dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji

Agnieszka Grabowska-Toś16 stycznia 20234 komentarze

Czy można zrealizować inwestycję deweloperską lub jakąkolwiek inną i nie spotkać się z protestem sąsiadów?
Można, choć z mojego doświadczenia wynika, że zdarza się to rzadko.

Często klienci zadają mi pytanie, czy można w jakiś sposób powstrzymać sąsiada, który składa bezzasadne odwołania i przeciąga w czasie uzyskanie decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę.

Czy na gruncie aktualnych przepisów istnieje odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji?

Postaram się dzisiaj rozwiać Państwu chociaż część tych wątpliwości.

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji

Blokowanie inwestycji – problem na lata

Podejmując decyzję o rozpoczęciu inwestycji, inwestorzy muszą liczyć się z tym, że może ona zostać skutecznie zablokowana i to na lata. Na każdym bowiem etapie uzyskiwania decyzji niezbędnych do realizacji inwestycji, to jest decyzji środowiskowej, decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę, niezadowolony sąsiad może złożyć odwołanie. Jeśli jest sprytny – może to zrobić nawet gdy nie przysługuje mu status strony.

W jaki sposób?

Wystarczy, że w okresie, gdy stronom postępowania biegnie termin do wniesienia odwołania, złoży własne odwołanie, wskazując chociażby to, że został pominięty w postępowaniu jako strona i że właśnie z tego powodu decyzja jest wadliwa.

Dziś, tylko w niektórych sprawach związanych z procesem budowlanym aby złożyć skutecznie odwołanie, trzeba w nim wskazać konkretne zarzuty i dowody na ich poparcie. Dotyczy to zaskarżenia do organu II instancji decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowej wydanej na podstawie przepisów specustawy mieszkaniowej.

Zasadą natomiast jest, że dla skutecznego wniesienia odwołania wystarczy napisać jaką decyzję zaskarżamy oraz że nie zgadzamy się z jej rozstrzygnięciem. Nie musimy podawać żadnych konkretnych zarzutów, ani ich uzasadnienia.

Dlatego sąsiad, któremu nie podoba się planowana na działce obok inwestycja, z łatwością może przedłużać postępowania w sprawie uzyskania decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę, składając odwołania, a w dalszej kolejności nawet skargi do sądu administracyjnego, czy skargi kasacyjne.

Porozumienie o dobrosąsiedzkich stosunkach

Deweloperzy nie chcą prowadzić długich postępowań, zwłaszcza gdy pozwolenie na budowę lub decyzja WZ trafia na wokandę sądu administracyjnego. Wolą się porozumieć, a to oczywiście ma swoją cenę.

Powszechnym rozwiązaniem jest w takim przypadku umowne uregulowanie wzajemnych zobowiązań, które przybiera formę porozumienia o dobrosąsiedzkich stosunkach, ugody lub innej nienazwanej umowy.

Na podstawie ich zapisów sąsiad zobowiązuje się wycofać odwołanie, czy skargę i nie wnosić na przyszłość żadnych środków zaskarżenia, a inwestor – zapłacić umówioną sumę, wykonać określone roboty budowlane na rzecz sąsiada lub dokonać innych czynności.

Takie porozumienie, to właściwie jedyny sposób na pozbycie się problemu z sąsiadem.

Jednak aby odniosło ono właściwy skutek, zwłaszcza w sytuacji, gdy jego podpisanie wiąże się z koniecznością zapłaty na rzecz sąsiada konkretnej kwoty – inwestor powinien zadbać, by zostało ono dobrze skonstruowane i przewidywało wszystkie możliwe działania jakie może podjąć sąsiad, aby w przyszłości blokować nasza inwestycję. W przeciwnym razie może okazać się, że pomimo zapłaty haraczu, sąsiad nadal będzie miał możliwość przedłużania postępowania.

Z mojej praktyki zawodowej wynika, że w większości spraw sąsiedzi odwołują się dlatego, że obawiają się skutków przyszłej inwestycji, niż dlatego, że chcą w ten sposób pozyskać argumenty do negocjacji z inwestorem. Faktem jednak jest, że w jednym i w drugim przypadku zaskarżanie decyzji inwestycyjnych jest dla inwestora sporym problemem i dlatego lepiej jest się „dogadać”.

Gdy już do tego dojdzie, często wtedy słyszę od inwestorów pytanie: a czy przepisy przewidują odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji? Czy ja nie mam żadnych praw i muszę tak po prostu zapłacić?

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji

Regulacje prawne, które dziś obowiązują, niestety nie dają co do zasady podstaw do przyjęcia, że istnieje odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji poprzez wnoszenie nawet oczywiście bezzasadnych środków zaskarżenia od decyzji inwestycyjnych.

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji nie występuje nawet w przypadku, gdy w zamian za odstąpienie od tych działań oczekuje/żąda on od inwestora konkretnej zapłaty.

W sporze sąsiad – deweloper, sądy biorą stronę sąsiada wskazując, że składając odwołanie korzysta on z ustawowo zagwarantowanych mu praw, a to nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Innymi słowy – można takie działania uznać za dopuszczalne.

Co mówią sądy o odpowiedzialności sąsiada za blokowanie inwestycji

Przykładem niech będzie wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 listopada 2013 r., sygn. I ACa 1449/12.

Deweloper nie mogąc pogodzić się z koniecznością zapłaty „haraczu” za odstąpienie od blokowania inwestycji pozwał sąsiada. Żądał od niego kwoty świadczenia nienależnego, jakie zapłacił zgodnie z ugodą na podstawie której sąsiad będący stroną postępowania o pozwolenie na budowę, zrezygnował z prawa do wniesienia odwołania w zamian za zapłatę ustalonej kwoty.

Niestety – Sąd powództwo oddalił , bo uznał, że zapłacona przez dewelopera kwota nie jest świadczeniem nienależnym, a zawarta ugoda nie naruszała zasad współżycia społecznego. W uzasadnieniu wyroku stwierdził:

uprawnienie do wniesienia odwołania od decyzji administracyjnej nie świadczy o tym, że wnoszący takie odwołanie posiada z założenia pozycję silniejszą w stosunku do inwestora. Możliwość skorzystania z ustawowo przyznanego prawa w tym zakresie przez którąkolwiek ze stron postępowania administracyjnego, nie może być uznawana jako zastosowanie szczególnego nacisku, czy wpływów na inwestora, ani tym bardziej jako działanie nieetyczne czy nieuczciwe. (…) powinno być ono brane pod uwagę w obrocie gospodarczym i uwzględniane przez inwestora w kalkulacjach ekonomicznych, który jako profesjonalista ponosi ryzyko finansowe związane z czasem trwania procesu inwestycyjnego w ramach obowiązujących procedur prawnych.

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji – czy deweloper jest bez szans?

Moim zdaniem można dyskutować, czy w każdym przypadku przedstawiony wyżej pogląd sądu jest uprawniony. Bo co na przykład w sytuacji, gdy sąsiad nawet nie będąc stroną postępowania, wnosi odwołanie i za jego wycofanie żąda zapłaty określonej kwoty i to mimo tego, że obiektywnie rzecz biorąc jest ono z gruntu bezzasadne, a status strony mu nie przysługuje.

Uważam, że wówczas zapłata za odstąpienie od skarżenia decyzji na podstawie zawartej w takich okolicznościach ugody, mogłaby zostać uznana za świadczenie nienależne, a sama ugoda – jako zawarta z naruszeniem zasad współżycia społecznego – za nieważną.

Wszystko więc zależy od okoliczności w jakich dochodzi do ewentualnego „porozumienia się” z sąsiadem. Warto o tym pamiętać, zwłaszcza gdy zdecydujecie się zapłacić sąsiadowi za powstrzymanie się od blokowania inwestycji.

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji – jest projekt regulacji

Rozwiązaniem, które w zamyśle Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ma stanowić remedium na wnoszenie bezzasadnych odwołań czy zażaleń od tzw. pieniaczy, których celem nie jest walka o własne prawa, ale działanie wyłącznie w celu wydłużenia postępowania i utrudnienie realizacji inwestycji, ma być nowy przepis, którego wprowadzenie do ustawy prawo budowlane, przewiduje projekt planowanej nowelizacji tej ustawy. 

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji – jest projekt regulacji


Do ustawy prawo budowlane ma być dodany art. 10b, który przewiduje, że jeżeli strona postępowania będzie wnosiła odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie ustawy, to do odwołania lub zażalenia będzie zobowiązana dołączyć oświadczenie, że jest świadoma odpowiedzialności karnej za umyślne wprowadzenie organów wyższego stopnia w błąd co do faktów lub okoliczności mających znaczenie dla sprawy, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 Kodeks karnego.

Niedołączenie tego wezwania będzie stanowiło brak formalny, którego nieuzupełnienie pomimo wezwania organu będzie skutkowało pozostawieniem odwołania/zażalenia bez rozpoznania.

Wady rozwiązania wprowadzającego odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji

Sam pomysł regulacji, która ma na celu wprowadzić odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji poprzez wnoszenie oczywiście bezzasadnych odwołań czy zażaleń wyłącznie w celu przedłużenia postępowania, uważam za słuszny i niewątpliwie takie rozwiązanie legislacyjne było oczekiwane zwłaszcza przez branżę deweloperską.

Ale czy to rzeczywiście będzie skuteczny straszak, który ukróci pieniactwo – mam tu poważne wątpliwości. Sposób jego realizacji budzi bowiem tak wiele zastrzeżeń, że można zastanawiać się, czy w ogóle w takim kształcie ta regulacja powinna się znaleźć w ustawie.

Dlaczego?

Po pierwsze już sama redakcja przepisu rodzi szereg pytań i wątpliwości interpretacyjnych. Co to znaczy wprowadzenie organu w błąd co do faktów i okoliczności istotnych dla sprawy?

Co należy rozumieć pod pojęciem okoliczności i faktów mających znaczenie dla sprawy?

Czy uznanie przez organ odwoławczy, że zarzut odwołania jest niezasadny, można już uznać za wprowadzenie go w błąd? Przykładowo – strona zarzuci, że budynek dewelopera zacienia jego nieruchomość, a z analizy nasłonecznienia i przesłaniania wynika, że tak nie jest. 

Według autorów projektu mogą to być np. różnego rodzaju wnioski wskazujące na problem, którego nie ma i że będzie to każdorazowo rozstrzygane czy rozpatrywane w toku prowadzonego postępowania.

Po drugie – przepis wskazuje, że odpowiedzialność ma ponosić strona, a nie podmioty, które w danej sprawie, nie będąc stroną postępowania składają odwołanie w celu jego przedłużenia.

Ponadto nie wiadomo, czy jeśli to pełnomocnik będzie wskazywał okoliczności, które organ uzna za mające znaczenie dla sprawy i co do których organ stwierdzi, że został wprowadzony w błąd, kto wówczas będzie odpowiadał, pełnomocnik czy strona.

Po trzecie – rozwiązanie to niewątpliwie ogranicza konstytucyjne prawo do sądu i do zaskarżenia orzeczeń i decyzji wydanych w pierwszej instancji (art. 45 ust. 1, art. 77 ust. 2 i art. 78 Konstytucji RP). 

Po czwarte – przepis nie dotyczy składanych przez sąsiadów odwołań od decyzji o warunków zabudowy czy decyzji środowiskowych. Nie dotyczy też składania wniosków o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę czy o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, choć te także maja wpływ na sprawny przebieg procesu inwestycyjnego.

Pytanie więc, czy w dalszej kolejności Ministerstwo pójdzie za ciosem i te kwestie również obejmie tożsamą lub podobną regulacją.

Czy projektowana regulacja rozwiąże problem?

Wprowadzenie projektowanego przepisu zapewne rzeczywiście zmniejszy liczbę składanych odwołań i zażaleń.

Obawiam się jednak, że groźba wszczęcia postępowania karnego i perspektywa konieczności udowadniania, że nie miało miejsca wprowadzenie organu w błąd, ani tym bardziej, że nie było ono umyślne, skutecznie zniechęci nie tych, którzy dla osiągnięcia korzyści celowo składają odwołania, ale zwykłego Kowalskiego, który będzie chciał chronić siebie i swoją nieruchomość przed skutkami planowanej po sąsiedzku zabudowy.

W rzeczywistości więc w wyniku wejścia w życie proponowanego przez Ministerstwo przepisu, może okazać się, że zwykli obywatele przestaną korzystać ze swoich praw, a w obrocie będą funkcjonowały wadliwe decyzje.

Czy o to właśnie chodziło autorom projektu? Wątpię.

Faktem natomiast jest, że dzisiaj sąsiad może skutecznie blokować inwestycję, nie dlatego, że nie ponosi za to odpowiedzialności. Przedłużające się procedury odwoławcze i konieczność oczekiwania na rozstrzygnięcie organu II instancji niejednokrotnie (jak to ma miejsce np. w Krakowie) minimum 6, do 10 miesięcy – to jest rzeczywisty powód takiej sytuacji. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w sądach, zwłaszcza w NSA (średni czas oczekiwania na wyrok – 2 lata).

Gdyby postępowania odwoławcze i sądowe trwały krócej – żaden deweloper nie uginałby się pod presją możliwości zaskarżenia decyzji.

Podsumowując:

Obecnie nie mamy odpowiedzialności sąsiada za blokowanie inwestycji.

Ewentualnie odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji i żądanie zapłaty z tytułu odstąpienia od skarżenia czy to pozwolenia na budowę czy innej decyzji inwestycyjnej mogłaby się sprowadzać jedynie do obowiązku zwrotu uzyskanego od dewelopera świadczenia. Jednakże czy w konkretnym przypadku byłoby to możliwe- to zależy od okoliczności.

Dlatego jeśli stajecie przed perspektywą konieczności „zapłaty” w takiej, czy innej formie za nieblokowanie inwestycji – koniecznie przygotujcie dobra umowę, a następnie zweryfikujcie, czy będą w tych okolicznościach szanse na odzyskanie tego, co zapłacicie sąsiadowi.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej pod lupą UOKiK

Deweloperze! Sprawdź wzorce umów deweloperskich, którymi się posługujesz.

UOKIK poinformował w ubiegłym tygodniu, że rozpoczął ponownie na szeroką skalę kontrolę wzorców umów deweloperskich. Wezwania do przekazania informacji i niezbędnych dokumentów otrzymało 87 przedsiębiorców, a wobec jednego toczy się już postępowanie wyjaśniające.

Ma to związek z aktualną sytuacją ekonomiczną w kraju – wysoką inflacją od kilkunastu miesięcy, wzrostem kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa [Czytaj dalej…]

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    agnieszka 16 stycznia, 2023 o 16:20

    Przepis jest „chwytliwy” PR-owo. Jednak, pomijając różne mankamenty prawne, w tym te, o których mowa we wpisie, będzie on m.zd. martwy. Już widzę tabuny prokuratorów, którzy rzucają sprawy zabójstw, kradzieży i gwałtów, żeby zająć się badaniem tego, czy Kowalski wprowadził organ w błąd w zakresie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (pomijając fakt, że wkrótce to organu może już nie interesować). Można by sobie wyrobić pewne zdanie na ten temat pozyskując jakieś statystyki nt postepowań i wyroków za składanie fałszywych zeznań. Koledzy procesowcy mówią, że świadkowie kłamią na potęgę, bez żenady, a postępowań czy wyroków za składanie fałszywych zeznać – jak na lekarstwo. Natomiast ja widzę inny instrument załatwienia tematu – zmotywować organy do wydawania decyzji w terminie. Dla organu odwoławczego to jest miesiąc. Biorąc pod uwagę, że, co do zasady, organ ten pracuje na podstawie zebranej już dokumentacji (wyjąwszy art. 136 k.p.a.) to da się dochować terminu z k.p.a., przy odpowiedniej ilości i jakości kadry. Ponieważ to nie zależy od poszczególnych urzędników, tylko jest związane z zarządzaniem urzędami (zasobami ludzkimi), na poziomie krajowym i wojewódzkim, należałoby przewidzieć sankcję odszkodowawczą. Tak jak jest kara administracyjna za każdy dzień opóźnienia w przypadku I instancji lub specustaw, tak powinna się pojawić kara (zryczałtowane odszkodowanie) na rzecz inwestora, za każdy dzień zwłoki w rozpatrzeniu odwołania. To jest oczywiście gigantyczne uproszczenie, ale puenta jest taka: poprawić egzekwowanie obowiązujących przepisów, przed tworzeniem nowych, a nowe tylko jeśli mogą poprawić tę egzekwowalność lub gdy już nie da się inaczej, pod względem prawnym.

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 16 stycznia, 2023 o 17:49

    Pani Agnieszko,
    Pani spostrzeżenia – w punkt! Też mam podobne odczucia, ale nie chciałam o nich za bardzo się rozpisywać, bo kto by to czytał;-) A tak poważnie, to zgadzam się z Panią. Proponowana przez MRiT regulacja na pewno problemu nie wyeliminuje. Nie napisałam o tym, ale uważam, że jakimś rozwiązaniem – choć też niestety stanowiącym jedynie półśrodek mógłby być obowiązek wskazania w odwołaniu zarzutów, ich podstawy prawnej oraz przedstawienia uzasadnienia.
    Pozdrawiam!

    Odpowiedz

    agnieszka 16 stycznia, 2023 o 16:24

    p.s. Bo umówmy się, że inwestor nie tyle ma problem z odwołującym się, co z czasem trwania postępowania odwoławczego. Gdyby trwało miesiąc, a nie, dajmy na to, osiem, to problem w dużej mierze by się rozwiązał.

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 16 stycznia, 2023 o 16:58

    Pani Agnieszko, dokładnie tak jest! 100% racji. Dziękuję za te merytoryczne komentarze:)

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis: