Reforma planowania przestrzennego właściwie jest już faktem. Ustawa nowelizująca ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została uchwalona przez Sejm, Senat wniósł do niej poprawki, a 7 lipca 2023 r. Sejm większość z nich odrzucił.
Teraz pozostaje już tylko podpis Prezydenta i ustawa wejdzie w życie.
Zmianom, jakie ta ustawa przewiduje, poświęciłam kilka wpisów na blogu w ramach cyklu Reforma planowania przestrzennego 2023. Omówiłam w nich najważniejsze kwestie, istotne z perspektywy każdego dewelopera i inwestora.
Dlatego zachęcam Was do ich lektury!
Wraz z wejściem w życie reformy po stronie gminy powstanie obowiązek uchwalenia nowego instrumentu planistycznego jakim jest plan ogólny.
Jeśli jesteś deweloperem, inwestujesz w nieruchomości już dziś powinieneś wiedzieć, dlaczego ustalenia planu ogólnego są istotne oraz jakie konsekwencje będzie rodził plan ogólny dla możliwości prowadzenia inwestycji deweloperskich.
Co to jest plan ogólny?
Plan ogólny to nowy akt planistyczny, który z dniem 1 stycznia 2026 roku zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny będzie sporządzany obowiązkowo dla całego obszaru gminy, czyli podobnie jak to ma miejsce w przypadku studium, z wyłączeniem jednak terenów zamkniętych, innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. 
W odróżnieniu od studium, plan ogólny stanowi akt prawa miejscowego.
W związku tym plan ogólny będzie podstawą dla uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia planu ogólnego mają być uwzględniane w planach miejscowych, a także przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny nie będzie natomiast podstawą dla żadnych innych decyzji (np. dla decyzji środowiskowej). Warunkiem wydania tej decyzji będzie nadal zgodność zamierzenia z ustaleniami planu miejscowego.
Podobnie plan ogólny nie będzie podstawą dla decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodność inwestycji będzie weryfikowana z decyzją WZ lub z planem miejscowym.
W oparciu o plan ogólny, organ nie będzie mógł również wnieść sprzeciwu do zgłoszenia budowy lub robót budowlanych.
Plan ogólny – ustalenia obligatoryjne i fakultatywne
Plan ogólny obligatoryjnie będzie zawierał ustalenia dotyczące stref planistycznych (czyli funkcji terenów) oraz gminnych standardów urbanistycznych.
W zależności od danej strefy planistycznej standardy będą określały maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.
Reforma przewiduje 13 odrębnych stref planistycznych, które jednak nie będą mogły nakładać się na siebie.
Dodatkowo, jeśli rada gminy tak zdecyduje, plan ogólny może określać obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Te ustalenia będą szczególnie ważne dla deweloperów i inwestorów, gdyż od nich będzie zależało, czy w danej lokalizacji w ogóle możliwe będzie zrealizowanie zabudowy.
Plan ogólny a gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej
W ramach gminnych standardów urbanistycznych gmina może wyznaczyć w planie ogólnym standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Co to oznacza dla inwestorów?
Po pierwsze – standardy będą istotne z punktu widzenia uchwalanych następnie planów miejscowych. Będą także brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji WZ.
Po drugie – ustawa nowelizująca przewiduje, że jeśli plan ogólny zawiera ustalenia w tym zakresie, to każda działka ewidencyjna wchodząca w skład terenu inwestycji będzie musiała te standardy spełniać.
Dostęp do szkoły podstawowej i obszarów zieleni miejskiej
Podstawowe standardy infrastruktury społecznej, które może przewidywać plan ogólny obejmują zasady zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej.
Każda działka wchodząca w skład terenu inwestycji będzie miała zapewniony dostęp do szkoły podstawowej jeśli będzie położona w odległości nie większej niż 1500 m w miastach i nie większej 3000 m poza miastami.
Ta odległość ma być liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.
Z kolei działka będzie miała zapewniony dostęp do obszarów zieleni publicznej jeśli będzie położona w odległości nie większej niż 1500 m od obszarów zieleni publicznej, którego łączna powierzchnia wynosi nie mniej niż 3,0 ha lub jeśli będzie położona w odległości nie większej niż 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni minimum 20 ha. W każdym przypadku odległość liczona ma być jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.
UWAGA!
Podane odległości terenu Inwestycji od szkoły podstawowej oraz terenu zieleni publicznej nie są sztywne, co oznacza, że plan ogólny może je ZMNIEJSZYĆ.
Plan ogólny może też modyfikować powierzchnię terenu zielonego, przy czym nie może być ona mniejsza niż 1,5 ha (jeśli odległość będzie wynosiła 1,5 km) oraz nie mniejsza niż 10 ha (jeśli odległość będzie wynosiła maksymalnie 3 km).
Inne standardy dostępności do infrastruktury społecznej
Plan ogólny może też przewidywać standardy w odniesieniu do innych obiektów infrastruktury społecznej. Mogą one dotyczyć: zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej.
Jeśli plan ogólny będzie zawierał takie ustalenia, zarówno plan miejscowy, jak i decyzja WZ będą musiały być z nimi zgodne.
Plan ogólny a ustalenia planu miejscowego i decyzji WZ
Przy uchwalaniu planu miejscowego wiążące będą ustalenia planu ogólnego w zakresie stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych. W przypadku, gdy plan ogólny określi obszary zabudowy śródmiejskiej, ustalenia w tym zakresie też trzeba będzie uwzględnić w planie miejscowym.
Jeśli chodzi o decyzje WZ, to obecnie ustalenia Studium nie są wiążące przy ich wydawaniu, choć oczywiście można spotkać poglądy sądów, że powinny być brane pod uwagę.
Gdy plan ogólny zostanie uchwalony, decyzje WZ będą musiały uwzględniać ustalenia planu ogólnego dotyczące stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów uzupełnienia zabudowy.
W jednym i drugim przypadku oznacza to, że musicie być czujni na etapie uchwalania planu ogólnego, ponieważ to on będzie decydować, jakiego rodzaju strefa zagospodarowania terenu zostanie wyznaczona na Waszej działce.
Ważne też będą ustalenia dotyczące obszarów uzupełnienia zabudowy.
Jeśli nie zostaną one wyznaczone – działka nie będzie mogła zostać zabudowana. Organ nie będzie mógł wydać dla niej decyzji WZ i trzeba będzie czekać aż do uchwalenia planu miejscowego.
Zabudowa mieszkaniowa a ustalenia planu ogólnego
Jednym z kluczowych ustaleń jakie ma przewidywać Plan ogólny, będzie określenie w odniesieniu do konkretnych terenów profilu stref planistycznych. Z punktu widzenia deweloperów istotne są strefy, w których możliwa będzie zabudowa mieszkaniowa.
Takie strefy w pierwszej kolejności będzie można wyznaczać na obszarach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej oraz na obszarach uzupełnienia zabudowy, które zostały wskazane w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej.
Natomiast nowe tereny inwestycyjne, na których będzie możliwa realizacja funkcji mieszkaniowej, będzie można wyznaczać tylko wtedy, gdy rezerwy terenów wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.
Plan ogólny – ważne terminy!
Plany ogólne muszą zostać uchwalone na terenie całego kraju do 1 stycznia 2026 r. Jeśli w danej gminie nie zostanie do tego czasu uchwalony plan miejscowy – nie uzyskacie decyzji WZ, chyba że zdążycie złożyć wniosek przed 1 stycznia 2026 roku.
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie Planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.
Jeśli plan ogólny wejdzie w życie, nie spowoduje to wygaśnięcia uchwalonych do dnia jego wejścia w życie planów miejscowych. Jeśli macie działkę z uchwalonym planem miejscowym, który przewiduje zabudowę mieszkaniową – możecie spać spokojnie.
Jeśli plan miejscowy dopiero się proceduje – musicie sprawdzić, na jakim etapie zaawansowania jest procedura planistyczna. Zapraszam do kontaktu.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego
Reforma planowania przestrzennego zbliża się wielkimi krokami. Kolejny etap procedury legislacyjnej ma już sobą.
Niewątpliwie przyniesie nam sporo istotnych zmian nie tylko w kwestii obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków oraz planów miejscowych, ale także w zakresie wydawania i obowiązywania decyzji WZ.
Jeśli planujecie Państwo w najbliższym czasie inwestycję, warto już dziś poznać najistotniejsze zmiany w tym zakresie. Pozwoli Wam to dobrze przygotować się do tej ważnej dla branży deweloperskiej reformy i zaplanować realizację inwestycji [czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }