1 lipca, czyli już za kilka dni kończy się okres przejściowy, w którym deweloperzy mogli stosować tak zwaną starą ustawę deweloperską (ustawa z 16 września 2011 roku), pomimo iż formalnie obowiązywała ich już nowa ustawa deweloperska.
To ważna informacja dla każdego, kto realizuje inwestycje deweloperskie jeszcze na starych zasadach, ponieważ upływ tego terminu wiąże się z obowiązkiem wdrożenia w odniesieniu do tych inwestycji zasad wynikających z nowej ustawy deweloperskiej.
Koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej — jakich przedsięwzięć to dotyczy?
Koniec okresu przejściowego ma znaczenie z punktu widzenia konkretnych przedsięwzięć, spełniających łącznie dwa warunki:
WARUNEK PIERWSZY
Rozpoczęcie sprzedaży w ramach takiego przedsięwzięcia nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej tj. przed 1 lipca 2022 r.
Chodzi tu o „rozpoczęcie sprzedaży” w rozumieniu nowej ustawy deweloperskiej, tj. podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich
WARUNEK DRUGI
W odniesieniu do tego przedsięwzięcia deweloper zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 roku.
W przypadku spełnienia się tych dwóch warunków, inwestycje deweloperskie, aż do 1 lipca 2024 r. mogły być realizowane na podstawie dotychczasowej ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej to nie koniec starej ustawy deweloperskiej
Nie oznacza to jednak wcale, że od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy nie będą mogli stosować przepisów starej ustawy deweloperskiej.
Wręcz przeciwnie, wciąż będziemy mieć do czynienia z takimi inwestycjami, co do których nadal będzie miała zastosowanie „stara” ustawa, a wraz z nią np. stare zasady odbioru lokali/budynków.
Jeżeli inwestycja prowadzona jest obecnie na zasadach wynikających ze „starej” ustawy deweloperskiej, czyli rozpoczęcie jej sprzedaży i zawarcie przynajmniej jednej umowy deweloperskiej nastąpiło przed 1 lipca 2022 r., to zasadniczo możemy mieć do czynienia z dwiema sytuacjami.
Pierwsza, gdy deweloper nie zakończy inwestycji do 1 lipca 2024 roku, ponieważ nie zdąży do tej daty przenieść na nabywców własności wszystkich lokali, ale zawarł już wszystkie umowy deweloperskie. Innymi słowy, wszystkie lokale zostały sprzedane, ale deweloper nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie i nie może przenieść własności lokali na nabywców.
Druga — deweloper nie zakończy inwestycji do 1 lipca 2024 roku i do tej daty nie zawrze wszystkich umów deweloperskich.
Osobiście znam przykłady takich inwestycji, co do których tuż przed 1 lipca 2022 roku inwestor zawarł pierwszą umowę deweloperską, a do tej pory nie rozpoczął nawet budowy. Może więc okazać się, że takich inwestycji wcale nie będzie tak mało.
Koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej tylko więc pozornie będzie oznaczał stosowanie wyłącznie nowej ustawy.
Dlaczego?
>>> Przeczytaj e-book pt. Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów
Kiedy nowa ustawa deweloperska, a kiedy wciąż stara?
Jeśli do 1 lipca 2024 roku, w odniesieniu do niezakończonej inwestycji (będącej wciąż w trakcie budowy) deweloper zawrze umowy deweloperskie dotyczące wszystkich lokali/domów przewidzianych w ramach inwestycji, ale nie zdąży do tej daty przenieść na nabywców własności wszystkich lokali (własności domów), nadal będą miały zastosowanie stare zasady, czyli poprzednia ustawa.
Wynika to z art. 76 ust. 2 nowej ustawy który stanowi:
do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w ust. 1, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy uchylanej w art. 80, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.
Wyjątkowo tylko trzeba będzie stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej dotyczące skutków wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przez bank i obowiązku zawarcia nowej umowy rachunku powierniczego oraz poinformowania o tym nabywcy, a także przepisy o prawie odstąpienia nabywcy od umowy, gdy deweloper nie zawrze nowej umowy rachunku powierniczego.
Oznacza to, że do umów deweloperskich, które zostały zawarte w okresie od 1 lipca 2022 do 1 lipca 2024, na podstawie których nie doszło do zawarcia umów przenoszących własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (czyli umów końcowych), nadal deweloperzy będą stosowali przepisy „starej” ustawy.
Z perspektywy klienta oznacza to mniej więcej tyle, że zarówno do jego umowy deweloperskiej, jak i zawieranej po 1 lipca 2024 roku umowy przenoszące własność lokalu lub domu jednorodzinnego wciąż będą miały zastosowanie stare przepisy.
Gdy do 1 lipca tego roku deweloperowi, który rozpoczął przedsięwzięcie deweloperskie na podstawie „starej” ustawy nie uda się jednak zawrzeć wszystkich umów deweloperskich dotyczących przewidzianych do realizacji w ramach przedsięwzięcia lokali lub domów, wówczas wszystkie kolejne umowy deweloperskie zawierane po tej dacie, będą musiały być zawarte w zgodzie z nową ustawą deweloperską.
Oznacza to, że cały proces zawierania umów dotyczących niesprzedanych w takiej inwestycji lokali będzie podlegał regulacjom nowej ustawy począwszy od umów rezerwacyjnych.
Upływ okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej a nowe obowiązki deweloperów
Koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej wiąże się z nowymi obowiązkami po stronie deweloperów, którzy do tej pory nie musieli stosować nowej ustawy deweloperskiej właśnie ze względu na rozpoczęcie sprzedaży inwestycji przed 1 lipca 2022 roku i zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej.
Jeśli jesteś takim deweloperem, to Twoim obowiązkiem będzie:
1. dostosowanie wzoru umowy deweloperskiej do wymogów nowej ustawy deweloperskiej zawartych w art. 35, który określa jakie elementy musi zawierać umowa deweloperska,
PAMIĘTAJ !!
Brak któregokolwiek z punktów wskazanych ustawą skutkuje możliwością odstąpienia przez nabywcę od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia.
Dostosowując umowę deweloperską do przepisów nowej ustawy deweloperskiej musisz zwrócić uwagę, na:
Konieczność posiadania zgody banku na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności, która musi stanowić załącznik do umowy deweloperskiej
wymóg zawierania umów rezerwacyjnych dotyczących niesprzedanych lokali zgodnie z nową ustawą deweloperską
przypadki, w których nabywca będzie miał możliwość odstąpienia nabywcy od umowy. Zostały one znacznie rozszerzone w nowej ustawie deweloperskiej
zmiany w zasadach dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, które będą uzależnione od postępów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego
2. przygotowanie nowego prospektu informacyjnego, który musi zawierać szczegółowe informacje o przedsięwzięciu deweloperskim oraz m.in. o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km, przewidywanym terminie zakończenia budowy, cenie całkowitej nieruchomości, uwzględniając wszystkie opłaty i koszty, standardzie wykończenia, użytych materiałach budowlanych,
3. dostosowanie rachunku powierniczego do wymogów ustawy
4. dokonywanie wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
W odniesieniu do tych umów, zawieranych na nowych zasadach, znajdą również zastosowanie nowe zasady odbioru lokali/domów.
O szczegółach procedury odbioru lokalu/domu jednorodzinnego według nowej ustawy deweloperskiej możecie przeczytać w moim wpisie pt. Procedura odbioru lokalu według nowej ustawy deweloperskiej — cz. 1. oraz w drugiej części tego wpisu.
Musisz również wiedzieć, do jakich jeszcze innych umów, będziesz zobowiązany stosować nową ustawę deweloperską.
>>> Sprawdź, dlaczego przepisy, które mają istotny wpływ na zagospodarowanie gruntów rolnych, zostały wprowadzone bez zapewnienia ochrony inwestorom? Decyzja WZ dla działki rolnej – ważne zmiany dla inwestorów
Koniec okresu przejściowego – jedna inwestycja i dwie ustawy deweloperskie
Jak już sobie powiedzieliśmy, koniec okresu przejściowego nie oznacza, że deweloperzy nie będą mogli stosować nadal starej ustawy deweloperskiej.
W efekcie jednak, w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, co do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 roku, ale jednocześnie do 1 lipca 2024 roku deweloper nie zawarł wszystkich umów deweloperskich, będziemy mieć do czynienia z dualizmem prawnym.
Część umów będzie realizowana nadal na starych zasadach, a część już na nowych.
W ramach tego przedsięwzięcia będą funkcjonowały dwa prospekty informacyjne i dwa wzory umów deweloperskich.
Zawieranie umów przenoszących własność i odbiory lokali/ domów jednorodzinnych również będą podlegały dwóm reżimom prawnym.
Czasu zostało niewiele…
Zweryfikujcie więc swoje przedsięwzięcia pod kątem skutków, jakie będą wiązały się dla Was z upływem okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej.
A jeśli macie wątpliwości – prawnicy naszej kancelarii pomogą je rozwiązać i dostosują przygotowane przez Was dokumenty do wymogów nowej ustawy deweloperskiej.
Zapraszam serdecznie!
Kancelaria Radców Prawnych
Kania Stachura Toś
www.kancelariakst.pl
Na pewno będziemy w stanie odpowiedzieć na nurtujące Cię pytania dotyczące nowej ustawy deweloperskiej oraz przygotować wszystkie potrzebne Ci dokumenty do realizacji inwestycji.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Wniosek do planu ogólnego – jak go wypełnić?
Jeśli jesteś deweloperem, inwestorem, właścicielem działki, a gmina, na której terenie masz nieruchomość, przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego, powinieneś złożyć wniosek do planu ogólnego.
Dlaczego to takie ważne? I jak to zrobić?
Tego dowiesz się z dzisiejszego wpisu na temat wniosku do planu ogólnego [Czytaj dalej…]
{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Bardzo rzetelny i pomocny wpis, który porządkuje wiele niedomówień.
Dziękuję!
Bardzo dziękuję Pani Paulino:)
Pozdrawiam!
Bardzo proszę o odniesienie sie do mojej sytuacji. Pisze Pani o umowie deweloperskiej podpisanej przed koncem czerwca i kontynuacja sprzedazy wg starej ustawy. Mam podpisaną pod koniec maja umowę przedwstepną wg starej ustawy , czy to wystarczy do uzyskania kredytu po 2 lipca? Stara ustawa nie wymagala umowy deweloperskiej.
Pani Dario,
nie wiem, na jakim etapie realizacji inwestycji zawierała Pani umowę przedwstępną, ale jeśli jest ona zgodna z prawem, to bank nie powinien odmówić Pani kredytu.
Pozdrawiam!