Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki było dotychczas wyzwaniem. Organy, ale przede wszystkim sądy zajmowały w tej kwestii różne stanowiska, choć można powiedzieć, że częściej uznawały, iż decyzja o warunkach zabudowy dla części działki jest – w świetle obowiązujących przepisów prawa – niedopuszczalna. Od 3 stycznia 2022 roku to się jednak zmieniło.
Czy obecnie możliwe jest, aby na wniosek inwestora została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla części działki? Czy deweloperzy nie będą już mieli problemów z uzyskaniem takiej decyzji?
O tym – w dzisiejszym wpisie.
Wyrok NSA w sprawie o ustalenie warunków zabudowy
A do napisania na ten temat skłoniło mnie otrzymane jakiś czas temu uzasadnienie wyroku NSA w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, gdzie na wniosek inwestora została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla części działki.
Zarówno w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym, jak i przed NSA reprezentowaliśmy skarżącego, a nasz zasadniczy argument opierał się na tezie, że decyzja o warunkach zabudowy dla części działki była w tym przypadku niedopuszczalna.
WSA w Krakowie w pełni podzielił nasze stanowisko, odwołał się do stanowisk sądów administracyjnych w tej kwestii i uznał, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki było niedopuszczalne. Natomiast NSA uchylił ten wyrok.
Kluczowe w tej sprawie było to, jak NSA uzasadnił, a właściwie jak nie uzasadnił, dlaczego uważa, że możliwe było w tym przypadku ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Trudno bowiem uznać za przekonujące merytorycznie uzasadnienie takiego stanowiska, które zamykało się dosłownie w dwóch zdaniach, jakie NSA zawarł w uzasadnieniu korzystnego dla inwestora wyroku.
W niniejszej sprawie analiza wykazała, że w obszarze analizowanym wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi od 1% do 89%. Biorąc pod uwagę duża powierzchnię działki ewidencyjnej (10.158m2) pozbawione racjonalności jest ustalenie warunków zabudowy i określenie wskaźniki zabudowy w odniesieniu do całej działki.
Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki – co wynikało z dotychczasowych przepisów
Na gruncie przepisów, obowiązujących w dacie, kiedy miało miejsce rozpoznawane przez NSA ustalenie warunków zabudowy dla części działki, ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, ani rozporządzenie w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie dawały jednoznacznej odpowiedzi, czy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy wniosek dotyczy inwestycji, która ma być realizowana na części działki.
Wynikało to przede wszystkim z tego, że ustawa i rozporządzenie posługiwały się różnymi określeniami dla oznaczenia „terenu inwestycji”, którego miała dotyczyć decyzja o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 52 ust.2 pkt. 1 ustawy, który ma zastosowanie odpowiednio do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem.
Podobnie przepis art. 61 ust. 1 pkt. 2 i 4, ustawy, który dotyczy przesłanek wydawania decyzji o warunkach zabudowy posługuje się pojęciem terenu.
Natomiast w rozporządzeniu występowało pojęcie „działki budowlanej”, „terenu działki” oraz „terenu”. Analiza całości tego aktu wskazuje, że pojęć tych autorzy rozporządzenia używali zamiennie, choć wszystkie miały znaczyć to samo.
Brak tej spójności terminologicznej spowodował, że w praktyce pojawiły wątpliwości, czy teren w rozumieniu ustawy to jest to samo, co działka ewidencyjna lub kilka działek, czy też może to być także fragment działki ewidencyjnej i czy w związku z tym dopuszczalne jest wówczas ustalenie warunków zabudowy dla części działki.
Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki – stanowisko sądów
Nie ułatwiało sprawy deweloperom i innym inwestorom to, że nawet sądy, w tym Naczelny Sąd Administracyjny zajmowały w tej kwestii sprzeczne stanowiska. W ślad za tym oczywiście szły różne stanowiska organów, choć muszę przyznać, że częściej spotykałam się z decyzjami korzystnymi dla inwestorów.
Problem pojawiał się jednak wówczas, gdy od takiej decyzji o warunkach zabudowy odwoływał się, a potem składał skargę sąsiad, zaś sąd uchylał decyzję o warunkach zabudowy z tego powodu, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki było niedopuszczalne.
W orzecznictwie dominujący był bowiem jednak pogląd, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy dla części działki jest niedopuszczalna, gdyż:
(…) podstawową zasadą, jaka rządzi postępowaniem w sprawie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest zasada ustalania warunków zabudowy w odniesieniu do działki objętej wnioskiem rozumianej jako całość, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (…) Użyty w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. termin „określenie granic terenu objętego wnioskiem” należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej (tak WSA w Łodzi w wyroku z 9 sierpnia 2019 r., sygn. II SA/Łd 433/19)
Powyższy pogląd podzielił NSA, który w wyroku z 5 września 2019 r., sygn. II OSK 2447/17 stwierdził, że zamiarem ustawodawcy nie było stworzenie takiej regulacji, by ustalanie warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych było możliwe. Przy czym sąd ten zwrócił uwagę, że:
Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 upzp nie jest wprawdzie co do zasady niemożliwe, ale musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań np. normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw).
Identyczne stanowisko NSA zajął również w wyroku z 3 lipca 2019 r., sygn. II OSK 2153/17.
Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki – a obejście przepisów
Argumentem sądów przeciwko możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki było stwierdzenie, że mogłoby to prowadzić do obchodzenia przez inwestorów ograniczeń np. związanych z ochroną gruntów rolnych i leśnych lub dotyczących wskaźników urbanistycznych oraz do intensyfikacji zabudowy działek.
Taką obawę wyrażał NSA między innymi w wyroku z 28 kwietnia 2016 r., sygn. II OSK 2066/14 , ale też w innych wyrokach, np. z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. II OSK 2942/15, z 31 sierpnia 2017 r., sygn. II OSK 777/16.
Wracając do opisanego przeze mnie wyroku NSA…
Nie muszę chyba dodawać, jakim rozczarowaniem było dla nas i dla naszego Klienta to rozstrzygnięcie – zwłaszcza w kontekście licznych wyroków, potwierdzających słuszność naszego stanowiska, że na gruncie ówcześnie obowiązujących przepisów, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki, nie było możliwe. Bezdyskusyjne jest bowiem to, że NSA zupełnie zignorował dominujące jeszcze do niedawna stanowisko sądów, w tym też NSA, odnośnie możliwości wydania takiej decyzji.
Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki – zmiana przepisów
Obecnie, sytuacja uległa zmianie i ustalenie warunków zabudowy dla części działki nie jest już problemem, choć trzeba powiedzieć jasno – wątpliwości dotyczące możliwości obchodzenia przepisów poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki, nadal pozostały.
Od 3 stycznia tego roku obowiązuje zmienione rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, które wprowadziło konkretne zmiany w tym zakresie.
Przede wszystkim uchylono § 3 tego rozporządzenia, w brzmieniu: w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.
Jednocześnie jednak przepis ten odpowiednio zmodyfikowano i wprowadzono do ustawy w postaci art. 61 ust. 5a. Podobnie uchylono § 2 pkt. 5 rozporządzenia, zawierającego definicję frontu działki, przez który rozumiano część działki budowlanej, przylegającą do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.
Obecnie dodany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepis 61 ust. 5a brzmi następująco:
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu rozporządzenia zmieniającego z dniem 3 stycznia 2022 roku wspomniane wyżej rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku, dokonane zmiany mają na celu ujednolicenie z przepisami ustawy terminu dotyczącego terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zastąpienie wyrażenia „na działce objętej wnioskiem” wyrażeniem „na terenie objętym wnioskiem.”
Wyeliminowanie bałaganu terminologicznego poprzez jednoznaczne wskazanie zarówno w ustawie, jak i przepisach rozporządzenia, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana dla terenu, a nie dla działki, w konsekwencji spowodowało, że obecnie te przepisy nie posługują się już pojęciem działki/działki budowlanej, lecz pojęciem terenu. Terenem zaś może być zarówno działka ewidencyjna, jak i część tej działki lub kilka działek albo ich części.
Dlatego obecnie nie powinno być już wątpliwości, że w świetle obowiązujących przepisów decyzja o warunkach zabudowy dla części działki może być wydana.
Wzór wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki
Dodatkowym argumentem przemawiającym za tym, że obecnie decyzja o warunkach zabudowy dla części działki jest dopuszczalna w sytuacji, gdy inwestor zamierza zrealizować inwestycję na części działki, jest uwzględniający tę okoliczność wniosek-o-ustalenie-lokalizacji-inwestycji-celu-publicznego-albo-warunkwow-zabudowy
W punkcie 7.2 tego wniosku „sposób wyznaczenia terenu inwestycji” zawarte są dwie rubryki, których zaznaczenie ma na celu wskazanie, czy inwestycja planowana jest na części działki/działek ewidencyjnych, czy na całej działce/działkach.
Masz problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy?
Jeśli nie wiesz jak poradzić sobie z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, albo uzyskałeś decyzję o warunkach zabudowy, ale została ona zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub do sądu administracyjnego, a może masz inne wątpliwości związane z decyzją o warunkach zabudowy? W każdej z tych spraw możemy Ci pomóc i wesprzeć Cię naszą wiedzą i doświadczeniem.
Zapraszam do kontaktu.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
****
Jak sprawdzić, czy decyzja WZ jest ostateczna?
Kiedy deweloperzy nabywają nieruchomości pod inwestycje, zwykle uzależniają zawarcie umowy sprzedaży od tego, czy zostanie wydana dla tej nieruchomości decyzja WZ, która będzie przewidywała taką liczbę PUM, na jakiej im zależy. Dodatkowo zastrzegają, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży decyzja ta musi być ostateczna.
I wówczas pojawia się problem, jak ustalić, że decyzja jest ostateczna i że warunek się spełnił?[Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }