Reforma planowania przestrzennego zbliża się wielkimi krokami. Kolejny etap procedury legislacyjnej ma już sobą.
Niewątpliwie przyniesie nam sporo istotnych zmian nie tylko w kwestii obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków oraz planów miejscowych, ale także w zakresie wydawania i obowiązywania decyzji WZ.
Jeśli planujecie Państwo w najbliższym czasie inwestycję, warto już dziś poznać najistotniejsze zmiany w tym zakresie. Pozwoli Wam to dobrze przygotować się do tej ważnej dla branży deweloperskiej reformy i zaplanować realizację inwestycji.
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego – dla jakich terenów będzie wydawana
Być może pamiętacie mój ostatni wpis dotyczący tej tematyki, pt. Reforma planowania przestrzennego 2023r.
Wspominałam wówczas, że decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego ma być zgodna z planem ogólnym i może być wydana wyłącznie dla terenów, które w planie ogólnym zostały określone jako obszary uzupełnienia zabudowy.
Ponadto będzie wydawana tylko wówczas, gdy na terenie objętym planem ogólnym nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zasada kontynuacji funkcji a decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego
Ponieważ zgodnie z reformą planowania przestrzennego Plan ogólny będzie wskazywać na terenie gminy określone strefy planistyczne – np. strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, strefę usługową, strefę zieleni i rekreacji itd., to ustalenie warunków zabudowy nie będzie uzależnione od spełnienia przez planowaną przez inwestora inwestycję – zasady kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu.
Dziś warunkiem wydania decyzji WZ jest spełnienie przesłanki kontynuacji funkcji w obszarze wyznaczonym wokół terenu inwestycji (obszarze analizy).
Co ta zasada oznacza?
Przykładowo nie możemy zrealizować hotelu, jeśli w sąsiedztwie (obszarze analizowanym ) taka funkcja nie występuje.
Po wejściu w życie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma to się zmienić.
Ustalenie warunków zabudowy nie będzie uzależnione od kontynuacji funkcji.
Organ dokonując analizy sąsiedniej zabudowy, nie będzie brał pod uwagę funkcji sąsiedniej zabudowy, lecz zgodność funkcji planowanej inwestycji z funkcją określoną w planie ogólnym.
Tak więc decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego będzie mogła zostać wydana także dla rodzaju inwestycji niewystępującej w obszarze analizowanym, o ile będzie ona zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.
Zasada kontynuacji cech i wskaźników zabudowy a decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego
Aby uzyskać dziś decyzję WZ planowana przez nas inwestycja musi stanowić nie tylko kontynuację funkcji, ale także kontynuację parametrów, cech i wskaźników zabudowy sąsiedniej, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, przy czym zabudowa ta musi być dostępnej z tej samej drogi publicznej.
Ustalenia te dokonywane są w ramach analizy urbanistycznej. Jej podstawą jest wyznaczany przez organ obszar analizowany.
Obszar ten wyznaczany jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotność frontu terenu inwestycji i nie mniejszej niż 50 m.
Wygląda on przykładowo tak:
Obszar analizy
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego nadal będzie wydawana jeśli inwestycja będzie stanowić kontynuację parametrów, cech i wskaźników zabudowy znajdującej w obszarze analizowanym. Zmieni się jednak sposób ustalania obszaru analizowanego.
Według reformy planowania przestrzennego będzie on ustalany analogicznie jak obecnie, z tym że maksymalna odległość przyjęta do wyznaczenia obszaru analizy nie będzie przekraczać 200 m.
Dotychczas przepisy nie regulowały maksymalnej wielkości obszaru analizowanego (czyniły to jedynie w odniesieniu do budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy do 70 m2).
Wprowadzenie tego ograniczenia w określonych przypadkach może być niekorzystne dla inwestora, bo nie będzie można już odnosić się do parametrów zabudowy zlokalizowanej w dalszej odległości od terenu inwestycji niż te 200 m, ale z drugiej strony, może też działać in plus – zwłaszcza gdy trzeba by było uwzględniać dużo niższe parametry dalej lokalizowanej zabudowy.
Front działki
Z punku widzenia wydawania decyzji WZ według reformy planowania przestrzennego istotne jest pojęcie frontu działki.
Decyduje on przecież o tym, jak duży będzie obszar analizy i jakie obiekty będą brane pod uwagę, przy ustalaniu dopuszczalnych parametrów nowej zabudowy.
Projekt wskazuje jednoznacznie jak możemy ustalić ten front, a konsekwencji, jaki może być obszar analizy.
Zgodnie z definicją, front działki budowlanej to część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej oraz ta część granicy działki budowlanej, która przylega do granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Wskaźniki w decyzji WZ według reformy planowania przestrzennego
Obecnie, przy ustalaniu warunków zabudowy w decyzji WZ brane są pod uwagę takie wskaźniki zabudowy sąsiedniej jak:
⇒ linia zabudowy
⇒ wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu
szerokości elewacji frontowej
⇒ wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki
⇒ geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego będzie jednak uwzględniać także inne wskaźniki.
Oznacza to, że poza wyżej wymienionymi parametrami, w decyzji o warunkach zabudowy będą określane również:
⇒ intensywność zabudowy oraz nadziemna intensywność zabudowy – są to zupełnie nowe wskaźniki, dotychczas nieregulowane decyzjami o warunkach zabudowy
⇒ minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu inwestycji – mimo braku wyraźnej podstawy prawnej, decyzje o warunkach zabudowy zawierały ten parametr
⇒ minimalna liczba miejsc do parkowania – podobnie jak w powyższym przypadku, dotychczas prawo nie regulowało obowiązku określania w decyzji o warunkach zabudowy minimalnej liczby miejsc postojowych, choć w praktyce decyzje WZ zawierały takie ustalenia.
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego – zgodność ze standardami dostępności infrastruktury społecznej
Ponieważ decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego ma być zgodna z planem ogólnym, a zgodnie z projektowaną nowelizacją w planie ogólnym gmina może określić standardy dostępności infrastruktury społecznej, to decyzję WZ będzie można uzyskać tylko wówczas, gdy inwestycja będzie spełniać te standardy.
Jest to oczywiście nowy wymóg jeśli chodzi o decyzję WZ, chociaż już znany regulacjom dotyczącym planowania przestrzennego.
Podobne rozwiązanie wprowadzono bowiem już w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej potocznie specustawą mieszkaniową, czy lex developer.
Wyjaśnijmy więc, czym są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Są to określone przez gminę w planie ogólnym wskaźniki odległości przyszłej zabudowy od infrastruktury społecznej .
Obejmują one zasady zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej. Projekt szczegółowo wskazuje, jakie to mają być odległości w odniesieniu do konkretnej zabudowy.
Jednakże gminy będą miały prawo wyznaczyć zasady zapewnienia dostępu także do innych obiektów, takich jak: przedszkola, żłobka, przychodni podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej.
Im więcej będzie tych standardów, tym oczywiście trudniej będzie zrealizować inwestycję.
Z punktu widzenia deweloperów kluczowy jest tutaj wymóg, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego – od kiedy nowe przepisy?
Biorąc pod uwagę ilość zmian, zapewne zapaliła się teraz Państwu czerwona lampka i pojawiło się pytanie od kiedy decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego będzie wydawana na nowych zasadach.
Z przepisów przejściowych zawartych w projekcie nowelizacji wynika, że w do postępowań w sprawie wydania decyzji WZ , które zostały wszczęte przed dniem wejścia w życie nowelizacji, będą stosowane dotychczasowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Natomiast postępowania wszczęte po dniu wejścia w życie nowelizacji będą prowadzone na podstawie przepisów nowych z wyjątkiem przepisów, które są konsekwencją wprowadzenia do porządku prawnego planu ogólnego gminy.
W uzasadnieniu projektu nowelizacji wskazano, że przepisy dotyczące planu ogólnego będą stosowane do postępowań, które zostaną wszczęte po wejściu w życie planu ogólnego gminy w danej gminie.
I tak jak już wspominałam, jeśli do 1 stycznia 2026 roku gmina nie uchwali planu ogólnego, to po tym dniu, do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane w wyłącznie oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy, lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
Photo by Joe Ciciarelli on Unsplash
***
Termin ważności decyzji WZ według reformy planowania przestrzennego
Właściwie to powinnam zatytułować ten wpis nieco inaczej: „Termin ważności decyzji WZ według reformy planowania czyli historia pojawiającego się i znikającego przepisu art. 64c ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.
Dlaczego? Bo dziś drodzy Państwo, będzie trochę historii 🙂
Ale najpierw o przyszłości i o tym co nas czeka [Czytaj dalej…]
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Dzień dobry. W moim przypadku wydawanie warunków zabudowy trwa już prawie 2 lata i nie ma jeszcze ostatecznej decyzji. Dodam jeszcze że moja działka znajduje się poza obszarem uzupełnienia zabudowy. Czyli rozumiem że jeżeli ustawa wejdzie w życie w pierwszym kwartale 2023 a ja jeszcze nie będę miał decyzji to mimo wszystko nic straconego jesli działka znajduje się poza obszarem uzupełnienia zabudowy? Będzie to na starych zasadach? Dodam jeszcze że chodzi o zabudowę zagrodowa. Pozdrawiam
Panie Radku,
jeśli postępowanie obecnie się toczy, to nawet jeśli ustawa wejdzie w życie, decyzja WZ zostanie wydana zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami. O tym, czy Pana działka będzie się znajdowała w obszarze uzupełnienia zabudowy, czy poza tym obszarem – zdecyduje plan ogólny.
Pozdrawiam.
Dzień dobry
Z dużym zainteresowaniem przeczytałem P. wpis, a ten wniosek w szczególności: cyt.: „Tak więc decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego będzie mogła zostać wydana także dla rodzaju inwestycji niewystępującej w obszarze analizowanym, o ile będzie ona zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.”
Jeżeli dobrze zrozumiałem to: bez względu na to, czy w obszarze analizowanym (oczywiście nadto w miejscu gdzie nie ma obowiązującego MPZP) występuje zabudowa jednorodzinna, to otrzymam WZ nawet na terenie/działce przeznaczonym na zabudowę siedliskową (wcześniej wydzielonej z większej działki) pod dom jednorodzinny? Gmina będzie mogła mi odmówić cytując dalej P.: „o ile będzie ona zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym”? Będę wdzięczny za rozwinięcie myśli, czy moje wnioskowanie idzie w dobrym kierunku.
Panie Łukaszu,
A skąd będziemy wiedzieli, że teren/działka jest przeznaczona na zabudowę siedliskową? Z czego miałoby to wynikać?
Pozdrawiam.
Dzień dobry, czyli można przyjąć, że każda droga, której nadano nazwę (uchwałą)jest drogą publiczną? Nawet gdy częściowo nie należy do gminy. Czy znane wyroki sądów, które podzielają decyzję gminy o braku pozytywnej decyzji wz przypadku gdy droga ma nazwę ale jest częściowo prywatna?
Pozdrawiam
Pani Izo,
zachęcam Panią do przeczytania tego wpisu https://jakim-prawem.pl/dostep-do-drogi-publicznej-przez-ogolnodostepna-droge-wewnetrzna/
Tam dokładnie wyjaśniłam, kiedy droga jest drogą publiczną:) Jeśli chodzi o wyroki, to tak jak również napisałam w tym wpisie, jest ich wiele i stanowisko jest w tym zakresie ugruntowane. Jeśli potrzebuje Pani przedstawić argumentację w gminie odnośnie jej błędnego stanowiska, to zapraszam do kontaktu z naszą kancelarią. Po zaakceptowaniu przez Panią warunków współpracy przygotujemy dla Pani taką argumentację.
Pozdrawiam serdecznie.
Z ciekawością przeczytałam post, niemniej nie bardzo wiem jak interpretować zapis odnoszący się do odległości 200m. Z różnych źródeł dochodzą inne sygnały. Czy obecnie nowe decyzje powinny być analizowane w takim obszarze, czy dopiero po wejściu planu ogólnego?
Pani Sylwio,
Od wejścia w życie planu ogólnego.
Pozdrawiam