ruiny zamku Spisky Hrad
Kiedy deweloperzy nabywają nieruchomości pod inwestycje, zwykle uzależniają zawarcie umowy sprzedaży od tego, czy zostanie wydana dla tej nieruchomości decyzja WZ, która będzie przewidywała taką liczbę PUM, na jakiej im zależy.
Dodatkowo zastrzegają, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży decyzja ta musi być ostateczna.
I wówczas pojawia się problem, jak ustalić, że decyzja jest ostateczna i że warunek się spełnił?
Nie ulega wątpliwości, że dla niektórych z Państwa sprawa wcale nie jest oczywista. Żeby nie być gołosłownym powiem, że nawet wczoraj otrzymałam od jednego z czytelników bloga maila z zapytaniem: „Czy istnieje jakiś określony termin i przebieg procesu kiedy decyzja staje się ostateczna.”
Jak zatem ustalić, czy decyzja WZ, czy jakakolwiek inna decyzja administracyjna jest ostateczna?
Po pierwsze – nie ma żadnego specjalnego trybu, przewidzianego w kodeksie postępowania administracyjnego, w którym następowałoby stwierdzenie ostateczności decyzji.
Po drugie – praktyka organów w tym zakresie niestety bywa różna.
Część organów dysponuje specjalną pieczątką, która przybijana jest na oryginale decyzji. Z pieczątki tej wynika, że „Z dniem ……. decyzja nr……… z dnia… stała się ostateczna.” Część organów taką pieczątką nie dysponuje, w związku z tym jedyną urzędową formą potwierdzenia ostateczności decyzji jest zaświadczenie organu o tym, że od decyzji nie wniesiono odwołania i decyzja jest ostateczna. Zaświadczenie to jest wydawane na podstawie art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego.
Stwierdzenie ostateczności odbywa się też inaczej, w zależności od tego, czy sprawa zakończyła się na etapie postępowania przed organem I instancji, czy na etapie postępowania przed organem II instancji.
Jeśli od decyzji nie wniesiono odwołania, a w postępowaniu uczestniczyło kilka stron, decyzja będzie ostateczna z dniem upływu terminu do wniesienia odwołania, biegnącego dla tej strony, której najpóźniej doręczono decyzję. W takim przypadku, by potwierdzić, że decyzja WZ jest ostateczna, organ musi zaczekać aż upłynie 14 dni od daty doręczenia decyzji każdej ze stron. W praktyce czeka znacznie dłużej, ponieważ musi uwzględnić czas potrzebny na doręczenie ewentualnego odwołania strony do organu.
W rzeczywistości więc, na stwierdzenie ostateczności trzeba trochę poczekać. Warto wziąć to pod uwagę, zwłaszcza wtedy, gdy zwracamy się do organu, który nie praktykuje stwierdzania ostateczności za pomocą pieczątki, ale np. poprzez wydanie zaświadczenia. Jeśli wystąpimy za wcześnie o zaświadczenie, nie otrzymamy od razu potwierdzenia.
Jeśli natomiast sprawa miała dla sprzedającego i dewelopera mniej optymistyczny finał i od decyzji WZ zostało wniesione odwołanie – nie ma potrzeby występować o stwierdzenie ostateczności decyzji organu I instancji. Utrzymanie w mocy decyzji WZ przez organ II instancji oznacza bowiem, że decyzja WZ jest ostateczna. Ostateczna jest jednak wtedy decyzja organu II instancji. Na pewno zwrócili Państwo uwagę, że w takiej decyzji organ II instancji zawiera pouczenie, które zaczyna się od stwierdzenia: „Niniejsza decyzja jest ostateczna w toku instancji….”
Po doręczeniu Państwu takiej decyzji organu II instancji utrzymującej w mocy decyzję WZ, można uznać, że warunek uzyskania ostatecznej decyzji WZ jest spełniony. Nie ma tu znaczenia fakt, że stronom przysługuje jeszcze skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego Zaskarżenie decyzji do sądu wiąże się bowiem z pojęciem prawomocności, a nie ostateczności decyzji.
Jeśli jednak chcecie mieć pewność, że kupując nieruchomość z decyzją WZ, decyzja ta jest ostateczna i nie została zaskarżona do sądu, uzależniajcie zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji WZ, a nie tylko decyzji ostatecznej. Zaświadczenie, że decyzja jest prawomocna powinien wydać organ II instancji, w którym potwierdzi, że w ustawowym terminie jego decyzja nie została zaskarżona do sądu.
{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Dzień dobry.
Zainteresował mnie artykuł o warunkach zabudowy. Nie ukrywam, że czytam teraz o WZ gdzie tylko mogę, gdyż jestem zainteresowany zakupem działki (jesteśmy „po słowie”), ale sytuacja jest specyficzna. Sprzedający zakupił działkę od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Starostę 9 grudnia 2008 r. Jak wynika z aktu notarialnego sprzedaży – przy akcie tym pełnomocnik Starosty okazał decyzję ostateczną o WZ z 26 czerwca 2008 r. Po zapoznaniu się z aktem – poprosiłem o tą decyzje sprzedającego, ale on jej nie ma, nigdy też o nią nie występował (aby mu doręczono), bo nie kupował działki z zamiarem budowania się, ale czysto inwestycyjnie. A teraz (w lipcu 2021 r.) chce ją sprzedać mi, bo dałbym za nią najwyższą kwotę. Urząd Miasta wydający w 2008 r. decyzje o WZ, odpisał na wniosek o wydanie odpisu tej decyzji, jaki właściciel złożył, że w zasobach archiwalnych Urzędu nie odnaleziono tej decyzji. Czy wg Pani mecenas ta decyzja o WZ z 2008 r. jest mi konieczna i warto byłoby się z nią zapoznać przed zawarciem umowy? Nadmieniam, że działka w ewidencji gruntów figuruje jako rolna klasy VI. Ale miała wydaną WZ w 2008 r. (chyba Staroście), tylko nikt jej nie odnalazł. Będę wdzięczy za odpowiedź. Oczywiście mogę też zapłacić na zasadzie porady prawnej. Proszę o informacje.
Panie Mariuszu,
przykro mi, ale ten temat wykracza poza ramy bloga. Zapraszam do kancelarii.
Pozdrawiam!
Dzień dobry,
W połowie 2022 r po półtora rocznej walce o wydanie WZ, otrzymałam decyzję o warunkach zabudowy. Wiedziałam o 14 dniowym terminie na uprawomocnienie, jednakże nikt nie informował mnie, że muszę jeszcze przyjść z tą decyzja do urzędu po pieczątkę uprawomocnienia. Teraz, gdy poszliśmy do architekta, powiadomił nas, że musimy złożyć wniosek do urzędu o klauzulę ostateczności decyzji, wnieść opłatę i czekać na pieczątkę.
Moje pytanie dotyczy tego czy decyzja wydana półtora roku temu już z automatu, zakładając, że nie było sprzeciwu jest prawomocny i tylko kwestia kilku dni, aż urząd przybije pieczątkę. Czy jednak dopiero urząd dopiero teraz (po złożeniu przeze mnie wniosku o ostateczności decyzji) wysyła ja sąsiadom i termin na uprawomocnienie będzie znacznie dłuższy?
Z góry dziękuję i pozdrawiam
Pani Justyno,
jeśli nikt się nie odwołał, to oczywiście decyzja jest ostateczna i nie powinni mieć Państwo żadnych problemów z uzyskaniem potwierdzenia jej ostateczności.
Pozdrawiam!