Rodzaje umów objętych nową ustawą deweloperską – to temat, który ostatnio pojawiał się u nas w kancelarii podczas spotkań w klientami. Dlatego dziś postaram się wyjaśnić, kiedy tę ustawę należy stosować, a konkretnie – Do jakich umów stosuje się nową ustawę deweloperską i kto musi ją stosować.
Wygląda na to, że niektórzy z Was nie zdążyli jeszcze zapoznać się szczegółowo z nową regulacją.
Dotychczasowa regulacja – przepisy tzw. starej ustawy deweloperskiej
Przepisy poprzedniej ustawy trzeba było stosować jedynie do umów, w których deweloper zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu (lub domu jednorodzinnego).
Ustawę musieliście zatem stosować wyłącznie do zawierania umów dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych będących w trakcie budowy (tzn. bez pozwolenia na użytkowanie), natomiast w przypadku sprzedaży „gotowych lokali”, ustawa nie miała zastosowania. W związku z tym sprzedaż, która dokonywana była najczęściej w modelu – najpierw zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie umowy przyrzeczonej – nie podlegała tej ustawie.
To samo dotyczyło sprzedaży domów jednorodzinnych.
Również zawieranie umów dotyczących miejsc postojowych (najczęściej deweloperzy zawierali umowy sprzedaży udziału w lokalu garażowym wraz prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego) było „zwolnione” z zastosowania ustawy deweloperskiej.
Podobnie zawieranie umów rezerwacyjnych nie podlegało ustawie.
Jakich umów dotyczy nowa ustawa deweloperska?
Tymczasem nowa ustawa obejmuje znacznie szerszy zakres umów, niż to miało miejsce dotychczas.
Obejmuje on:
- umowy rezerwacyjne, o których możecie przeczytać w artykułach: Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej cz. I oraz Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej cz. II – opłata rezerwacyjna,
- umowy dotyczące lokali użytkowych, przy czym chodzi w tym przypadku o umowy, których przedmiotem będzie np. komórka lokatorska czy miejsce postojowe i gdy umowy te będą zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego
WAŻNE! Ustawa nie obejmuje sprzedaży klasycznych lokali użytkowych.
- umowy przedwstępne dotyczące lokali/domów jednorodzinnych
- umów sprzedaży gotowych lokali/domów.
Musicie jednak pamiętać, że w zależności od tego, jaką umowę będziecie zawierać, nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie w pełnym zakresie, albo tylko w części. A rodzaj tej umowy będzie generalnie zależał od tego, w jakim momencie realizacji inwestycji będziesz ją zawierać.
Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w pełnym zakresie
I tak, w pełnym zakresie należy stosować nową ustawę deweloperską:
do „klasycznych” umów deweloperskich:
1) gdy inwestycja dotyczy budynku wielorodzinnego, budynek jest w trakcie budowy (nie ma pozwolenia na użytkowanie) i deweloper zawiera umowę, w której zobowiązuje się do:
- wybudowania tego budynku,
- ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia go nabywcę
lub
- ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu użytkowego i przeniesienia go nabywcę ewentualnie przeniesienia na nabywcę udziału we współwłasności lokalu użytkowego, o ile umowa w tym zakresie jest zawierana wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego;
2) gdy inwestycja dotyczy domu jednorodzinnego, jest on trakcie budowy (nie ma pozwolenia na użytkowanie), a deweloper zawiera umowę, w której zobowiązuje się do:
- wybudowania tego budynku
- i przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości/lub jej części, na której dom jest budowany
do umów przedwstępnych:
3) gdy budowa budynku została zakończona tj. deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie i zawiera umowy przedwstępne dotyczące lokalu lub domu jednorodzinnego, czyli zobowiązuje się:
- ustanowić odrębną własności lokalu i przenieść własność tego lokalu na nabywcę (przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności) lub
- przenieść na nabywcę własność nieruchomości/lub jej części, na której dom jednorodzinny został wybudowany (przedwstępna umowa sprzedaży domu jednorodzinnego)
4) gdy deweloper jest właścicielem wybudowanego lokalu mieszkalnego, który ma założoną księgę wieczystą i zawiera umowę, w której zobowiązuje się sprzedać nabywcy ten lokal (przedwstępna umowa sprzedaży lokalu z księgą wieczystą)
5) gdy deweloper jest właścicielem/współwłaścicielem wybudowanego lokalu użytkowego i zawiera umowę, w której zobowiązuje się sprzedać nabywcy ten lokal lub udział w jego współwłasności, pod warunkiem, że zawiera tę umowę wraz z umowa dotyczącą lokalu mieszkalnego (przedwstępna umowa sprzedaży lokalu użytkowego/udziału w lokalu użytkowym).
Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w ograniczonym zakresie
Jak już wspominałam, ustawodawca rozszerzył obowiązywanie nowej ustawy deweloperskiej w odniesieniu do umów, które zawierane są pomiędzy nabywcą, a deweloperem także po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Dotyczy to umów, których przedmiotem jest sprzedaż lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub lokalu użytkowego.
W takich przypadkach ustawę deweloperską stosuje się z uwzględnieniem:
- obowiązku udostępniania określonych ustawą dokumentów i informacji dotyczących dewelopera
i inwestycji przyszłemu nabywcy przed zawarciem umowy (art. 26 i art. 27 ustawy), - regulacji dotyczącej umowy rezerwacyjnej, jej formy, czasu obowiązywania oraz wysokości
i sposobu rozliczeń opłaty rezerwacyjnej (art. 29 – 32 oraz art. 34 ust. 1 pkt 1-2 ustawy), jeśli przed zawarciem tych umów będziesz zawierał z klientem umowę rezerwacyjną - procedury odbioru lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego (art. 41 ust. 1-3 ustawy).
Kto musi stosować nową ustawę deweloperską?
1. Deweloper
Zgodnie z ustawą deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Jeśli deweloper zawiera jedną z opisanych wyżej umów z klientem, który nabywa lokal/dom jednorodzinny na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas zobowiązany jest stosować ustawę. Zakres jej zastosowania – czy w całości – czy w części, będzie zależał od tego, na jakim etapie przedsięwzięcia zawierać będzie tę umowę.
2. Przedsiębiorca niebędący deweloperem
W nowej ustawie deweloperskiej znajdziecie jednak również uregulowania dotyczące zawierania umów z
przedsiębiorcą, który nie prowadzi działalności stricte deweloperskiej. Taki przedsiębiorca również podlega w określonych sytuacjach obowiązkowi stosowania tej ustawy.
Dotyczy to przypadku, gdy:
- zawiera umowę, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego wraz z lokalem mieszkalnym
- przedmiotu tej umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego
- umowa jest zawierana z nabywcą, czyli osobą fizyczną, która nabywa przedmiot umowy w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, a przeniesienie prawa do tego przedmiotu następuje po raz pierwszy.
W takich przypadkach stosuje się przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej (formy, czasu obowiązywania oraz wysokości i sposobu rozliczeń opłaty rezerwacyjnej) oraz procedury odbioru lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego.
Pomysł ustawodawcy na takie rozwiązanie jest związany z praktyką, która pokazuje, że często dochodzi do sprzedaży lokali mieszkalnych podmiotom, które nabywają je w celu ich dalszej sprzedaży.
Jak widzicie, ustawodawca rozszerzył zarówno podmiotowy (o nabywcę będącego przedsiębiorcą), jak i przedmiotowy (lokale użytkowe) zakres stosowania ustawy.
Czy była to koncepcja słuszna? Można mieć na ten temat różne opinie – w zależności od tego, który punkt widzenia bierze się pod uwagę: nabywców, czy inwestora:)
W razie wątpliwości w stosowaniu ustawy wraz z moim zespołem służymy Wam wsparciem i naszym praktycznym doświadczeniem.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Procedura odbioru lokalu według nowej ustawy deweloperskiej – pułapka dla deweloperów? Cz. I
O nowej ustawie deweloperskiej wiele się mówi w środowisku deweloperów i ich prawników i to niestety niekoniecznie dobrze. Zanim jeszcze została uchwalona, deweloperzy zwracali szczególnie uwagę na jeden z jej najbardziej niekorzystnych zapisów, dotyczący odbioru lokali, wskazując jak wiele „złego” ten nieprzemyślany zapis może spowodować [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }