O nowej ustawie deweloperskiej wiele się mówi w środowisku deweloperów i ich prawników i to niestety niekoniecznie dobrze. Zanim jeszcze została uchwalona, deweloperzy zwracali szczególnie uwagę na jeden z jej najbardziej niekorzystnych zapisów, dotyczący odbioru lokali, wskazując jak wiele „złego” ten nieprzemyślany zapis może spowodować.
Niestety – bez efektu.
Niektórzy z Was liczyli być może jeszcze po cichu, że termin wejścia w życie ustawy zostanie przesunięty, bowiem do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy w tym zakresie. Ja też na to liczyłam.
Niestety – tu też nic nie udało się wskórać.
Dziś mamy 1 lipca 2022 roku (jeszcze 1 lipca, bo kiedy to piszę, jest już prawie 23.00 🙂 ) i to właśnie dziś weszły w życie te niekorzystne dla deweloperów regulacje.
Przed nami wiele zmian, z którymi trzeba się będzie zmierzyć i pewnie sporo wody upłynie w Wiśle zanim doczekamy się stanowiska sądów w zakresie interpretacji i stosowania w praktyce najbardziej kontrowersyjnych przepisów, w tym właśnie dotyczących odbioru lokali.
Jak już wspominałam w ubiegłym roku, gdy informowałam Was o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej, ustawa ta przewiduje szczegółowy tryb odbioru lokali, wprowadza prawo nabywcy do odmowy jego odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej oraz umożliwia powierzenie wykonawstwa zastępczego na koszt dewelopera.
Ale po kolei!
Procedura odbioru lokalu – termin i sposób dokonania odbioru
Zgodnie z art. 41 ustawy, który reguluje procedurę odbioru, zawarcie umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, musi być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Ma to zabezpieczać nabywcę przed oczekiwaniem na wydanie przez dewelopera lokalu, mimo przeniesienia na niego praw i obowiązków właściciela (w tym, co istotne, kosztów mediów, utrzymania porządku etc.!) oraz umożliwić mu wcześniejsze wykonanie prac aranżacyjnych.
Odbiór będzie mógł nastąpić po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
O terminie odbioru, trzeba będzie oczywiście poinformować nabywcę.
I tu natrafiamy na pierwszą pułapkę, bo nawet w przypadku wielokrotnego niestawiennictwa nabywcy w umówionych terminach nie będzie można dokonać go jednostronnie.
Nowe przepisy stanowią wprost – odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy. Pozostanie zatem czekać, aż nabywca znajdzie dla nas czas…
Zgłaszanie wad do protokołu
Tak jak dotychczas, odbiór musi być potwierdzony protokołem, który powinien zawierać oświadczenie nabywcy o odmowie dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej, a także oświadczenie dewelopera – odpowiednio o uznaniu wady istotnej albo odmowie jej uznania.
Zmianie nie ulega termin, w którym deweloper jest obowiązany do udzielenia nabywcy informacji o uznaniu wad nieistotnych lub o odmowie ich uznania. Tak jak dotychczas będzie to 14 dni.
Ważna kwestia: w przypadku, gdy nabywca odmówi odbioru, należy w protokole podać jego przyczynę.
Procedura odbioru lokalu – najważniejsze są terminy!
Pamiętajcie, że niezachowanie 14-dniowego terminu będzie miało poważne konsekwencje. Jeśli nie poinformujecie nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jego przyczynach w tym terminie, wówczas uważa się, że deweloper uznał wady. Konsekwencje tego domniemania mogą być opłakane…
W przypadku uznania wad, niezmieniony pozostał także 30-dniowy termin na ich usunięcie – liczony od dnia podpisania protokołu. Jeśli w tym czasie nie da się usunąć zgłoszonych usterek, konieczne będzie wskazanie nabywcy innego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Uwaga!
Takie uprawnienie przysługuje wyłącznie w przypadku, gdy przy usuwaniu wad zachowacie należytą staranność. I co istotne – wyznaczony termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Kiedy taki termin będzie można uznać za dogodny lub niedogodny dla nabywcy – to jedna wielka niewiadoma.
Gdy nie usuniesz wady…
Jeśli nie usuniesz wad w terminie, tym ponownie wskazanym nabywcy, albo wcale takiego terminu nie wyznaczysz, nabywca będzie mógł sam wskazać Ci nowy termin na dokonanie napraw i usunięcie wad. I nieważne, że nie ma on wiedzy ani o czasie trwania prac naprawczych w konkretnym przypadku, ani o dostępności wykonawców, czy materiałów.
Termin ten jest wiążący i kropka, a jego bezskuteczny upływ skutkuje tym, że nabywca będzie mógł zlecić usunięcie wad na Wasz koszt – czyli zastosować tak owiane złą sławą wykonawstwo zastępcze.
Jest to niewątpliwie nowość, bowiem takiego uprawnienia nie przewiduje nawet kodeks cywilny w zakresie roszczeń z tytułu rękojmi – a w ustawie deweloperskiej jednak ustawodawca zrobił wyraźny ukłon w stronę nabywców. I trzeba będzie sobie z tym poradzić.
Takich ukłonów w stronę kupujących odnośnie procedury odbioru, w nowej ustawie deweloperskiej jest dużo więcej. Ale o tym już niedługo w kolejnym wpisie na blogu dotyczącym tej procedury. Tym razem będzie mowa o szczegółach odbioru w przypadku wad istotnych lokalu lub domu.
Obiecuję, że nie będziecie musieli czekać na niego kolejnych kilka miesięcy 🙂
Wracam tutaj już na dobre, a motywacją do tego byliście nie tylko Wy – moi Czytelnicy, ale także nasz niesamowity kancelaryjny zespół młodych ludzi, pełnych zapału do pracy i wspaniałych pomysłów.
Dziękuję Im za to!!!
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny
***
Błędny numer działki w pozwoleniu na budowę
Co zrobić w przypadku, gdy okazuje się, że w pozwoleniu na budowę organ wpisał nam błędny numer działki?
Czy trzeba wówczas zmienić pozwolenie na budowę, albo gorzej – uzyskać nowe?
Co powinien zrobić inwestor jeśli zorientuje się, że w nazwie inwestycji dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, organ wpisał błędnie numer działki? [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }