Właściwie to powinnam zatytułować ten wpis nieco inaczej: „Termin ważności decyzji WZ według reformy planowania czyli historia pojawiającego się i znikającego przepisu art. 64c ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.
Dlaczego? Bo dziś drodzy Państwo, będzie trochę historii 🙂
Ale najpierw o przyszłości i o tym co nas czeka.
Otóż decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna przez 5 lat!
Tak przynajmniej wynika z najnowszej wersji projektu ustawy wprowadzającej reformę planowania przestrzennego przekazanej do Komisji Prawniczej, do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma być dodany art. 64 c, który stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.
Jesteście Państwo zdziwieni? – bo ja bardzo.
Kilka miesięcy temu media donosiły przecież, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii wycofało się z kwestionowanego m. in. przez środowisko deweloperskie pomysłu, dotyczącego terminu ważności decyzji WZ. I tak rzeczywiście się stało.
Skąd zatem ta zmiana?
Prześledźmy od początku chronologię wydarzeń.
Termin ważności decyzji WZ według projektu nowelizacji z kwietnia 2022 roku
W kwietniu ubiegłego roku na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który przewidywał termin ważności decyzji WZ.
Do ustawy miał zostać dodany art. 64c dotyczący wygaśnięcia decyzji WZ po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.
Wówczas konieczność wprowadzenia terminu obowiązywania decyzji WZ uzasadniano tym, że (…) w obrocie prawnym funkcjonują decyzje o warunkach zabudowy wydane kilka lub nawet kilkanaście lat temu, a trwające procesy budowlane sprawiają, że sąsiedztwo nieustannie się zmienia, powodując sytuacje, w których realizacja wydanej wiele lat wcześniej decyzji o warunkach zabudowy może wywołać chaos i konflikty przestrzenne.”
Wskazywano również, że termin ważności decyzji WZ spowoduje zmniejszenie liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskiwanych wyłącznie w celach spekulacyjnych.
Projekt został poddany konsultacjom i opiniowaniu.
Przepis zawierający termin ważności decyzji WZ nie spodobał wielu podmiotom i instytucjom, w tym m. in. Marszałkowski Województwa Mazowieckiego. Zaproponował on zmianę projektowanego art. 64c ustawy poprzez dodanie wyjątku, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy zachowuje moc do czasu zakończenia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli kompletny wniosek o jego wydanie został złożony przed wygaśnięciem decyzji.
W odpowiedzi na tę uwagę Ministerstwo Rozwoju i Technologii (autor projektu ustawy) napisało że „w wyniku rozpatrzenia uwag zdecydowano o wykreśleniu przedmiotowej regulacji”.
Na zgłaszane w toku konsultacji publicznych sugestie innych podmiotów odnośnie konieczności zmiany art. 64c, tak by nie uniemożliwiał on inwestorom uzyskania pozwolenia na budowę lub jego zmiany, Ministerstwo odpowiadało w ten sam sposób – że przepis został usunięty.
Zapytany więc w październiku ubiegłego roku przez portal prawo.pl, dlaczego z projektu nowelizacji zniknął przepis art.64c, a wraz z nim termin obowiązywania decyzji WZ, resort odpowiedział lakonicznie, że zarówno stare decyzje o warunkach zabudowy, jak i te, które zostaną wydane w przyszłości będą miały charakter stały – ich ważność nie będzie ograniczona terminie i że zmiana projektu w tym zakresie jest wynikiem konsultacji społecznych.
Usunięcie przepisu zawierającego termin ważności decyzji WZ
I tak też się stało, projekt w wersji z 21 października ubiegłego roku, ku uciesze inwestorów art. 64c już nie zawierał.
Zainteresowani na pewno odetchnęli z ulgą. Klienci naszej kancelarii również
Jak wynika z dostępnych publicznie na ten moment dokumentów, zastrzeżenie co do usunięcia art. 64c wniosło jedynie Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego (tak, nie pomyliłam się – właśnie to ministerstwo:) ), które zarzuciło, że „(…) w przekazanym do uzgodnień materiale nie odniesiono się do rezygnacji z proponowanego w pierwotnym art. 64c 5-letniego terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy.
Dlaczego zatem przepis wprowadzający termin ważności decyzji WZ ponownie znalazł się w projekcie?
Obawiam się, że to może to pozostać tajemnicą poliszynela 🙂
Wprowadzając ponownie do projektu ustawy termin ważności decyzji WZ, w uzasadnieniu napisano dużo bardziej lakonicznie niż poprzednio – że „proponowana zmiana dotycząca terminu ważności decyzji WZ (…) umożliwi racjonalniejsze wykorzystanie przestrzeni w oparciu o obecne uwarunkowania. Nie ograniczy możliwości korzystania z nieruchomości w istniejącym stanie zagospodarowania ani wykorzystania już wydanych decyzji. Określenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy spowoduje zmniejszenie liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskiwanych wyłącznie w celach spekulacyjnych.”
Termin ważności decyzji WZ – co to oznacza dla inwestorów
Po pierwsze – jeśli po drodze nic się nie wydarzy i projekt wejdzie w życie w aktualnym kształcie, to przepis art. 64c wejdzie w życie nie od razu, lecz dopiero 1 stycznia 2026 roku.
Po drugie – do decyzji WZ, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku, przepis o ich wygaśnięciu nie będzie miał zastosowania. Termin ważności decyzji WZ nie będzie ich dotyczył.
Jeśli staracie się Państwo aktualnie o uzyskanie decyzji WZ lub już je uzyskaliście, ale nie są one jeszcze prawomocne (o tym kiedy decyzja WZ staje się ostateczna i prawomocna pisałam już jakiś czas temu w artykule pt. Decyzja ostateczna i prawomocna – pojęcia przydatne każdemu deweloperowi) to obawiam się, że część z nich nie stanie się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku.
Wystarczy bowiem, że decyzja zostanie zaskarżona do sądu, a następnie zostanie wniesiona skarga kasacyjna i mamy prawie 3 lata na uzyskanie prawomocności. Oczywiście pod warunkiem, że NSA oddali skargę kasacyjną. Jak pewnie wielu z Was wie, na orzeczenie NSA czeka się dziś niestety około 2 lat.
Po trzecie – przewidziany w projekcie termin ważności decyzji WZ ma wynosić 5 lat od uprawomocnienia się decyzji WZ. Autorzy projektu najwyraźniej nie mają żadnej wiedzy co do tego, ile trwają procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, skoro zaproponowali tak krótki okres ważności decyzji WZ.
Zapytacie Państwo co się więc stanie, jeśli ten termin nie zostanie zmieniony?
Przede wszystkim decyzja WZ może wygasnąć w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę i wówczas organ będzie zmuszony odmówić wydania pozwolenia na budowę. Dlatego w zasadzie od razu po uzyskaniu decyzji WZ trzeba będzie występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Wiemy doskonale, że jest to nierealne.
Jeśli decyzja WZ wygaśnie w trakcie prowadzonej inwestycji, nie będziemy mogli zmienić pozwolenia na budowę. Trzeba będzie uzyskać nową decyzję WZ.
Z kolei jeśli na skutek odwołań, czy skarg pozwolenie na budowę zostanie uchylone, a decyzja WZ wygaśnie, trzeba będzie rozpoczynać procedurę od nowa i uzyskiwać ponownie decyzję WZ po to, by móc kontynuować postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę.
To wszystko niestety pokazuje, że ten pojawiający się i znikający przepis, którym wprowadzono termin ważności decyzji WZ poważnie zahamuje proces inwestycyjny.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Sprostowanie decyzji WZ
Czy możliwe jest sprostowanie decyzji WZ? Jakie warunki trzeba spełnić, aby możliwe było sprostowanie decyzji WZ. W jakich przypadkach dopuszczalne jest sprostowanie decyzji WZ. Czy jest na to jakiś termin? Czy mogę wystąpić do organu o sprostowanie decyzji WZ?
Te wszystkie pytania zadał mi ostatnio nasz Klient, który kilka dni temu otrzymał z urzędu postanowienie o sprostowaniu decyzji WZ [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }