Projekt ustawy zmieniającej planowanie przestrzenne w końcu trafił do Sejmu. Zmiany, które wprowadzi, nie bez powodu nazywane są reformą planowania przestrzennego.
Z punktu widzenia inwestorów/deweloperów będzie ich naprawdę sporo, a jedną z nich jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), o którym ostatnio wspominałam.
A jeśli mówimy o ZPI, to musicie Państwo wiedzieć, że jego uchwalenie będzie mogło nastąpić tylko wtedy, gdy inwestor zawrze z gminą umowę urbanistyczną.
Co to jest umowa urbanistyczna?
Umowa urbanistyczna to pojęcie, które być może kojarzy się Wam z miejscowym planem rewitalizacji. Jeśli taki plan przewiduje, że warunkiem realizacji na nieruchomości inwestycji głównej jest zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych, to zakres tego zobowiązania i termin wykonania określa właśnie umowa urbanistyczna.
Jeśli reforma planowania przestrzennego wejdzie w życie, to inwestorzy, którzy będą chcieli zrealizować inwestycję na podstawie ZPI, będą musieli zawrzeć umowę urbanistyczną, w której zobowiążą się zrealizować inwestycję uzupełniającą.
Co to jest inwestycja uzupełniająca – już wiecie z poprzedniego wpisu na temat.
Inaczej ta kwestia wygląda dzisiaj, w przypadku gdy zamierzacie realizować inwestycję mieszkaniową w trybie specustawy mieszkaniowej, to jest na podstawie uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji mieszkaniowej.
Obecnie, ustawa ta nie nakłada na inwestora obowiązku realizacji inwestycji towarzyszącej, dlatego też nie zwiera żadnych regulacji dotyczących umów zawieranych przez inwestora z gminą w sytuacji, gdy zaistnieje konieczność realizacji takiej inwestycji.
Jednak kiedy ustawa ta przestanie obowiązywać i wejdą w życie przepisy dotyczące ZPI, umowa urbanistyczna będzie zawierana obowiązkowo.
Umowa urbanistyczna – zobowiązania inwestora i gminy
Jakie postanowienia będzie zawierała umowa urbanistyczna?
Umowa urbanistyczna będzie zawierała konkretne zobowiązania inwestora i gminy, związane z realizacją inwestycji uzupełniającej. Tego rodzaju umowy, choć tak się nie nazywają, w istocie już teraz są zawierane, zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestor planuje realizację dużej inwestycji mieszkaniowej na podstawie uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Jak wynika z projektu ustawy, która ma wprowadzić reformę planowania przestrzennego, w umowie urbanistycznej inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do:
przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, będącej własnością osoby trzeciej, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca,
pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, związanych ze zmniejszeniem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem ZPI,
zbycia na rzecz gminy swojej nieruchomości jeśli będzie na niej realizowana inwestycja uzupełniająca. Chodzi bowiem o to, by po zrealizowaniu inwestycji głównej, teren inwestycji towarzyszącej, wraz ze zrealizowanymi obiektami przeszedł na własność gminy i mógł być przez nią dalej utrzymywany.
Jeśli inwestycja uzupełniająca (np. droga, teren zieleni, szkoła, przedszkole, żłobek lub inna infrastruktura służąca inwestycji głównej) będzie w całości lub w części realizowana na gruncie osoby trzeciej, to umowa urbanistyczna będzie określała również warunki zbycia tej nieruchomości na rzecz gminy, a właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości będzie także stroną tej umowy.
To są oczywiście jedynie przykłady zobowiązań, do wykonania których gmina będzie mogła zobligować Was zobligować, jeśli będzie chcieli realizować zamierzoną inwestycję na podstawie ZPI.
Projekt nie ogranicza zakresu tych wymagań, więc można spodziewać się, że w tym temacie gminy będą postępowały z wielkim rozmachem, by uzyskać od inwestora jak najwięcej.
Jeśli chodzi o obowiązki gminy, to umowa urbanistyczna będzie mogła przewidywać zobowiązanie gminy w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli będzie ona wchodzić w zakres zadań własnych gminy.
Ale czy takie zobowiązanie gminy do pokrycia choćby części kosztów inwestycji uzupełniającej rzeczywiście uda się wprowadzić do umowy urbanistycznej, to już oczywiście inne kwestia.
Umowa urbanistyczna będzie też mogła przewidywać zobowiązanie gminy do zwolnienia inwestora w całości lub w części z opłaty planistycznej.
Jeśli bowiem zostanie uchwalony ZPI – który – jak pamiętacie – będzie stanowił taki mini plan miejscowy i dzięki ZPI wartość nieruchomości wzrośnie, bo inwestor wcześniej mógł na niej uprawiać przysłowiową marchewkę, a teraz będzie mógł zrealizować dużą inwestycję mieszkaniową, powstanie po jego stronie obowiązek zapłaty na rzecz gminy renty planistycznej, chyba że w ramach umowy urbanistycznej wynegocjuje sobie zwolnienie z obowiązku jej zapłaty.
Umowa urbanistyczna będzie mogła zwolnić go w całości lub w części z tej opłaty.
Umowa urbanistyczna – forma, skutki prawne
Z projektu nowelizacji wynika, że treść umowy urbanistycznej, prawa i obowiązki stron mają być przedmiotem negocjacji. Będą one obejmowały także treść projektu ZPI.
W negocjacjach umowy urbanistycznej ma uczestniczyć także osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku, gdy rada jej nie wyznaczy, wówczas – przewodniczący rady gminy.
Następnie ostateczny projekt umowy urbanistycznej zostanie przygotowany przez wójta/burmistrza lub prezydenta miasta. Załącznikiem do niego będzie wynegocjowany wspólnie z inwestorem projekt ZPI.
Umowa urbanistyczna zawierana będzie w formie aktu notarialnego.
Inwestor będzie ją podpisywał po przeprowadzeniu całej procedury planistycznej w odniesieniu do projektu ZPI, ale jeszcze przed przekazaniem radzie gminy ostatecznej wersji projektu ZPI do uchwalenia.
Jej skutki prawne powstaną jednak dopiero z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Innymi słowy, jeśli rada gminy na ostatnim etapie odrzuci zintegrowany plan inwestycyjny, umowa urbanistyczna nie wywoła żadnych skutków, a zawarte w niej obowiązki inwestora, nie będą miały żadnej mocy.
Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej.
Zawarcie umowy urbanistycznej przez kilku inwestorów
Jeśli zdarzy się tak, że kilku inwestorów złoży wniosek o uwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego wówczas stronami umowy urbanistycznej będą wszyscy inwestorzy. Umowa urbanistyczna będzie określała obowiązki każdego z nich odnośnie realizacji inwestycji uzupełniającej.
W przypadku natomiast, gdy kilku inwestorów złoży oddzielnie wnioski w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, wówczas wójt/burmistrz/prezydent będzie mógł prowadzić jedno postępowanie i ostatecznie zawarta zostanie jedna umowa urbanistyczna oraz będzie podjęta jedna uchwała w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Umowa urbanistyczna – od kiedy będzie można ją zawierać i co się stanie ze specustawą mieszkaniową?
Jeśli reforma planowania przestrzennego wejdzie w życie jeszcze w tym roku, to zgodnie z projektem, przepisy dotyczące uchwalania ZPI oraz umowy urbanistycznej zaczną obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2026 roku. Do tego czasu natomiast obowiązywać będzie specustawa mieszkaniowa i to na jej podstawie gminy nadal będą mogły podejmować uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych.
Ponieważ w ostatnich dwóch latach nastąpił wzrost zainteresowania deweloperów uchwałami lokalizacyjnymi i gminy chętniej zaczęły je uchwalać, warto wiedzieć, jakie skutki dla tych uchwał i ich procedowania będzie miało wejście w życie ustawy wprowadzającej reformę.
Jeśli dysponujecie taką uchwała to pomimo wejścia w życie reformy zachowają moc i będzie mogła zostać zmieniona.
Jeśli jesteście na etapie procedowania uchwały lokalizacyjnej, to pomimo wejścia w życie reformy planowania przestrzennego, będziecie mogli kontynuować ten proces na dotychczasowych zasadach. To samo dotyczy procedowania zmiany uchwały lokalizacyjnej.
Jeśli nie uda Wam się doprowadzić do wszczęcia procedury ws uchwalenia uchwały dotyczącej lokalizacji inwestycji mieszkaniowe przed wejściem w życie reformy planowania przestrzennego, to nic straconego. Będziecie to mogli zrobić aż do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie (co powinno nastąpić najpóźniej do 1 stycznia 2026 roku).
Wówczas zastosowanie będą miały nadal przepisy specustawy mieszkaniowej, za wyjątkiem przepisu specustawy mieszkaniowej zawierającego definicję inwestycji mieszkaniowej.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego
Reforma planowania przestrzennego zbliża się wielkimi krokami. Kolejny etap procedury legislacyjnej ma już sobą.
Niewątpliwie przyniesie nam sporo istotnych zmian nie tylko w kwestii obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków oraz planów miejscowych, ale także w zakresie wydawania i obowiązywania decyzji WZ.
Jeśli planujecie Państwo w najbliższym czasie inwestycję, warto już dziś [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }