Czy zgłoszenie zakończenia budowy zastąpi pozwolenie na użytkowanie?

Zgłoszenie zakończenia budowy

Czy to możliwe, że deweloperzy nie będą już musieli martwić się, kiedy organ wyda im pozwolenie na użytkowanie, bo takiego pozwolenia nie trzeba już będzie uzyskiwać?

Wygląda na to, że jest spora szansa, że tak właśnie będzie, i to na stałe, nie tylko na czas pandemii.  

Jakie zasady obowiązują obecnie

Przez ponad dwa lata mieliśmy stan epidemii, którego konsekwencją była zmiana zasad dotyczących uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie budynków, w tym budynków wielorodzinnych.

Zmianę tę wprowadziła ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Z przepisu  art. 31zy¹ ust. 1 tej ustawy  wynika, że w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, przepisy art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego (czyli przepisy wskazujące, kiedy inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie), nie mogą być stosowane. Oznacza to, że wnioski o pozwolenie na użytkowanie złożone po wejściu w życie ustawy covidowej traktuje się tak, jak zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Ponieważ nadal jednak formalnie obowiązuje stan zagrożenia epidemicznego, a wraz z nim przepisy covidowe, deweloperzy składają jedynie zawiadomienia o zakończeniu budowy, dlatego organy zasadniczo nie wydają decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Można by więc rzec, że wszyscy już przyzwyczaili się do takiego stanu rzeczy i przekonali się, że bez pozwoleń na użytkowanie świat się nie zawalił.

Co ma się zmienić

Być może właśnie dlatego zgodnie z założeniami do projektu ustawy zmieniającej prawo budowlane zasadą ma się stać zawiadomienie o zakończeniu budowy, wyjątkiem zaś – konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Rząd planuje kolejne zmiany w prawie budowlanym, tym razem polegające na ograniczeniu obowiązku uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych, w tym budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Na marginesie tylko dodam, że od kwietnia tego roku  zmieniły się wzory formularzy dotyczących zarówno zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i wniosku o pozwolenie na użytkowanie, więc warto mieć to na uwadze, gdy inwestycja jest aktualnie na ukończeniu.

Celem projektu jest rozszerzenie zasady oddawania do użytkowania obiektów budowlanych w drodze zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz ograniczenie wydawania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W związku z tym zakłada się daleko idące uproszczenie procedury.

Kiedy pozwolenie na użytkowanie a kiedy zgłoszenie zakończenia budowy

Wprowadzenie nowych przepisów miałoby skutkować tym, że pozwolenie na użytkowanie – dla każdego obiektu budowlanego, który wcześniej wymagał uzyskania pozwolenia na budowę – wymagane będzie jedynie, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz, gdy sam inwestor dobrowolnie o to występuje, mimo że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie jest wymagane.

Po co inwestor miałby występować o pozwolenie na użytkowanie, gdy  wystarczające będzie tylko zgłoszenie zakończenia budowy?

A choćby po to, by wyeliminować ryzyko, że w przyszłości organ nadzoru budowlanego zakwestionuje zgodność z prawem wykonanych robót budowlanych. O problemach z tym związanych pisałam w odniesieniu do kwestii przekształcania budynków jednorodzinnych w wielorodzinne.

Natomiast w pozostałych przypadkach, wymagane byłoby zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Użytkowanie budynków jednorodzinnych

Dodatkowo zakłada się rezygnację z procedury formalnego oddawania do użytkowania w odniesieniu do domów jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych kategorii III (inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie), czyli także procedury zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Korzystną dla inwestorów zmianą byłoby przyjęcie, że oddanie do użytkowania tych obiektów następowałoby z chwilą złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o zakończeniu budowy i możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego.

Dokumentowanie zakończenia budowy

Nie oznacza to jednak, że inwestorów ominą wszelkie obowiązki związane z udokumentowaniem zakończenia budowy.

Przed przystąpieniem do użytkowania trzeba będzie zgromadzić i włączyć do dokumentacji budowy:

• projekt techniczny
• protokoły badań i sprawdzeń: przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem
• dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej
• informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu
• dokumentację fotograficzną wykonaną przez kierownika budowy – w celu weryfikacji wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym.

Jaki cel ma przyświecać nowelizacji?

Przede wszystkim przyspieszenie procesu inwestycyjnego oraz odciążenie zarówno inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.

Wydaje się, że taka zmiana rzeczywiście może pozwolić na realizację tych założeń. Ale czy będzie korzystna dla deweloperów i ich klientów? Po ponad dwóch latach traktowania przez organy wniosków o pozwolenie na użytkowanie, jak zgłoszenia o zakończeniu budowy, można już zapewne pokusić się o jakieś podsumowanie. 

Czy tak się jednak stanie – finalnie dowiemy się dopiero po ewentualnym wprowadzeniu nowych przepisów.

Będę oczywiście śledzić dalszy przebieg prac legislacyjnych i na pewno poinformuję Was o jego zakończeniu!

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę, czyli o tym czy zmiana pozwolenia na budowę może przedłużyć jego ważność

Dziś – w ramach cyklu historie z „życia” dewelopera, mam dla Państwa bardzo praktyczny i bardzo ważny temat – wygaśnięcie pozwolenia na budowę. Wszyscy z branży nieruchomości, doskonale wiedzą, że pozwolenie jest ważne 3 lata i że trzeba w tym czasie rozpocząć budowę [Czytaj dalej…]