dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Zintegrowany Plan Inwestycyjny według reformy planowania przestrzennego

Agnieszka Grabowska-Toś13 marca 2023Komentarze (0)

Jakiś czas temu rozpoczęłam tu na blogu cykl publikacji dotyczących reformy planowania przestrzennego, która ma być wprowadzona nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ostatnio prace nad  tą ustawą znowu przyspieszyły.

Rząd przyjął w końcu projekt, który trafi teraz do Sejmu. Do jej uchwalenia – jak to się mówi- jest już więc bliżej niż dalej.

Z punktu widzenia deweloperów i inwestorów podobno ma być lepiej i szybciej. A jednym z ułatwień, jeśli chodzi inwestowanie, ma być zintegrowany plan inwestycyjny.

Czy tak faktycznie będzie? Czy deweloperzy będą chcieli korzystać z tego narzędzia?

Oceńcie sami.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek dewelopera/inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania dewelopera i gminy.

Plan ten może być uchwalony w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i wówczas, gdy plan miejscowy już obowiązuje, ale na jego podstawie nie można zrealizować inwestycji, którą planuje inwestor.

Jeśli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchwalony i wejdzie w życie, spowoduje on utratę mocy obowiązującej planu miejscowego lub jego części odnoszącego się do terenu, którego zintegrowany plan inwestycyjny będzie dotyczył.

Zintegrowany plan inwestycyjny będzie musiał być zgodny z planem ogólnym.

O planie ogólnym już wspominałam. Możecie przeczytać o nim w artykule pt. Reforma planowania przestrzennego 2023.

W odniesieniu o inwestycji mieszkaniowych docelowo zastąpi on uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej uregulowane w specustawie mieszkaniowej, która utraci moc z dniem 31 grudnia 2025 roku.

Co obejmuje zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny ma być uchwalany dla terenu, na którym planowana jest inwestycja główna – czyli ta którą będzie chciał zrealizować deweloper.

Zintegrowany plan inwestycyjny będzie obejmował także inwestycję uzupełniającą – czyli tą, której realizacji zapewne będzie oczekiwała od dewelopera/inwestora gmina w związku z realizacją planowanej przez niego zabudowy.

Zgodnie z definicją zawartą w projekcie ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestycja uzupełniająca to będzie inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy m. in sieci uzbrojenia dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, żłobków przedszkoli, szkół, przychodni, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej i innych wskazanych w projekcie o ile służyć one będą obsłudze inwestycji głównej.

Kto i w jakim zakresie ją zrealizuje i kto poniesie jej koszty – to mają sobie ustalić w umowie urbanistycznej deweloper i gmina.

Warunkiem uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie zawarcie z gminą umowy urbanistycznej, w której zostanie określone, jakie konkretne świadczenie inwestor będzie zobowiązany spełnić na rzecz gminy.

Projekt daje konkretne wskazówki, co to może być np. przekazanie część nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja uzupełniająca, pokrycie w całości lub w części kosztów budowy  inwestycji uzupełniającej (np. budowy przedszkola, szkoły, przystanku autobusowego, boiska).

Wachlarz możliwości będzie w zasadzie nieograniczony.

Zastanawiam się, na ile rzeczywiście możliwe będą w tym zakresie negocjacje z gminą i czy ostatecznie nie skończy tak, że  zintegrowany plan inwestycyjny będzie rzadko stosowany podobnie jak obecnie stosunkowo rzadko deweloperzy korzystają z  tak zwanej uchwały lex deweloper.

Dla jakich inwestycji będzie uchwalany zintegrowany plan inwestycyjnych?

Nie ma ograniczeń przedmiotowych dla jakich inwestycji może być uchwalony zintegrowany plan inwestycyjny. Mogą to być inwestycje mieszkaniowe, ale tez innego rodzaju. Biorąc pod uwagę, że zintegrowany plan inwestycyjny ma obejmować też inwestycję uzupełniającą, niewykluczone że ostatecznie na skorzystanie z tej możliwości zdecydują się inwestorzy dużych inwestycji.

Jak będzie uchwalany zintegrowany plan inwestycyjny?

1.Wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego

Zintegrowany plan inwestycyjny będzie uchwalany na wniosek dewelopera/inwestora, który trzeba będzie złożyć wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Do wniosku trzeba będzie dołączyć projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Czyli właściwie trzeba będzie opracować część tekstowa i graficzną planu miejscowego i takiego „gotowca” przedłożyć gminie.

Jest to pierwsza moim zdaniem trudność z jaką będziecie musieli się zmierzyć.

Dodatkowo trzeba będzie dołączyć uzasadnienie do zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz prognozę oddziaływania na środowisko – jeśli będzie wymagana.

Jeśli wniosek nie będzie zawierał projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego albo zintegrowany plan inwestycyjny nie będzie spełniał wymogów ustawowych, wówczas deweloper zostanie wezwany do dołączenia projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego spełniającego te wymagania, w terminie nie dłużnym niż 14.

W przypadku, gdy deweloper nie usunie braków, zostanie wydane postanowienie o pozostawieniu jego wniosku bez rozpoznania.

Od takiego postanowienia będzie można złożyć zażalenie do Wojewody. Jak wynika z projektu ustawy, w tym zakresie będą miały zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeśli wniosek będzie kompletny, zostanie udostępniony w Rejestrze Urbanistycznym oraz przekazany radzie gminy (w terminie 3 dni roboczych), co ma gwarantować niezwłoczne rozpoczęcie procedowania.

2. Zintegrowany plan inwestycyjny – procedura planistyczna

W zdecydowanej większości procedura uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie  zgodna z ogólnymi zasadami sporządzania i uchwalania planu miejscowego, ale oczywiście w pewnym zakresie będzie zmodyfikowana.

Pierwszym krokiem, który trzeba będzie zrobić, to będzie przekonanie rady gminy do wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzania planu. A rada może to zrobić, ale oczywiście nie musi. Co więcej, projekt nie przewiduje żadnego terminu dla rady na podjęcie decyzji w tej sprawie.

Dlatego tu może pojawić się kolejny problem.

Po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma prowadzić negocjacje z inwestorem w celu ustalenia treści projektu umowy urbanistycznej oraz zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Następnie wprowadzone zostaną zmiany do zintegrowanego planu inwestycyjnego i ewentualnie prognozy, uwzględniające wynik przeprowadzonych negocjacji i zintegrowany plan inwestycyjny wraz z dokumentami takimi jak uzasadnienie, ocena oddziaływania na środowisko i umowa inwestycyjna zostaną udostępnione w Rejestrze Urbanistycznym.

Jednocześnie wójt/burmistrz/prezydent wystąpi o wymagane opinie i uzgodnienia, zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz ogłosi o rozpoczęciu konsultacji społecznych.

Z projektu wynika, że rzeczywiście zamiarem jego autorów było skrócenie trwania procedury uchwalania tego planu. Spójrzmy więc, jak to będzie wyglądało.

Na uzgodnienie i opiniowanie organy będą miały mniej czasu niż zwykle, bo tylko 14 dni.

Na konsultacje społeczne też będzie niewiele czasu – 21 dni podobnie jak na wprowadzenie do zintegrowanego planu inwestycyjnego zmian wynikających z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień oraz konsultacji społecznych – tylko 14 dni.

Po wprowadzeniu zmian, w niezbędnym zakresie trzeba będzie ponowić uzgodnienia, opiniowanie i konsultacje – czyli tak jak to ma miejsce przy uchwalaniu planu miejscowego.

Ostatnim elementem będzie zawarcie umowy urbanistycznej.

Wówczas komplet dokumentów obejmujący projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną oraz raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych, zawierający w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia zostanie udostępniony w Rejestrze Urbanistycznym.

Jednocześnie dokumenty te zostaną przedłożone radzie gminy celem podjęcia w tym zakresie uchwały.

Rada gminy nie będzie mogła samodzielnie wprowadzić żadnych zmian do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Będzie mogła albo go przyjąć w całości, albo odrzucić.

Jeżeli rada gminy uzna, że projekt wymaga poprawek, powinna go odrzucić i przekazać do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta z propozycjami zmian. W takim przypadku, nastąpi ponowienie negocjacji z inwestorem oraz jeżeli negocjacje się powiodą, pozostałych czynności zmierzających do tego, by zintegrowany plan inwestycyjny został uchwalony.

Jeśli chcecie dowiedzieć się, jakie inne ważne dla deweloperów i inwestorów zmiany wprowadzi reforma planowania przestrzennego – koniecznie śledźcie mojego bloga. 

Wkrótce więcej szczegółów na temat umowy urbanistycznej. 

Zapraszam serdecznie!

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne?

Dziś zacznę od historii, bo to właśnie ona stała się inspiracją do napisania tego tekstu, a na jej przykładzie najlepiej wyjaśnić, kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne.

Ta data jest niezwykle ważna dla każdego dewelopera, inwestora, czy wykonawcy robot budowlanych [Czytaj dalej…]

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 0 komentarze… dodaj teraz swój }

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: