Odbiór lokalu według nowej ustawy deweloperskiej – pułapka dla deweloperów? Cz. II

Odbiór lokalu… protokoły… procedury… Lato w pełni, aż chciałoby się usiąść na naszym kancelaryjnym tarasie z filiżanką dobrej kawy – ba! nawet bardzo dobrej, bo podobno serwujemy naszym Klientom bardzo dobrą kawę 🙂 – i oddać się błogiemu relaksowi.

Nic z tego… 🙁

Obiecałam, że będę tu częściej „bywać”, więc słowa dotrzymuję. 🙂

Dziś wracamy do kwestii, która jest dla wszystkich deweloperów niezwykle istotna, czyli procedury odbiorowej i związanej z nią nowości jakie przewidziane są w nowej ustawie deweloperskiej.

Odbiór lokalu według nowej ustawy deweloperskiej

Zacznijmy od szczegółów dotyczących protokołu odbioru, o którym już wspominałam poprzednio.

To właśnie w tym dokumencie nabywca musi wskazać, czy i które wady lokalu/domu jednorodzinnego uważa za istotne oraz czy z powodu ich wystąpienia odmawia dokonania odbioru przedmiotu umowy. Gdy takie oświadczenie złoży, deweloper ma obowiązek oświadczyć czy tę wadę uznaje, czy nie.

Wady istotne – nowe uprawnienia nabywcy – odbiór lokalu

Po pierwsze, nabywca ma prawo odmówić dokonania odbioru. Uprawnienie to przysługuje mu w przypadku, gdy stwierdzi wystąpienie wady istotnej lokalu/domu, a deweloper jej nie uzna.

Pamiętaj!

Oświadczenie o nieuznaniu wady zgłoszonej przez Klienta oraz przyczynach tej decyzji, możesz złożyć do protokołu odbioru, a jeśli potrzebujesz czasu na podjęcie decyzji, musisz je przekazać Klientowi w terminie 14 od, w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej, zastosowanie ma opisana przeze mnie kilka dni temu procedura, którą rozpoczyna 30-dniowy termin na usunięcie uznanych wad.

Ważne jednak, że w razie odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Do powtórnego odbioru stosuje się wszystkie omówione wyżej  zasady: tak jak za pierwszym razem, odbiór musi odbyć się w obecności nabywcy, sporządzamy z niego kolejny protokół, który zawiera odpowiednie oświadczenia stron dotyczące wad i  pamiętamy  o przestrzeganiu terminów – do uznania wady oraz jej usunięcia.

Po drugie, przy ponownym odbiorze nabywca może po raz kolejny odmówić dokonania odbioru ze względu na wadę istotną. Wymaga to jednak przedstawienia przez niego opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca musi zwrócić się o jej wydanie w terminie miesiąca od dnia złożenia do protokołu oświadczenia o odmowie odbioru.

Zatem – najpierw następuje odmowa – a potem wspólnie z nabywcą czekamy na opinię.

Ustawa nie przewiduje żadnych możliwości kwestionowania ani samej opinii, ani wyboru nabywcy co do osoby rzeczoznawcy. Nie stanowi także co się dzieje, gdy nabywca przekroczy miesięczny termin. Brak jest także możliwości przedstawienia „kontropinii” i na tej podstawie kwestionowania opinii wykonanej na zlecenie nabywcy. To niewątpliwie spory problem dla dewelopera.

Pytanie więc, czy nie mogłaby tego regulować umowa deweloperska, skoro nie uregulował tego ustawodawca. 

Skutki opinii rzeczoznawcy 

W przypadku potwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii, że lokal/dom ma wadę istotną, nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli natomiast rzeczoznawca stwierdzi, że wada jest nieistotna – uprawnienie do odstąpienia nie przysługuje i wówczas stosujemy „zwykłą” procedurę usuwania wad.

A co z kosztami opinii?

Tu ustawodawca jednoznacznie wskazał: jeśli rzeczoznawca stwierdzi wady istotne, koszty sporządzenia opinii obciążają w całości dewelopera, jeśli zaś wady istotne nie zostaną potwierdzone – koszty ponosi nabywca.

Czy wykorzystanie wcześniejszej procedury oznacza, że po dniu skutecznego odbioru nabywca nie będzie mógł zgłosić wady? Przeciwnie! Uprawnienie do zgłaszania wad – tym razem osobnym oświadczeniem dalej przysługuje!

Na koniec bardzo istotna kwestia!

Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Tym samym brak jest możliwości ich modyfikowania – nawet za zgodą nabywcy – szkoda więc czasu i energii na ich wprowadzanie, zwłaszcza gdyby miały dotyczyć odbioru lokalu lub domu.😊

Na szczęście na dostosowanie się do nowych zasad – w przypadku przedsięwzięć już rozpoczętych – macie wciąż trochę czasu.

Tym, którzy nie czytali mojego wpisu Nowa ustawa deweloperska – od kiedy trzeba będzie ją stosować? przypominam, że nowych przepisów nie stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, co do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto przynajmniej jedną umowę deweloperską – aż przez dwa lata od dnia wejścia w życie ustawy – czyli do 1 lipca 2024 r.

W tym okresie zawieranie umów przeniesienia własności, odstępowanie od umowy deweloperskiej oraz procedura odbioru lokalu i zgłaszania wad pozostają według zasad „starej” uchwały deweloperskiej.

A wracając do kawy i relaksu… Pamiętacie, jak kiedyś wspominałam, że lubię rysować? 

No to narysowałam… 😉

Taki oto „wykresik” o procedurze odbioru w przypadku odmowy przez klienta odbioru lokalu/domu z powodu wad istotnych. Może Wam się przyda.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Termin ważności decyzji WZ według reformy planowania przestrzennego

Właściwie to powinnam zatytułować ten wpis nieco inaczej: „Termin ważności decyzji WZ według reformy planowania czyli historia pojawiającego się i znikającego przepisu art. 64c ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Dlaczego? Bo dziś drodzy Państwo, będzie trochę historii  

Ale najpierw o przyszłości i o tym co nas czeka [Czytaj dalej…]