Sprzedaż miejsc postojowych w nowej ustawie deweloperskiej, czyli o tym co znaczy „wraz”

Historia jednej rozmowy…

– Pani Mecenas, słyszałem, że według nowej ustawy deweloperskiej jak będziemy sprzedawać mieszkania wraz z miejscami postojowymi w lokalu garażowym, to odnośnie tego miejsca będziemy musieli także zawierać umowę deweloperską i stosować wszystkie wymagania, tak jak w przypadku lokalu mieszkalnego. Czy to prawda?

– Panie Prezesie – zaczęłam – teoretycznie odpowiedź na to pytanie jest prosta i wynika z treści samej ustawy, a konkretnie z jej art. 2 ust. 2.

– W świetle tego przepisu, wszelkie obowiązki spoczywające na deweloperach w stosunku do nabywców znajdą zastosowanie również do umów mających za przedmiot lokal użytkowy (będący odrębną nieruchomością lokalową i nie służący działalności gospodarczej), o ile umowy te są zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

– Wszystko wydaje się więc jasne i precyzyjne – stwierdziłam.

– Gdy Pana Klient decyduje się na zakup mieszkania wraz z miejscem postojowym w wyodrębnionym lokalu garażowym, to zawieramy z nim umowę deweloperską obejmującą obydwa przedmioty jego zainteresowania – tłumaczyłam dalej.

– Wszystkie obowiązki informacyjne odnoszą się do lokalu i garażu, podobnie jak ochrona  z rachunku powierniczego. Czyli wszyscy się cieszą: i Pan i Pana Klient.

Myślałam, że ta odpowiedź usatysfakcjonuje Pan Prezesa, ale nic z tego. Najwyraźniej mój rozmówca – który z natury jest bardzo dociekliwy – miał już ten temat „rozpracowany”.

Odnośnie nowej ustawy deweloperskiej przeczytał już sporo i wymienił się poglądami na jej temat ze swoimi kolegami deweloperami podczas ostatniej konferencji dla deweloperów.

– No dobrze Pani Mecenas, ale wyobraźmy sobie taką oto sytuację.

– Buduję osiedle kilku budynków wielorodzinnych, w których wyodrębnione zostaną lokale garażowe z miejscami postojowymi. Wcześniej jednak podejmuję decyzję, że każdy z tych budynków będzie odrębnym zadaniem inwestycyjnym. W pierwszym budynku zostaje mi kilka niesprzedanych miejsc postojowych, a w drugim wszystkie już się sprzedały. W związku z tym proponuję klientom zakup miejsc postojowych znajdujących się w pierwszym budynku. I oni decydują sią na zakup mieszkania z drugim budynku, ale równocześnie chcą też kupić miejsce postojowe znajdujące się w tym pierwszym budynku.

– To co wtedy? Czy zakup udziału w tym lokalu garażowym też będzie podlegał nowej ustawie deweloperskiej?

Pytanie było z natury tych podchwytliwych, ale ja bardzo dokładnie przeczytałam ustawę i byłam do tej rozmowy bardzo dobrze przygotowana. Zresztą, nie wyobrażam sobie przychodzić na spotkanie nieprzygotowana, zwłaszcza gdy klient uprzedza, o czym będzie chciał rozmawiać.

– Wydaje się, że nie – Panie Prezesie – odpowiedziałam.

– Jeśli Pana klient będzie chciał kupić udział w tym lokalu, to jego sprzedaż nie będzie podlegała nowej ustawie deweloperskiej, ponieważ w takim przypadku brak będzie tak zwanej tożsamości zadań inwestycyjnych. Po prostu będziemy mieć wtedy dwa przedmioty sprzedaży, „pochodzące” z różnych zadań inwestycyjnych.

– Pani Mecenas, a co będzie w takim przypadku: klient decyduje się na zawarcie ze mną umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego. Po kilku tygodniach zgłasza się do mnie z zamiarem „dokupienia” miejsca postojowego, które będzie realizowane przeze mnie w ramach tego samego zadania inwestycyjnego. Czy na to miejsce postojowe też muszę mieć umowę deweloperską, czy nie?

– Nie wydaje mi się – odpowiedziałam – w tym przypadku zakup udziału w lokalu garażowym też nie powinien podlegać przepisom nowej ustawy deweloperskiej, ale nie z powodu braku tożsamości zadań, lecz z powodu braku tożsamości czasowej obu zawieranych umów dotyczących lokalu i miejsca postojowego. Tak przynajmniej wynika z literalnego brzmienia ustawy.

– Rozumiem – odparł Pan Prezes.

Ta rozmowa miała oczywiście swój ciąg dalszy bowiem rozmawialiśmy również na temat innych zagadnień dotyczących nowej ustawy. Chciałabym jednak abyśmy dziś zatrzymali się dłużej na kwestii, która została przez nas poruszona właśnie na jej początku.

Intencje ustawodawcy 

W pierwszej z omówionych sytuacji ustawodawca konsekwentnie oddziela od siebie zadania inwestycyjne (i przedsięwzięcia deweloperskie), nawet kosztem zakresu ochrony gwarantowanej nabywcom. Innymi słowy, nabycie przez klienta miejsca postojowego, nie podlega wówczas takiej ochronie jak nabycie lokalu.

W drugiej sytuacji – trudno jednak zrozumieć intencje ustawodawcy. Czy na pewno w tym przypadku możemy kierować się tylko literalnym brzmieniem przepisu? Czy faktycznie jego zamiarem było stworzenie nabywcom tak iluzorycznej ochrony?

Co wynika z uzasadnienia do projektu Ustawy?

W uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej znajdziemy, jak się wydaje, dowód na to, że najwyraźniej właśnie taki był cel.

Wskazano w nim bowiem, że w przepisie art. 2 ust. 2 chodzi jedynie o sytuacje, gdy umowy dotyczące lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego (miejsca postojowego) są zawierane równocześnie, a dokładnie rzecz ujmując „łącznie, równocześnie” czyli gdy mamy „jedność stron, czasu i miejsca zawarcia umowy”.

Dodano też, że ma to na celu wyeliminowanie dotychczasowej praktyki zawierania dwóch umów.

Doskonale jednak wiemy, że najczęściej te dwie umowy obejmował jeden akt notarialny, a taka konstrukcja wcale nie sprawiała stronom problemów.

Co oznacza słowo „wraz”? 

W zasadzie moglibyśmy więc zakończyć w tym miejscu, uznając, że właściwie w temacie sprzedaży miejsc postojowych niewiele się zmieni.

Moglibyśmy, gdyby nie wyjaśnienia zawarte w dalszej części uzasadnienia do projektu ustawy. Wskazano w nim, że celem nowej regulacji jest również ochrona środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców tytułem ceny za garaż lub miejsce postojowe na równi z ceną za lokal mieszkalny.

Skoro tak, to dlaczego zatem w ustawie użyto słowa „wraz”, które przecież wcale nie oznacza „równocześnie”. Moim zdaniem bliżej mu do słowa „wspólnie”. Słowo „wraz” kładzie nacisk raczej na wymóg powiązania między umowami, niż na czas ich zawarcia.

Jak zatem rozumieć ten przepis w kontekście celu w postaci ochrony środków wpłacanych przez nabywcę deweloperowi – jaki postawili sobie autorzy projektu ustawy? 

Sprzedaż miejsc postojowych – pytania i odpowiedzi 

Czy jeśli zatem dojdzie do podpisania odrębnych umów dla lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w odstępie godziny, to Klient będzie chroniony, tak jak sobie życzył ustawodawca? Innymi słowy, czy do jego nabycia będzie miała zastosowanie nowa ustawa deweloperska?

A co, jeśli będzie je dzielił dzień, tydzień, czy tak – jak wskazał mój rozmówca – kilka tygodni?

Czytając przepis „dosłownie” (literalnie), należałoby stwierdzić, że w takim przypadku nowa ustawa nie będzie miała zastosowania. Jednak ja mam wątpliwości.

Póki co jest za wcześnie, aby cokolwiek definitywnie przesądzać.

Na pewno jeśli będziecie w przyszłości podejmować decyzję o sposobie prowadzenia sprzedaży miejsc postojowych musicie mieć w pamięci, że wszystkie zmiany wprowadzane nową ustawą deweloperską stoją pod szyldem „ochrony nabywcy”, więc w przypadkach spornych, interpretacja przepisów będzie prowadzona przez pryzmat zapewnienia nabywcy należytej ochrony.

A co ostatecznie poradziłam Panu Prezesowi w temacie sprzedaży miejsc postojowych?

Jeśli chcesz wiedzieć lub masz wątpliwości jak postępować w takich przypadkach, by nie mieć problemów z UOKiK – zapraszam, do kontaktu 🙂

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Decyzja WZ według reformy planowania przestrzennego

Reforma planowania przestrzennego zbliża się wielkimi krokami. Kolejny etap procedury legislacyjnej ma już sobą.

Niewątpliwie przyniesie nam sporo istotnych zmian nie tylko w kwestii obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków oraz planów miejscowych, ale także w zakresie wydawania i obowiązywania decyzji WZ [Czytaj dalej…]