Czy gmina może żądać od dewelopera sfinansowania w całości budowy lub przebudowy drogi?

Czy gmina może żądać od dewelopera sfinansowania w całości budowy lub przebudowy drogi?

Jeszcze do niedawna na to pytanie zapewne większość odpowiedziałaby – tak!

W końcu, mamy art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, który stanowi, że: budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a skoro tak, to koszty z tym związane powinni ponieść inwestorzy.

Wiele miast nagminnie korzysta z tego przepisu i de facto uzależnia wydanie pozwolenia na budowę inwestycji deweloperskiej od podpisania przez dewelopera umowy, na mocy której zobowiązuje się on do wybudowania lub przebudowy drogi publicznej we wskazanym zakresie.

Takie sytuacje mają miejsce także wtedy, gdy budowę drogi przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc także wtedy, gdy gmina – uchwalając plan miejscowy – przyjęła na siebie zobowiązanie, że w przyszłości wybuduje w danym miejscu drogę.

Deweloperzy z dużych miast, zwłaszcza z takich jak Kraków, doskonale też wiedzą, jakie problemy rodzi ustalenie zakresu budowy lub przebudowy drogi i jak trudno jest w sposób wiążący ustalić już na etapie zakupu nieruchomości, że zakres tej inwestycji nie zmieni się, kiedy będą realizowali przedsięwzięcie deweloperskiego. 

Wyrok Sądu Apelacyjnego z 8 listopada 2021 r.

W kontekście tych wszystkich problemów chciałam Wam dziś zwrócić uwagę na niedawny wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, który  w wyroku z dnia 8 listopada 2021 r., w sprawie wytoczonej przez jednego z krakowskich deweloperów przeciwko Gminie Kraków orzekł, że niedopuszczalne jest przerzucanie na inwestora inwestycji niedrogowej ciężaru kosztów budowy/przebudowy drogi publicznej w zakresie wykraczającym poza to, co spowodowało konieczność zawarcia takiej umowy, czyli co jest wymagane w związku realizacją inwestycji niedrogowej.

Wyrok ten był konsekwencją wyroku Sądu Najwyższego z lutego 2021 roku, który uwzględnił skargę kasacyjną dewelopera i przekazał sprawę sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpatrzenia.

W sprawie, w której orzekał sąd apelacyjny, jeden z krakowskich deweloperów wniósł przeciwko Gminie Kraków powództwo o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość kosztów poniesionych na budowę drogi publicznej.

Droga ta została wybudowana w wykonaniu umowy o zastępstwo inwestycyjne zawartej z gminą Kraków, a podstawą zawarcia tej umowy był oczywiście art. 16 ustawy o drogach publicznych.

W umowie tej inwestor zobowiązał się pokryć koszty budowy drogi proporcjonalnie do wzrostu natężenia ruchu, a gdyby z jakichkolwiek przyczyn do dnia złożenia przez niego wniosku o pozwolenie użytkowanie pierwszego z planowanych budynków wielorodzinnych nie doszło do zbudowania tej drogi przez gminę – zobowiązał się,  że zbuduje  tę drogę na własny koszt.

Gmina oczywiście drogi nie wybudowała, dlatego ostatecznie zrealizował ją  deweloper, a potem wystąpił o zwrot kosztów jej realizacji.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że zapis umowy nakładający na inwestora obowiązek pokrycia wszystkich kosztów budowy drogi jest nieważny.

Uznał natomiast ważność zapisu, na podstawie którego inwestor miał pokryć koszty budowy drogi proporcjonalnie do wzrostu natężenia ruchu.

Co istotne – wskazał przy tym, że nawet gdyby uznać nieważność  całej zawartej przez inwestora i gminę umowy – to domaganie się przez inwestora od gminy zwrotu całej kwoty, stanowiłoby nadużycie prawa.

Reasumując, z wyroku wynika, że zapis umowy nakładający na inwestora obowiązek pokrycia całości kosztów inwestycji drogowej, w sytuacji gdy droga była przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego – jest nieważny.

Gmina jednak może nałożyć obowiązek pokrycia kosztów w takiej części, w jakiej wykonanie inwestycji drogowej jest konieczne dla realizacji inwestycji niedrogowej.

Problematyczne wydaje się jednak ustalenie, jaki powinien być to zakres.

W sprawie, w której wyrokował sąd, w umowie przewidziano zapis odnoszący się do przewidywanego wzrostu natężenia ruchu. Pytanie tylko, czy biegły będzie w stanie ustalić te wartości, jeżeli droga będzie budowana od przysłowiowego „zera”. Być może wtedy należałoby ustalić, jaki procent natężenia ruchu będzie generowany przez zrealizowaną przez inwestora inwestycje niedrogową?

Czy wyrok SA pomoże deweloperom?

Czy wyrok ten otwiera Wam – deweloperzy – drogę do żądania zwrotu kosztów budowy lub przebudowy drogi, które realizujecie na podstawie umów zawieranych w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych.

Oczywiście można to rozważać, ale trzeba pamiętać, że co do zasady sądy nie są związane wyrokami zapadłymi w konkretnej sprawie. Dopiero utrwalona linia orzecznicza zwiększa istotnie szanse na to, że wyrok w kolejnych podobnych sprawach będzie podobny.

Problemem niewątpliwie będzie też ustalenie, w jakiej wysokości można domagać się zwrotu kosztów – tu z pewnością konieczna będzie opinia biegłego. Jeżeli jednak będziecie skłonni ponieść ryzyko, to gra z pewnością warta jest świeczki, bowiem koszty budowy dróg obciążające inwestorów są wysokie.

Pytanie tylko, czy wyrok ten ostatecznie nie okaże się bronią obosieczną i czy w związku z tym nie spowoduje zmiany praktyki zarządów dróg na niekorzyść deweloperów.

W przypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej zarządca może nie uzgodnić zmiany sposobu zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a w konsekwencji inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę, dopóki gmina nie wybuduje drogi.

Gmina natomiast nie ma terminu na realizację drogi przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc nie będzie miała środków na pokrycie nawet częściowo kosztów budowy drogi, to w świetle wyroku sądu apelacyjnego, inwestor nie będzie mógł wziąć na siebie obowiązku sfinansowania w całości budowy drogi niezbędnej do zapewnienia obsługi komunikacyjnej planowanej przez niego inwestycji.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny

***

Odpowiedzialność sąsiada za blokowanie inwestycji

Czy można zrealizować inwestycję deweloperską lub jakąkolwiek inną i nie spotkać się z protestem sąsiadów?
Można, choć z mojego doświadczenia wynika, że zdarza się to rzadko.

Często klienci zadają mi pytanie, czy można w jakiś sposób powstrzymać sąsiada, który składa bezzasadne odwołania i przeciąga w czasie uzyskanie decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę [Czytaj dalej…]