwelacji terenu; zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów; wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Innymi słowy, Spółka A lub Spółka B, aby przerwać bieg trzyletniego terminu, powinny były najpóźniej w grudniu 2022 roku wykonać prace przygotowawcze i fakt ich wykonania udokumentować w dzienniku budowy.
Brak winy inwestora w rozpoczęciu robót a wygaśnięcie pozwolenia na budowę
Jeśli nabywamy nieruchomość wraz z pozwoleniem na budowę powinniśmy dokładnie sprawdzić, czy ono nie wygasło. Dlatego musicie koniecznie przeanalizować zapisy w dzienniku budowy.
Trzeba też pamiętać, że jeśli roboty nie zostały rozpoczęte z przyczyn niezależnych od inwestora to nie ma to żadnego znaczenia dla wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Można powiedzieć, że taka sytuacja miała miejsce w przypadku Spółki B, która pomimo nabycia nieruchomości i przeniesienia na siebie pozwolenia na budowę, z powodu trudnej sytuacji na rynku nieruchomości, budowy nie rozpoczęła.
Może też zdarzyć się tak, że pozwolenie na budowę wygaśnie z powodu przedłużających się procedur odwoławczych i sądowych. Jednak jak zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27.07.2017 roku, sygn. akt II SA/Ke 267/17
nie do pogodzenia z istniejącym porządkiem prawnym byłaby sytuacja, w której podporządkowanie się przez inwestora zakazom wynikającym z postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę uniemożliwiałoby mu zrealizowanie zagwarantowanych ostateczną decyzją uprawnień (wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2005 r., sygn. akt I OSK 1269/04, dostępny: LEX nr 1574257). (…) wyjątkiem powodującym wstrzymanie biegu terminu z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego jest tylko taka sytuacja, w której rozpoczęcie procesu budowlanego lub jego kontynuowanie stanowiłoby niedopuszczalne naruszenie zakazu wynikającego z wydanego przez Sąd bądź organ administracji publicznej aktu.
Zmiana pozwolenia na budowę a wygaśnięcie pozwolenia na budowę
Wracając do Spółki C – wiemy już, że skoro roboty budowlane nie zostały rozpoczęte przed upływem 3 lat od kiedy pozwolenie na budowę stało się ostateczne, to została spełniona przesłanka z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego i pozwolenie na budowę, do którego prawo ma obecnie Spółka C wygasło.
Co w tej sytuacji poradziliśmy Spółce C? Że oczywiście trzeba walczyć do końca.
W tej sprawie mamy bowiem jeszcze jedną ważną okoliczność – pozwolenie na budowę zostało zmienione i to w istotnym zakresie.
W doktrynie i orzecznictwie prezentowane jest zaś stanowisko, że zmiana pozwolenia na budowę przedłuża ważność pozwolenia na budowę, ponieważ decyzja o pozwoleniu na budowę (pierwotna) przestanie obowiązywać w części (chociaż formalnie nie zostanie uchylona), a w tej części w jej miejsce wejdzie, tj. zacznie obowiązywać, nowa decyzja (zmieniająca), która w zależności od zakresu wnioskowanych przez inwestora zmian skonsumuje (wchłonie) postanowienia decyzji pierwotnej bądź całkowicie je zmieni lub też, uwzględniając postanowienia decyzji pierwotnej, rozszerzy je o inne nowe elementy.
Dlatego też skoro decyzja o zmianie pozwolenia na budowę ma właśnie taki skutek, to rozstrzygający dla stwierdzenia, czy pozwolenie na budowę wygasło, powinien być moment, kiedy decyzja zmieniająca to pozwolenie stała się ostateczna, a nie kiedy zostało wydane pierwotne pozwolenie.
Żeby nie było tak kolorowo, niestety mamy też w orzecznictwie i doktrynie pogląd przeciwny, niekorzystny dla Spółki C, ale o jego szczegółach pisać nie będę. Trzeba natomiast wiedzieć, że takie jest, bo w sytuacji rozbieżnych stanowisk nie możemy mieć pewności, co ostatecznie zrobi organ.
Skutki wygaśnięcia pozwolenia na budowę
Co jeszcze w tej sytuacji powinna wiedzieć Spółka C?
Przede wszystkim powinna mieć świadomość, jakie są skutki wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Czy inwestor może prowadzić roboty budowlane nawet jeśli organ nie wydał decyzji, w której stwierdził, wygaśnięcie pozwolenia na budowę?
Z artykułu 37 ust. 1 prawa budowalnego wynika, że skutek w postaci wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje z mocy prawa. Jednak potwierdzenie jego wystąpienia musi nastąpić w decyzji administracyjnej.
Właśnie dlatego Spółka C otrzymała zawiadomienie o wszczęciu z urzędu postępowania w tej sprawie. Jeśli Spółka C nie przedstawi argumentów przemawiających za tym, że pozwolenie na budowę nadal obowiązuje, postępowanie to zakończy się stwierdzeniem wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Decyzja stwierdzająca wygaśnięcie pozwolenia na budowę ma charakter deklaratoryjny (czyli jedynie potwierdza skutek, który i tak już zaistniał) i jest wydawana przez organ, który wydał pozwolenie na budowę.
Jednak musicie Państwo wiedzieć, że nawet jeśli taka decyzja nie została wydana, nie oznacza to, że możecie spokojnie realizować budowę.
Wygaśnięcie pozwolenia na budowę może bowiem stwierdzić organ nadzoru budowlanego na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie i zawiadomić o tym organ, który wydał pozwolenie na budowę, by wszczął z urzędu postępowanie o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę. A wtedy już na pewno pozwolenia na użytkowanie nie uzyskacie.
Jeśli chcecie wiedzieć, co się wówczas stanie ze zrealizowaną inwestycją – zapraszam do naszej kancelarii na konsultację:)
I już na koniec – jakie wnioski powinniśmy wyciągnąć z tej historii?
Po pierwsze – nie dajcie się zwieźć ofercie sprzedaży nieruchomości z pozwoleniem na budowę. Pamiętajcie, że w takim przypadku trzeba sprawdzić nie tylko nieruchomość, ale też prawidłowość i obowiązywanie pozwolenia na budowę.
Po drugie – jeśli od jego wydania upłynęło sporo czasu, koniecznie sprawdźcie dziennik budowy, jeśli roboty były już wykonywane. Dokument ten da Wam odpowiedź, czy nie doszło w międzyczasie do wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Jeśli pozwolenie było zmieniane, przeanalizujmy też zakres tej zmiany. Być może będzie można na jej podstawie stwierdzić, że 3 letni termin jeszcze nie upłynął.
Po trzecie – pamiętajcie, że nawet jeśli nie została wydana decyzja o stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę, to nie znaczy, że ono faktycznie nie wygasło. Może bowiem okazać się, że zrealizowana przez Was inwestycja będzie samowolą budowlaną.
Po czwarte – zawsze warto swoje ustalenia skonsultować ze specjalistą:)
***
Jeśli macie Państwo podobny problem, zamierzacie kupić nieruchomość z pozwoleniem na budowę i nie macie pewności, czy jest ono prawidłowe i nadal obowiązuje, nie popełnijcie błędu Spółki C. Zapraszam Państwa do naszej Kancelarii. Zweryfikujemy właściwe dokumenty i ocenimy, czy transakcja jest ryzykowna. Wskażemy również Państwu argumenty, które w razie sporu z organem – trzeba będzie podnosić, aby zrealizować inwestycję.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne?
Dziś zacznę od historii, bo to właśnie ona stała się inspiracją do napisania tego tekstu, a na jej przykładzie najlepiej wyjaśnić, kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne.
Ta data jest niezwykle ważna dla każdego dewelopera, inwestora, czy wykonawcy robot budowlanych.
Kiedy pozwolenie na budowę stanie się ostateczne można bowiem rozpocząć roboty budowlane.
Nasz klient – spółka deweloperska – wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków wielorodzinnych… [Czytaj więcej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }