Błędny numer działki w pozwoleniu na budowę

Co zrobić w przypadku, gdy okazuje się, że w pozwoleniu na budowę organ wpisał nam błędny numer działki?

Czy trzeba wówczas zmienić pozwolenie na budowę, albo gorzej – uzyskać nowe?

Co powinien zrobić inwestor jeśli zorientuje się, że w nazwie inwestycji dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, organ wpisał błędnie numer działki?  

Jeśli chcecie poznać odpowiedzi na te pytania, zapraszam do lektury dzisiejszego wpisu.

Błędy zdarzają się każdemu. To prawda stara jak świat.

Zdarzają się więc też urzędnikom wydającym pozwolenia na budowę. Tam, gdzie teren inwestycji stanowi wiele działek – o pomyłkę nie trudno.

Problem jednak w tym, że wskazanie w pozwoleniu na budowę błędnego numeru działki ma swoje konsekwencje – i to niestety poważne.

Przekonał się o tym boleśnie nasz Klient, który zrealizował inwestycję na podstawie pozwolenia na budowę, a nadzór budowlany odmówił mu wydania pozwolenia na użytkowanie, ponieważ roboty zostały zrealizowane na działce nr 15/223, a w pozwoleniu na budowę została wskazana działka nr 15/222.

Błędny numer działki w pozwoleniu na budowę – co powinien zrobić inwestor

Co powinien był zrobić nasz Klient, kiedy organ doręczył mu pozwolenie na budowę? 

Powinien był bardzo dokładnie je przeczytać i sprawdzić, czy nie został w nim podany błędny numer działki.

To pierwsza rzecz, którą każdy  inwestor powinien zrobić, gdy już uzyska pozwolenie na budowę.

Gdy nad całym procesem uzyskiwania pozwolenia na budowę czuwa architekt, który przygotował projekt budowlany, a tak najczęściej to wygląda w praktyce, to przede wszystkim on powinien zweryfikować, czy nie został wpisany błędny numer działki w pozwoleniu na budowę, czy na pewno w nazwie inwestycji zostały ujęte wszystkie działki i czy ich numery zgadzają się z tymi, które podał składając w imieniu inwestora wniosek o pozwolenie na budowę.

Jeśli okaże się, że organ omyłkowo podał błędny numer działki w pozwoleniu na budowę warto w pierwszej kolejności skontaktować się z urzędnikiem prowadzącym sprawę. Być może organ sam będzie chciał naprawić ten błąd i wydać postanowienie o sprostowaniu pozwolenia na budowę.

Czy to będzie w naszej sprawie możliwe – o tym za chwilę.

Gdy nasza rozmowa z urzędnikiem, nic nie da, pozostaje nam złożyć odwołanie, pod warunkiem oczywiście, że termin do jego wniesienia jeszcze nie upłynął.

Wtedy to wojewoda jako organ odwoławczy powinien naprawić błąd organu I instancji i błędny numer działki w pozwoleniu na budowę zastąpić prawidłowym.

To samo powinniśmy zrobić, gdy organ I instancji pominie w pozwoleniu na budowę jedną z działek, która zgodnie z projektem budowlanym miała stanowić teren inwestycji.

Czy można sprostować błędny numer działki w pozwoleniu na budowę

Jeśli jednak dostrzegliśmy błędny numer działki w pozwoleniu na budowę, a termin do wniesienia odwołania już upłynął, to wówczas pozostaje nam właściwie jedno – złożyć wniosek o sprostowanie pozwolenia na budowę i czekać… na cud.

Dlaczego piszę o cudzie?

Odpowiedź jest banalna: bo w kwestii sprostowania pozwolenia na budowę w zakresie błędnie wskazanego numeru działki stanowiącej teren inwestycji, organy mają różne zdania, a z mojej praktyki zawodowej wynika, że w takich przypadkach są najczęściej na „nie”.

Jest to pokłosiem tego, że odnośnie możliwości sprostowania omyłki polegającej na podaniu w decyzji błędnie numerów działek – orzecznictwo generalnie również jest na „nie”.

Czy w konkretnym przypadku będzie można sprostować pozwolenie na budowę, jeśli pojawi się w nim taki błąd – to zależy od okoliczności sprawy.

Istotne jest to, czy błędny numer działki w pozwoleniu na budowę będzie można wówczas uznać za oczywistą omyłkę pisarską.

Zgodnie bowiem z art. 113 kodeksu postępowania administracyjnego:

organ administracji publicznej może z urzędu lub na żądanie strony prostować w drodze postanowienia błędy pisarskie i rachunkowe oraz inne oczywiste omyłki w wydanych przez ten organ decyzjach

Z drugiej strony trzeba mieć na względzie przede wszystkim to, że sprostowanie stanowi zmianę treści decyzji, ale tylko w sytuacji wystąpienia w jej treści wad nieistotnych.

Z tego powodu rozwiązanie to jest odstępstwem od zasady związania organu własną decyzją i dlatego też do przesłanek jego zastosowania oraz możliwości modyfikacji decyzji w tym trybie, nie można stosować wykładni rozszerzającej.

Brak możliwości sprostowania błędnego numeru działki w pozwoleniu na budowę

W orzecznictwie niestety (dla inwestorów) przeważa pogląd, że nie jest dopuszczalne sprostowanie w pozwoleniu na budowę błędnie podanych numerów działek, ponieważ doprowadziłoby to do zmiany pierwotnego rozstrzygnięcia.

Trzeba brać pod uwagę to, że oznaczenie numeru działki stanowi istotny element rozstrzygnięcia, gdyż wskazuje on dopuszczalność prowadzenia określonych robót, w precyzyjnie oznaczonym miejscu.

W związku z tym błędny numer działki w pozwoleniu na budowę nie może być zmieniony w trybie sprostowania decyzji.

Przykładowo w wyroku z 31 maja 2019 r., sygn. II OSK 1747/17 NSA wskazał, że:

Nie można w decyzji, czy to lokalizacyjnej, czy też dotyczącej pozwolenia na budowę, numerów określających poszczególne działki, na których jest planowana lub ma być realizowana inwestycja, traktować jako cyfr, które nic nie znaczą. Numer działki jest desygnatem konkretnej powierzchni gruntu-nieruchomości z wszelkimi tego konsekwencjami wynikającymi z przepisów prawa. Numer działki funkcjonuje w obrocie prawnym jako nazwa własna, określająca konkretną wielkość i ukształtowanie terenu z czym wiążą się konkretne prawa. Zatem sprostowanie decyzji w trybie art. 113 § 1 k.p.a. nie może dotyczyć numeru działki, bowiem w takim zakresie nie podpada to pod pojęcie błędu czy omyłki w rozumieniu wskazanej wyżej normy (np. wyroki NSA z: 9 stycznia 2008 r. II OSK 1815/06 – Lex nr 443701, 24 września 2009 r. II OSK 1439/08 – Lex nr 597281, 12 listopada 2002 r. IV SA 136/02 – niepublikowany).

Czy to oznacza zatem, że w przypadku, gdy mamy błędny numer działki w pozwoleniu na budowę  jesteśmy w sytuacji bez wyjścia?

Nie.

Jeśli nie upłynął nam termin do wniesienia odwołania, powinniśmy w takim przypadku je złożyć i wskazać, że organ błędnie określił w rozstrzygnięciu teren inwestycji. 

Błędny numer działki w pozwoleniu na budowę – kiedy może być sprostowany?

Jeśli jednak termin do wniesienia odwołania upłynął – pozostaje nam sprostowanie.

Nie jest bowiem tak, że instytucja sprostowania decyzji w zakresie numeru działki jest z założenia niedopuszczalna.

O tym, czy w konkretnym przypadku błędny numer działki w pozwoleniu na budowę lub pominiecie jakiejś działki w pozwoleniu na budowę może zostać sprostowane w trybie at. 113 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego, będą decydowały okoliczności sprawy i to, czy daną omyłkę można uznać za oczywistą.

Tylko takie bowiem podlegają sprostowaniu, o czym szerzej wspominałam w artykule pt. „Sprostowanie decyzji WZ”.

W tym zakresie warto zatem zwrócić uwagę na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z 31 marca 2015 roku, sygn. II OSK 2011/13 stwierdził:

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w pełni podziela pogląd, że wskazanie w decyzji administracyjnej konkretnej działki gruntu stanowi merytoryczny element tej decyzji. Czym innym jest jednak błąd we wskazaniu konkretnej działki (np. innej aniżeli objęta wnioskiem inwestora), czym innym natomiast oczywista omyłka pisarska polegająca na błędnym wpisaniu w decyzji numeru działki w sytuacji, kiedy całokształt zgromadzonego w sprawie materiału świadczy o tym, że chodzi o tą samą, konkretną działkę.

Jak to wszystko, co piszę ma się do rzeczywistości? Najlepiej wyjaśnić to na przykładzie.

Przykład 1

Czy w takim przypadku można stwierdzić, że pomyłka starosty była oczywistą omyłką pisarską, którą można sprostować w trybie art. 113 § 2 k.p.a.?

Oczywiście, że tak. Nie ma co do tego najmniejszych wątpliwości.

Z akt sprawy jednoznacznie wynikało bowiem, że całe postępowanie dotyczyło działki nr 672/9. Dlatego mimo, iż co do zasady zmiana numeru działki w rozstrzygnięciu decyzji nie jest dopuszczalna w trybie sprostowania, to jednak w tych konkretnych okolicznościach błędny numer działki w pozwoleniu na budowę, mógł zostać sprostowany.

Przykład 2

Czy w takim przypadku Starosta może sprostować pozwolenie na budowę?

Nie, ponieważ z okoliczności sprawy wynika, że nie była to oczywista omyłka organu, lecz de facto inwestora, który nie zadbał o to, by pominięta działka została wskazana we wszystkich dokumentach dotyczących inwestycji, w tym w szczególności we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i projekcie budowlanym.

W tej sprawie orzekał NSA, który potwierdził brak możliwości sprostowania pozwolenia na budowę.:

Skoro bowiem powyższe dokumenty zawierają wskazane rozbieżności, to nie ma możliwości natychmiastowego i niepozostawiającego jakichkolwiek wątpliwości ustalenia, że brak wymienienia spornej działki w osnowie decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi oczywistą omyłkę, która może zostać sprostowana w trybie art. 113 k.p.a. (wyrok NSA z 25 września 2019 r., sygn. II OSK 2250/18)

Nie można zatem podchodzić do każdego przypadku, gdy występuje błędny numer działki w pozwoleniu na budowę niejako mechanicznie, a więc bez uwzględniania takich konkretnych okoliczności sprawy, które wymagają indywidualnego ich rozważenia.

Może bowiem okazać się, że właśnie te okoliczności będą przemawiały na naszą korzyść i będą potwierdzały, że błąd organu był rzeczywiście tylko oczywistą pomyłką, którą można sprostować.

Jeśli w uzyskanym przez Państwa pozwoleniu na budowę organ błędnie wpisał numer działki, warto w pierwszej kolejności zasięgnąć opinii prawnika, co w takiej sytuacji da się zrobić.

Czy składać odwołanie, czy wniosek o sprostowanie decyzji, czy też trzeba będzie podjąć jeszcze inne kroki. Dalsze działania zależą przede wszystkim od tego, na jakim etapie procesu inwestycyjnego ten problem się ujawni i co mamy w aktach sprawy o pozwolenie  na budowę.

I jeszcze jedno – dbajcie o to, by wszystkie składane do organu dokumenty dotyczące inwestycji były profesjonalnie przygotowane, by nie było w nich błędów, zwłaszcza w zakresie numeracji działek.

W razie pomyłki organu, gdy wskaże on błędny numer działki w pozwoleniu na budowę, łatwiej będzie ten błąd naprawić.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji

Czy można zrealizować inwestycję deweloperską lub jakąkolwiek inną i nie spotkać się z protestem sąsiadów?
Można, choć z mojego doświadczenia wynika, że zdarza się to rzadko.

Często klienci zadają mi pytanie, czy można w jakiś sposób powstrzymać sąsiada, który składa bezzasadne odwołania i przeciąga w czasie uzyskanie decyzji WZ [Czytaj dalej…]