Świadectwo energetyczne 2023 – obowiązki dewelopera i inwestora

Wydawało mi się, że o certyfikatach energetycznych powiedziano już wszystko, skoro od kilku miesięcy media poświęcają im wiele uwagi. Ja też miałam przyjemność wypowiadać się na ten temat m. in. w Radiu Kraków w audycji redaktor Marzeny Florkowskiej pt. Kwadrans z prawnikiem.

Jednak w ostatnim czasie otrzymaliśmy od naszych Klientów kilka pytań, które wskazują, że deweloperzy i inwestorzy, nadal mają wątpliwości co tego, kiedy trzeba, a kiedy nie trzeba sporządzać świadectwa energetyczne, zwłaszcza, że od 28 kwietnia tego roku zmieni się prawo, a konkretnie zmieni się ustawa o charakterystyce energetycznej budynków.

Na temat świadectw energetycznych pisałam już na tym blogu równo 8 lat, kiedy to wchodziła w życie ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Opisane przeze mnie w artykule pt.  Obowiązek sporządzania certyfikatów energetycznych na nowych zasadach regulacje nadal obowiązują, z tym że część z nich ulegnie zmianie właśnie z końcem kwietnia tego roku.

Warto wiedzieć, co się w tym temacie zmieni, zwłaszcza że w mediach pojawiło się w ostatnich miesiącach wiele nierzetelnych, wprowadzających w błąd informacji.

Spójrzmy zatem na świadectwo energetyczne z punktu widzenia deweloperów i ich obowiązków w tym zakresie.

Świadectwo energetyczne – informacje ogólne

Co to jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, nazywane potocznie świadectwem energetycznym lub certyfikatem energetycznym, to dokument określający całkowite roczne zapotrzebowanie na energię używaną do ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, oświetlenia – czyli ile energii potrzebujemy na normalne korzystanie z naszych domów i mieszkań, lokali użytkowych czy innych budynków.

W dobie kryzysu energetycznego świadectwo energetyczne stanie się dokumentem szczególnie ważnym dla Waszych klientów (nabywców domów i lokali). Pozwoli bowiem zorientować się, z jakim rocznym, zużyciem energii będą musieli się liczyć.

Świadectwo energetyczne ma postać papierową, a od 28 kwietnia będzie mogło mieć także postać elektroniczną.

Jakie informacje zawiera świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne jest sporządzane zgodnie z wzorem określonym w Rozporządzeniu w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej.

Zawiera przede wszystkim:
♦  dane budynku lub jego części- czyli dane lokalu
♦  charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu
♦  zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę   energetyczną budynku lub jego części
♦ oświadczenie osoby sporządzającej świadectwo, że dokument ten został wpisany do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Nie należy go mylić z audytem energetycznym. Audyt ma na celu określenie tego w jaki sposób wykonać termomodernizację budynku, by zaoszczędzić energię i nie jest dokumentem wymaganym przez prawo.

Kto jest uprawniony do sporządzenia świadectwa energetycznego?

Do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej uprawniona jest osoba wpisana do rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Taki rejestr prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jest to centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który obejmuje także wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Wykaz ten stanowi wiarygodne źródło informacji i pozwala na weryfikację, czy dana osoba jest wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw.

Zanim więc zlecimy komukolwiek sporządzenie ich dla naszej inwestycji, sprawdźmy, czy ta osoba jest do tego uprawniona.

Obowiązki dewelopera dotyczące certyfikatów energetycznych

Kiedy deweloper ma obowiązek zapewnić sporządzenie świadectwa energetycznego?

Przede wszystkim musicie  Państwo wiedzieć, że nowelizacja ustawy, która zacznie obowiązywać od 28 kwietnia 2023 roku, nie wprowadza obowiązku sporządzania świadectwa energetycznego.

Deweloperzy już od dawna mają obowiązek zlecania sporządzenia świadectw energetycznych i przekazywania ich klientom przy zawieraniu umów sprzedaży lokali.

Niestety wielu autorów artykułów na temat nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, wprowadza czytelników w błąd, sugerując, że ten obowiązek wchodzi w życie dopiero teraz, a to oczywiście nieprawda.

Świadectwo energetyczne musicie przekazywać klientowi przy zawieraniu umowy przenoszącej własność lokalu/domu jednorodzinnego w wykonaniu umowy deweloperskiej, a także przy zawieraniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (gdy wcześniej nie była zawierana umowa deweloperska) oraz w przypadku umowy sprzedaży lokalu.

Obowiązek ten dotyczy  zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.

Z kolei inwestorzy, którzy zajmują się wynajmem lokali takie świadectwo muszą przekazywać najemcom przy zawieraniu umowy najmu.

Czy deweloper ma obowiązek zapewnić sporządzenie świadectwa zarówno dla budynku, jak i znajdujących się w nim lokali?

Tak. Jeśli zrealizowaliście inwestycję wielorodzinną, musicie zapewnić sporządzenie certyfikatu dla całego budynku, jak i dla poszczególnych lokali, które w tym budynku się znajdują.

Czy deweloper ma obowiązek dołączyć świadectwo energetyczne do wniosku o pozwolenie na użytkowanie lub do zgłoszenia zakończenia budowy?

Obecnie deweloperzy i inwestorzy nie mają obowiązku przedkładać organowi nadzoru budowlanego świadectwa energetycznego, ponieważ nie wynika to z art. 57 ust. 1 prawa budowlanego.

Jednakże z dniem 28 kwietnia tego roku przepis ten ulegnie zmianie. W związku z tym, gdy budowa budynku zostanie zakończona, trzeba będzie dołączyć certyfikat energetyczny do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Czy jeśli wniosek o pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie zakończenia budowy zostaną złożone przed 28 kwietnia 2023 roku, trzeba będzie je uzupełniać o świadectwo energetyczne?

Nie. Zgodnie z art. 8 nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków do takich wniosków i zawiadomień złożonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Czy w przypadku, gdy deweloper zamieszcza ogłoszenia, reklamy dotyczące zbycia konkretnego lokalu lub domu ma obowiązek publikować w nim dane dotyczące charakterystyki energetycznej?

Od 28 kwietnia tego roku w ogłoszeniach lub reklamie dotyczących sprzedaży lub najmu budynku lub jego części należy podawać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2. 

Zatem umieszczając takie ogłoszenia powinniśmy tymi danymi dysponować

Jeśli korzystacie Państwo z usług pośredników, to oni również będą mieć obowiązek podawania takich danych w swoich ogłoszeniach czy reklamach.

Udokumentowanie przekazania świadectwa energetycznego

Czy i w jaki sposób trzeba udokumentować przekazanie świadectwa energetycznego klientowi lub najemcy?

Po 28 kwietnia 2023 r. ważne będzie, by przekazanie świadectwa energetycznego zostało odpowiednio udokumentowane.

Chodzi o to, abyście mogli wykazać ten fakt, w razie gdyby ktokolwiek chciał zakwestionować to, że przekazaliście świadectwo energetyczne.

Przy zawieraniu umów dotyczących sprzedaży lokalu obowiązkiem notariusza będzie – odnotowanie w akcie notarialnym, czy takie świadectwo zostało przekazane stronie kupującej, a jeśli nie zostało przekazane, notariusz pouczy sprzedającego o takim obowiązku oraz o karze za jego niewykonanie.

Z kolei jeśli będziecie zawierać umowę najmu, to dobrze jest również potwierdzenie w umowie, że obowiązek przekazania kopii lub wydruku świadectwa energetycznego– został wykonany.

Czy w sytuacji, gdy klient oświadczy, że nie potrzebuje świadectwa energetycznego deweloper mimo to ma obowiązek dostarczyć go klientowi?

Tak, oświadczenie nabywcy nie zwalnia dewelopera z obowiązku sporządzenia i przekazania świadectwa. Wynika to wprost z art. 11 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej w brzmieniu obowiązującym od 28 kwietnia tego roku.

Okres ważności świadectwa energetycznego

Jaki jest termin ważności świadectwa charakterystyki energetycznej?

Świadectwo energetyczne jest ważne przez okres 10 lat od dnia jego sporządzenia. Natomiast straci ono swoją ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w budynku lub lokalu zostaną przeprowadzone takie roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku).

Przykładowo, jeśli kupicie budynek z zamiarem wykonania w nim przebudowy i remontu, polegającego np. na wymianie okien, źródeł ciepła, następnie sprzedaży tego budynku, to otrzymane przy zakupie świadectwo straci ważność i trzeba będzie uzyskać nowe.

Czy trzeba aktualizować świadectwa energetyczne, które zostały sporządzone przed 28 kwietnia 2023 roku?

Nie, nie ma takiego obowiązku.

Jeśli macie już takie świadectwo, to w związku z wejściem w życie nowelizacji nie trzeba go aktualizować ani uzyskiwać nowego. To świadectwo będzie obowiązywać do upływu terminu jego ważności, chyba że zmieni się charakterystyka energetyczna budynku/lokalu.

Kary za brak  świadectwa energetycznego

Jakie są kary za nieprzekazanie klientowi/najemcy świadectwa?

Dotychczas jeśli  świadectwo energetyczne nie zostało przekazane przez dewelopera nabywcy lokalu, to nie podlegał ona  z tego tytułu żadnej karze.

Świadectwo energetyczne nie musiało też być załączane do wniosku o pozwolenie na użytkowanie, dlatego nie wszyscy stosowali się do obowiązku przekazania świadectwa energetycznego nabywcy lokalu/domu jednorodzinnego czy też najemcy.

Od końca kwietnia za nieprzekazanie oryginału świadectwa przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu lub kopii świadectwa przy zawarciu umowy najmu grozić będzie grzywna.

Nieprzekazanie świadectwa energetycznego stanowić będzie wykroczenie, w związku z czym do tej grzywny stosować się będą przepisy Kodeksu wykroczeń, zgodnie z którymi grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5000 złotych, chyba że ustawa stanowi inaczej (a w tym przypadku nie stanowi).

Wymierzając grzywnę, bierze się pod uwagę dochody sprawcy, jego warunki osobiste i rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe.

Ustawa nie przewiduje natomiast sankcji za niepodanie danych dotyczących zapotrzebowania na energię w ogłoszeniach i w reklamach.

Można oczywiście zastanawiać się, kto będzie weryfikował to, czy przekazaliśmy klientom świadectwo energetyczne przy zawieraniu umów sprzedaży i „donosił” na nas, jeśli tego nie zrobimy.

Notariusz takiego obowiązku nie ma.

Myślę, że nie w tym jednak rzecz, by unikać sporządzania świadectw energetycznych. Biorąc pod uwagę, jak wiele się mówi o konieczności ich posiadania zwłaszcza w kontekście najmu można spodziewać się, że klienci sami będą o nie dopytywać, zwłaszcza ci, którzy będą nabywać lokale w celach inwestycyjnych.

Jeśli macie wątpliwości dotyczące obowiązków dewelopera i inwestora w zakresie świadectw energetycznych, zapraszam serdecznie do naszej kancelarii Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Specjalizujemy się w inwestycjach deweloperskich, inwestycjach w nieruchomości i służymy pomocą prawną w tym zakresie. 

Zapraszamy Państwa  do nas, nie tylko, jeśli macie problem z świadectwami energetycznymi 🙂 , ale też gdy dopiero jesteście na etapie planowania inwestycji.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę, czyli o tym czy zmiana pozwolenia na budowę może przedłużyć jego ważność

Dziś – w ramach cyklu historie z „życia” dewelopera, mam dla Państwa bardzo praktyczny i bardzo ważny temat – wygaśnięcie pozwolenia na budowę.

Wszyscy z branży nieruchomości, doskonale wiedzą, że pozwolenie jest ważne 3 lata i że trzeba w tym czasie rozpocząć budowę [Czytaj dalej…]