Deweloperze! Sprawdź wzorce umów deweloperskich, którymi się posługujesz.
UOKIK poinformował w ubiegłym tygodniu, że rozpoczął ponownie na szeroką skalę kontrolę wzorców umów deweloperskich. Wezwania do przekazania informacji i niezbędnych dokumentów otrzymało 87 przedsiębiorców, a wobec jednego toczy się już postępowanie wyjaśniające.
Ma to związek z aktualną sytuacją ekonomiczną w kraju – wysoką inflacją od kilkunastu miesięcy, wzrostem kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa.
UOKiK obawia się, że deweloperzy mogą próbować szukać zabezpieczenia przed utratą opłacalności inwestycji poprzez przerzucanie na klientów negatywnych skutków trudnej sytuacji gospodarczej w jakiej się znaleźli.
Co będzie przedmiotem kontroli UOKiK?
Na celownik mają być wzięte przede wszystkim wzorce umów deweloperskich, w których znajduje się klauzula waloryzacyjna.
UOKiK będzie je sprawdzał pod kątem abuzywności i tego, czy stosowana przez dewelopera w umowie klauzula waloryzacyjna nie skutkuje nadużyciem jego pozycji i czy nie próbuje on w ten sposób przerzucić ryzyka związanego z inflacją i innymi czynnikami mającymi aktualnie wpływ na cenę – właśnie na konsumenta.
Co to jest klauzula waloryzacyjna?
Klauzula waloryzacyjna to postanowienie w umowie, które przewiduje ustalenie wielkości świadczenia (np. kwoty nabycia lokalu) za pomocą innego niż pieniądz miernika wartości (lub kilku takich mierników).
Takim innym niż pieniądz miernikiem wartości może być np. wskaźnik inflacji.
Wprowadzenie do umowy postanowienia waloryzacyjnego pozwala w razie potrzeby na aktualizację wysokości świadczenia, którą strony uprzednio ustaliły. Dzięki temu kwota po waloryzacji lepiej odpowiada obecnej sytuacji gospodarczej.
Wojna w Ukrainie, wysoka inflacja, zmiana kosztów pracy oraz materiałów budowlanych spowodowały, że utrzymanie przez deweloperów ceny na poziomie sprzed rozpoczęcia inwestycji, może okazać się problematyczne, z punktu widzenia jej rentowności.
Generalni wykonawcy coraz częściej żądają podwyższenia wynagrodzenia do aktualnego rynkowego poziomu, grożąc zejściem z budowy. Aby temu zapobiec i zapewnić terminową realizację inwestycji inwestorzy godzą się na twarde warunki wykonawców, ponosząc dodatkowy koszt, który nie był brany pod uwagę przy ustalaniu ceny lokalu/domu i który niejednokrotnie stawia pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji.
Zabezpieczeniem przed takimi sytuacjami mogłaby być klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej, zapewniająca możliwość choćby częściowego „przerzucenia” ryzyka wzrostu kosztów realizacji inwestycji także na klienta.
Klauzula waloryzacyjna zastrzeżona w umowie deweloperskiej mogłaby stanowić mechanizm pozwalający na zmianę ceny nabycia lokalu tak, by w momencie przeniesienia własności na nabywcę cena ta uwzględniała faktyczny koszt jego wybudowania.
Musimy zatem odpowiedzieć sobie na pytanie:
Czy klauzula waloryzacyjna jest dopuszczalna w umowie deweloperskiej?
Czy klauzula waloryzacyjna może być stosowana w umowie deweloperskiej? Zarówno nowa ustawa deweloperska, jak i poprzednia ustawa deweloperska co do zasady nie stoją na przeszkodzie temu, by do umów zawieranych z klientami została wprowadzona klauzula waloryzacyjna. Wręcz przeciwnie – można stwierdzić, że obie ustawy wprost wskazują, że klauzula waloryzacyjna może znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Obie ustawy we wzorze prospektu informacyjnego przewidują bowiem rubrykę „dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji.”
Nie ulega jednak wątpliwości, że wprowadzenie, sposób redakcji w umowie klauzuli waloryzacyjnej, powinien być dobrze przemyślany, tak by nie narazić się na zarzut stosowania klauzul niedozwolonych.
Jak powinna być skonstruowana klauzula waloryzacyjna?
W jaki sposób powinna być zatem skonstruowana klauzula waloryzacyjna, by nie została uznana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywną (niedozwoloną), a w konsekwencji niewiążącą klienta.
Nie ulega wątpliwości, że deweloper nie może mieć swobody w dokonywaniu zmiany ceny lokalu lub domu po zawarciu umowy deweloperskiej. Nie może też mieć uprawnienia do jednostronnej zmiany (podwyższenia lub obniżenia) ceny w przypadku zmiany wskaźnika stanowiącego podstawę waloryzacji.
Klauzula waloryzacyjna powinna wskazywać, w jakich przypadkach i w oparciu o jaki miernik cena lokalu/domu może ulec zmianie – zarówno w górę, jak i w dół. Ważne jest również jednoznaczne oznaczenie okresu, w którym będzie następowała waloryzacja oraz jej częstotliwości.
I to co jest najistotniejsze – klauzula waloryzacyjna musi uwzględniać uprawnienie klienta do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny przedmiotu umowy.
Czy to wystarczy?
Odpowiedź na pewno Was nie zadowoli – to zależy. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że klauzula waloryzacyjna, stanowi element całej umowy i tak też musi być oceniania, a więc z uwzględnieniem pozostałych zapisów i tego co z nich wynika.
Sam zapis o waloryzacji ceny może nie budzić wątpliwości, ale już w kontekście pozostałych zapisów umowy – owszem.
Niedozwolona klauzula waloryzacyjna – skutki dla dewelopera
Wracając do kwestii, którą poruszyłam na początku – czyli prowadzonej obecnie kontroli UOKiK.
W przypadku, gdy Prezes UOKiK w czasie kontroli stwierdzi, że stosowana przez dewelopera we wzorcu umowy deweloperskiej klauzula waloryzacyjna, czy jakikolwiek inny zapis, stanowi klauzulę abuzywną (niedozwoloną), wydaje decyzję o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone i zakazującą jego wykorzystywania.
Decyzja o uznaniu postanowienia wzorca umowy (klauzuli waloryzacyjnej) za niedozwolone
W decyzji o uznani klauzuli waloryzacyjnej, czy innego zapisu umowy za niedozowlony, Prezes UOKiK może też określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia przez dewelopera zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z klientami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 3851 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
W szczególności może więc zobowiązać dewelopera do:
1) poinformowania klientów, będących stronami umów zawartych na podstawie wzorca, w którym występowała zakwestionowana klauzula waloryzacyjna, o uznaniu za niedozwolony tego postanowienia- w sposób określony w decyzji;
2) złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji.
Prezes Urzędu może też nakazać publikację decyzji w całości lub w części, w określonej w niej formie, na koszt dewelopera.
Kary pieniężne za niedozwoloną klauzulę waloryzacyjną
Jednak najbardziej dotkliwa jest kara, którą Prezes UOKiK może nałożyć na dewelopera, gdy zastosowana przez niego klauzula waloryzacyjna lub inny zapis zostanie uznany za abuzywny.
Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów:
Prezes UOKIK może nałożyć na przedsiębiorcę w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, naruszył zakaz stosowania klauzul abuzywnych.
Zwróćcie uwagę, że kara jest naliczana nie od dochodu, ale od obrotu, czyli w przypadku dewelopera – od przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży.
I co najistotniejsze – kara ta jest naliczana nawet jeśli niedozwolona klauzula waloryzacyjna lub inna została zastosowana przez dewelopera nieumyślnie.
Trzeba też mieć na uwadze, że ustawa przewiduje także możliwość ukarania osób zarządzających które w ramach sprawowania swojej funkcji w czasie trwania stwierdzonego naruszenia umyślnie dopuściła przez swoje działanie lub zaniechanie do naruszenia przez dewelopera zakazu stosowania klauzul niedozwolonych. Kara ta może wynosić do 2 000 000 zł.
Niedozwolona klauzula waloryzacyjna – czy można się bronić?
Co do zasady tak!
Z mojego doświadczenia wynika, że jeśli sprawa jest oczywista i nie mamy mocnych argumentów do obrony stanowiska, że stosowana klauzula waloryzacyjna lub inna klauzula nie jest klauzula abuzywną, warto „posypać głowę popiołem” i zobowiązać się że zakwestionowany zapis zostanie usunięty ze stosowanych przez nas wzorców umów deweloperskich. Niewykluczone, że trzeba będzie też zobowiązać się do zmiany już zawartych z klientami umów.
Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów (art. 23c ust. 1) wprost taką możliwość przewiduje:
Jeżeli przedsiębiorca przed wydaniem decyzji o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zakończenia naruszenia zakazu, jego stosowania, lub usunięcia skutków tego naruszenia, Prezes Urzędu może, wydając decyzję, zobowiązać przedsiębiorcę do wykonania tych zobowiązań.
Prezes UOKiK określi wówczas termin realizacji tych zobowiązań i sposób raportowania o wykonaniu zobowiązań.
Jednak w takim przypadku Prezes UOKiK nie nakłada kary za stosowanie takiej niedozwolonej klauzuli.
***
UOKIK poinformował, że aktualna kontrola dotyczy klauzul waloryzacyjnych, ale jestem pewna, że jeśli dostrzeże podczas analizy inne niedozwolone zapisy, na pewno to wytknie.
Zachęcam wszystkich deweloperów do sprawdzenia dokładnie swoich umów. Jeśli tego Państwo jeszcze nie zrobili, nie jesteście pewni, czy zapisy w umowach nie niosą dla Państwa ryzyka – warto to zrobić właśnie teraz.
Z doświadczenia wiem, że są tacy, którzy przy redagowaniu umów korzystają wyłącznie z usług notariuszy, a ci nie zawsze, a powiedziałabym, że nawet rzadko, są na bieżąco ze stanowiskiem UOKIK oraz sądów w kwestii klauzul niedozwolonych.
Warto więc zwrócić się do doświadczonego prawnika, który zweryfikuje stosowane przez Państwa wzory umów pod tym kątem.
Nasza Kancelaria od ponad 15 lat wspiera deweloperów w tym zakresie.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Reforma planowania przestrzennego 2023 r.
Szykuje nam się prawdziwa rewolucja w planowaniu przestrzennym.
Wszystko za sprawą projektowanej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeśli projekt ten wejdzie w życie w przyszłym roku, a takie są właśnie plany – to będzie to miało realne konsekwencje zarówno dla tych, którzy mają nieruchomości niezabudowane i nie objęte ustalaniami żadnego planu, jak i tych, którzy zamierzali je kupić [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }