Szykuje nam się prawdziwa rewolucja w planowaniu przestrzennym.
Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeśli projekt ten wejdzie w życie w 2023 roku, a wszystko na to wskazuje, to będzie to miało realne konsekwencje zarówno dla tych, którzy mają nieruchomości niezabudowane i nie objęte ustalaniami żadnego planu, jak i tych, którzy zamierzali je kupić.
Piszę Wam o tym nie bez powodu.
Po miesiącach zastoju na rynku w czasie których deweloperzy szukali kolejnych okazji nabycia gruntów na lepszych warunkach i wykorzystywali je na przygotowanie gruntów pod przyszłe inwestycje, przyszedł czas na planowanie i realizację kolejnych projektów.
Jeśli więc myślicie o nabyciu nowych nieruchomości, powinniście wiedzieć, jakie będziecie mieli możliwości jej zainwestowania, gdy reforma planowania przestrzennego rzeczywiście wejdzie w życie i w takim kształcie, jak to w tej chwili przewiduje projekt.
Reforma planowania przestrzennego – główne założenia
Projektowana ustawa ma wprowadzić zmiany nie tylko w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale też w prawie 50 innych ustawach. Jej celem jest m. in.
- rezygnacja ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na rzecz planu ogólnego, który będzie obejmował obszar całej gminy i będzie aktem prawa miejscowego, a nie tak jak obecnie jedynie aktem kierunkowym, wiążącym gminy
- ustalenie nowych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy
- uchylenie tzw. lex developer i wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych,
- wprowadzenie zmian w procedurze planistycznej.
Dziś przedstawię Wam najważniejsze informacje dotyczące obowiązywania po wejściu w życie reformy studium, planu ogólnego i decyzji o warunkach zabudowy, gdyż to te kwestie wydają mi się najistotniejsze z punktu widzenia interesów dewelopera.
Likwidacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Reforma planowania przestrzennego zakłada utratę mocy obowiązujących w gminach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W miejsce studium, gminy będą musiały uchwalić plan ogólny gminy.
Ma to być dokument o bardzo zwięzłej formie i niewielkiej liczbie ustaleń umożliwiających ich standaryzację, a co za tym idzie, łatwe porównywanie treści tego aktu z analogicznymi, przyjętymi w innych gminach.
Uzyskanie z planu ogólnego kompleksowej informacji o możliwościach zagospodarowania danej nieruchomości ma być nieporównywalnie łatwiejsze, niż w przypadku studium.
Biorąc pod uwagę stosunkowo krótki czas na uchwalenie planów ogólnych, należy spodziewać się, że zaraz po wejściu w życie ustawy gminy przystąpią do procedury uchwalania planów ogólnych.
Co reforma planowania przestrzennego w tym zakresie oznacza dla deweloperów?
Nie będzie możliwości wszczęcia postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany studium. Niejednokrotnie inwestorzy o to zabiegali, aby otworzyć sobie następnie drogę do zmiany lub uchwalenia planu miejscowego, który pozwalałaby im na realizację interesującej ich inwestycji.
Plan ogólny gminy – nowy akt planowania przestrzennego
Plan ogólny gminy – jak przewiduje reforma planowania przestrzennego – ma być aktem, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jego rola ma być kluczowa, ponieważ zarówno uchwalane plany miejscowe, jak i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nimi zgodne.
Plan ogólny będzie sporządzany obowiązkowo dla całego obszaru gminy.
Ustalenia planu ogólnego gminy
Ustalenia planu ogólnego mają być określane przy uwzględnieniu uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności polityki przestrzennej gminy określonej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego.
Dlatego też inwestorzy powinni zacząć śledzić procedury przyjmowania dokumentów strategicznych w gminie na etapie sporządzania strategii rozwoju gminy, która od 1 stycznia 2026 r. stanie się dokumentem obowiązkowym, a dopiero na etapie opracowywania planu ogólnego.
Plan ogólny obligatoryjnie będzie zawierał ustalenia dotyczące stref planistycznych (czyli funkcji terenów) oraz gminnych standardów urbanistycznych. W zależności od danej strefy planistycznej standardy będą określały maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Dodatkowo zaś mogą określać tak zwane standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli zasady zapewnienia dostępu do co najmniej szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej.
Jak przewiduje reforma planowania przestrzennego, w planie ogólnym gmina będzie mogła wyznaczyć granice obszarów uzupełnienia zabudowy – czyli obszarów, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.
Obszary te będą mieć istotne znaczenie , ponieważ wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko dla terenu leżącego w wyznaczonym w planie ogólnym obszarze uzupełnienia zabudowy.
Zabudowa mieszkaniowa – gdzie zgodnie z planem ogólnym będzie możliwa?
Z punktu widzenia deweloperów istotne są ustalenia projektu nowelizacji dotyczące wyznaczania w planach ogólnych stref planistycznych, w których będzie możliwa realizacja zabudowy mieszkaniowej.
Takie strefy w pierwszej kolejności będzie można wyznaczać na obszarach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej oraz na obszarach uzupełnienia zabudowy, które zostały wskazane w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej.
Natomiast nowe tereny inwestycyjne, na których będzie możliwa realizacja funkcji mieszkaniowej, będzie można wyznaczać tylko wtedy, gdy rezerwy terenów wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według reformy planowania przestrzennego
Zgodność planu miejscowego z planem ogólnym
Uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje, że obowiązujące aktualnie miejscowe plany miejscowe przestaną obowiązywać, nawet jeśli nie będą one zgodne z planem ogólnym.
Żaden przepis projektu nowelizacji, przewidującej wprowadzenie reformy planowania przestrzennego nie nakazuje bowiem dostosowywać obowiązujących planów miejscowych do planu ogólnego.
Jednakże, jeżeli obowiązujący plan miejscowy będzie zmieniany, wtedy trzeba będzie zapewnić jego zgodność z planem ogólnym.
Co ciekawe, tym razem będziemy mieli definicję „zgodności z planem ogólnym”, więc w praktyce łatwiej będzie ustalać, czy dany plan miejscowy jest zgodny z planem ogólnym, czy też nie. Na to zapewne liczą autorzy projektu:)
Natomiast nowo uchwalony plan miejscowy będzie musiał być zgodny z planem ogólnym, odmiennie niż obecnie, gdyż obowiązujące plany miejscowe nie muszą być zgodne z ustaleniami studium – wystarczy, że nie będą naruszały ich ustaleń.
Obywatelska inicjatywa uchwałodawcza
Odnośnie uchwalenia planu miejscowego, reforma planowania przestrzennego ma wprowadzić nowe rozwiązanie w postaci inicjatywny uchwałodawczej.
Rada gminy będzie musiała przystąpić do sporządzenia planu miejscowego w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. Zgodnie z projektem, z obywatelską inicjatywą uchwałodawczą może wystąpić grupa mieszkańców gminy, posiadających czynne prawa wyborcze do rady gminy. Przykładowo w gminie powyżej 20 000 mieszkańców –ma to być co najmniej 300 osób.
Obowiązywanie planów miejscowych
Dotychczasowe plany miejscowe będą obowiązywać do dnia wejścia w życie nowych planów i będą mogły być zmieniane na podstawie przepisów nowych.
Wstrzymane będzie uchwalanie nowych planów miejscowych, do czasu uchwalenia planu ogólnego.
Wyjątkiem będą wszczęte i niezakończone procedury uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany, względem których do końca 2025 r. ogłoszono o terminie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu.
W takich przypadkach warunkiem uchwalenia planu miejscowego będzie jego zgodność z dotychczasowym studium.
Reforma planowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy
Jeśli reforma planowania przestrzennego wejdzie w życie, to na terenach na których nie będzie obowiązującego planu miejscowego, nadal trzeba będzie uzyskiwać decyzje o warunkach zabudowy. O tym, jak reforma planowania przestrzennego zmieni regulacje dotyczące decyzji WZ, jakie będą zasady jej wydawania dowiecie się z wpisu pt. Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego.
Co reforma planowania przestrzennego i jej wejście w życie będzie oznaczała dla posiadanych obecnie przez deweloperów lub procedowanych decyzji o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy wydana przed dniem wejścia w życie reformy planowania przestrzennego, pozostanie w mocy i można będzie na jej podstawie uzyskać pozwolenie na budowę.
Po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego i do czasu uchwalenia planu ogólnego –deweloperzy nadal będą mogli uzyskiwać nowe decyzje o warunkach zabudowy.
Jeśli jednak do 31 grudnia 2025 roku plan ogólny nie zostanie uchwalony, to od 1 stycznia 2026 r. do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.
Inwestycje będzie można realizować jedynie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.
Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie, warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy będzie położenie terenu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeżeli zatem w planie ogólnym danej gminy takie obszary nie zostaną wyznaczone, to w tej gminie w ogóle nie będzie możliwości uzyskania warunków zabudowy.
Natomiast w przypadku wyznaczenia w planie ogólnym obszarów uzupełnienia zabudowy, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko dla terenów położonych na tych obszarach.
Brzmi skomplikowanie?
Zgadzam się.
Dlatego właśnie napisałam na wstępie, że zmiany będą rewolucyjne.
W reforma planowania przestrzennego przewiduje też inną rewolucyjną zmianę polegającą na wprowadzeniu terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy. Będzie on wynosił 5 lat od dnia, w którym decyzja WZ stała się prawomocna.
Jedno jest jednak pewne na ten moment.
Jeśli zamierzacie realizować inwestycję na nieruchomości, która nie ma uchwalonego planu, to podejmijcie już teraz działania, aby jak najszybciej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla planowanej przez Was inwestycji.
Gdy reforma planowania przestrzennego wejście w życie w przyszłym roku i to w takim kształcie, jak opisałam – może okazać się, że realizacja inwestycji po 2025 roku będzie jedną wielką niewiadomą.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Odległość budynku od granicy działki
Odległość budynku od granicy działki, to temat, który – jak się okazuje – wciąż budzi wątpliwości.
Wczoraj wpadła mi w ręce najnowsza opinia Zespołu Rzeczoznawców przy Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP w sprawie interpretacji odległości budynku od granicy.
Opinia ta potwierdza, że w pewnych przypadkach wciąż nie wiadomo, czy projektowany budynek spełnia wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie odległości budynku od granicy działki [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }