Choć zdecydowana większość inwestycji realizowanych jest jeszcze w oparciu o „starą” ustawę deweloperską, to do wielu z nich już teraz mają zastosowanie nowe przepisy.
Jak zapewne pamiętacie z wcześniejszych moich wpisów chodzi tu o realizację takich inwestycji, których sprzedaż deweloperzy rozpoczęli po 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem nie zawarli przynajmniej jednej umowy deweloperskiej dotyczącej tej inwestycji.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg istotnych dla deweloperów i ich klientów zmian. Jedną z najważniejszych z nich, wokół której toczyło się wiele dyskusji, było wprowadzenie funduszu pod nazwą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Dla tych, którzy w praktyce nie zetknęli się jeszcze z tą instytucją – mam dziś kilka słów wyjaśnienia.
Co to jest i jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Nowa ustawa deweloperska, podobnie jak poprzednia, daje deweloperom możliwość stosowania – do wyboru – takich narzędzi, które mają chronić wpłacane przez klientów środki jak: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkowo wprowadziła właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Zgodnie z nową ustawą deweloperską Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma gwarantować nabywcom taki sam poziom ochrony, niezależnie od tego, jaki rodzaj rachunku powierniczego wybierze deweloper.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, na który deweloper zobowiązany jest odprowadzać składki z tytułu dokonanych przez klienta wpłat na rachunek mieszkaniowy, jak i wpłat dokonanych przez przez samego dewelopera z tytułu uiszczonych przez klientów opłat rezerwacyjnych.
WAŻNE!
Składki mają charakter bezzwrotny.
Oznacza to, że jeśli Wasz Klient odstąpi od umowy, co do której istnieje obowiązek uiszczania składek, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie zwróci Wam uiszczonych składek. To samo dotyczy przypadku gdy pomyślnie zrealizujecie inwestycję i zaspokoicie roszczenia Waszych Klientów.
Zasady uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Trzeba pamiętać, że składki należy uiszczać od każdej wpłaty dokonanej przez Klienta na podstawie zawartej z deweloperem:
- umowy rezerwacyjnej
- umowy deweloperskiej
- przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku oddanym do użytkowania
- przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu z założona księgą wieczystą
przedwstępnej umowy sprzedaży domu jednorodzinnego którego budowa została zakończona.
Jak to wygląda w praktyce?
Klient dokonuje wpłaty na rachunek powierniczy, zgodnie z zawartą z Wami umową – np. umową deweloperską.
Po dokonaniu wpłaty ustalacie wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny należnej od tej wpłaty.
Macie 7 dni (od dokonania wpłaty przez klienta) na uiszczenie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Wpłaty dokonujecie na odrębny rachunek w banku, z którym macie podpisaną umowę o prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych dla realizowanej przez Was inwestycji. Wpłaty nie dokonujecie na rachunek powierniczy klienta, który dokonał wpłaty z tytułu zawartej z Wami umowy.
Bank ma 7 dni na przelanie uiszczonej przez Was składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
PAMIĘTAJ!
Składka nie może pochodzić ze środków zgormadzonych ma mieszkaniowym rachunku powierniczym. Musicie więc dysponować własnymi środkami, które będą służyły do zapłaty składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
W jakiej wysokości deweloperzy muszą uiszczać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Wysokość takiej składki ustalana jest indywidualnie przez każdego dewelopera.
Stanowi ona iloczyn:
1) wartości wpłat dokonanych przez nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innej umowy objętej regulacją tej ustawy
oraz
2) stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży w ramach danego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego.
Stawka procentowa ustalona została na mocy obowiązującego również od 1 lipca 2022 r. Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Zgodnie z jego treścią, stawka w przypadku dewelopera prowadzącego:
1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – wynosi obecnie 0,45%;
2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – wynosi obecnie 0,1%.
Zasadą jest, że wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Oznacza to, że nawet jeśli w czasie prowadzonej przez Was sprzedaży inwestycji dojdzie do zmiany wysokości stawki, będziecie zobowiązani uiszczać składki przy uwzględnieniu stawki, jaka obowiązywała w dniu rozpoczęcia sprzedaży.
Kiedy należy zapłacić składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Zgodnie z nową ustawą deweloperską obowiązek zapłaty składki powstaje z dniem dokonania wpłaty środków przez nabywcę bądź przez dewelopera (w przypadku opłaty rezerwacyjnej) na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jak już wspominałam – składka powinna zostać uiszczona przez dewelopera w 7-dniowym terminie od dnia dokonania tych wpłat (przez nabywcę lub dewelopera), jednak nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.
Skąd pochodzą środki na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Oczywiście, aby wprowadzone rozwiązanie miało sens, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny musi posiadać odpowiednie środki.
Skąd są one pozyskiwane?
W pierwszej kolejności oczywiście ze składek odprowadzanych przez każdego dewelopera od wpłat dokonywanych przez klientów na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Poza kwotami z tytułu składek wpłacanych przez deweloperów za pośrednictwem banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze, na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą wpływały również m.in. kwoty:
- odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Funduszu
- przychodów z lokat środków Funduszu;
- wierzytelności uzyskane w toku postępowania upadłościowego prowadzonego wobec dewelopera czy banku
- środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Deweloperskiego Funduszu.
Aby Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prawidłowo funkcjonował, zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy został dodatkowo zabezpieczony. W sytuacji bowiem niedoboru środków w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny może udzielić Funduszowi zwrotnego finansowania.
Warto o tym wspominać klientom, jeśli mają wątpliwości, czy zawierać z Wami umowę na etapie prowadzenia budowy, czy dopiero wówczas, gdy inwestycja będzie zrealizowana.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – kiedy następuje wypłata
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma pokryć wszystkie straty klienta, gdy:
- deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,
- nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. gdy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy,
- syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.
Dokonanie przez Fundusz zwrotu wpłat nabywcy powoduje przejście z mocy prawa na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny roszczenia nabywcy wobec dewelopera lub banku o zwrot wypłaconych nabywcy kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia dokonania przez Fundusz zwrotu wpłat.
Oznacza to, że roszczenia wobec dewelopera „nie znikają”, lecz przejmuje je UFG stając się wierzycielem inwestora i mogąc dochodzić o niego zapłaty uiszczonych uprzednio przez fundusz na rzecz nabywców środków.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego Ewidencja
Na koniec, jeszcze jedna ważna dla Was informacja.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła również Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jest to ewidencja, prowadzona w systemie teleinformatycznym, w której gromadzone są istotne informacje dotyczące dewelopera, inwestycji, klientów, z którymi zawarł umowy. Ustawa szczegółowo określa kto i jakie dane mają być przekazywane do ewidencji.
Dane te Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma otrzymywać od banków, ale także od deweloperów, jak i nabywców domów oraz lokali. Będzie się to odbywać za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.
Przygotowując inwestycję pod względem formalnym musicie zatem pamiętać, by:
założyć konto na stronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przy użyciu danych otrzymanych listem poleconym od Funduszu,
list otrzymacie na adres wskazany w zawartej z bankiem umowie o mieszkaniowy rachunek powierniczy,
przesyłać wymagane dane, korzystając z formularzy na stronie DFG lub z usług sieciowych. Dane te musicie przesyłać w terminie 7 dni od dnia zdarzenia skutkującego obowiązkiem przekazania ich do Ewidencji.
Przestrzeganie tego obowiązku jest niezwykle ważne. W przypadku bowiem gdy w wymaganym terminie nie przekażecie danych do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny poinformuje o tym bank, a ten zgodnie z nową ustawą deweloperską wstrzyma Wam wypłatę środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Masz wątpliwości dotyczące zasad uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Jeśli jesteś deweloperem, który planuje lub przygotowuje się do realizacji nowej inwestycji, chcesz wiedzieć, jakie masz obowiązki na gruncie nowej ustawy deweloperskiej, jak od strony prawnej zabezpieczyć planowaną przez Ciebie inwestycję, jak przygotować prospekt informacyjny oraz pozostałe dokumenty dotyczące inwestycji, chciałbyś uzyskać pomoc dotyczącą Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zapraszam serdecznie do naszej kancelarii:
Kancelaria Radców Prawnych
Kania Stachura Toś
www.kancelariakst.pl
Na pewno będziemy w stanie odpowiedzieć na nurtujące Cię pytania dotyczące nowej ustawy deweloperskiej oraz przygotować wszystkie potrzebne Ci dokumenty do realizacji inwestycji.
A tymczasem serdecznie pozdrawiam i wracam do pracy:)
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku wielorodzinnego czy pozwolenie na użytkowanie?
Co wybrać w przypadku, gdy zakończyliśmy budowę budynku wielorodzinnego – zawiadomienie o zakończeniu budowy czy pozwolenie na użytkowanie?
Czy lepiej jest obecnie uzyskać zaświadczenie o niewniesieniu przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy, czy uzyskać pozwolenie na użytkowanie [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }