dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej cz. I

Agnieszka Grabowska-Toś31 lipca 20222 komentarze

.

Koniec lipca to – jak co roku – czas mojego urlopu. Od lat wytchnienie od codziennych obowiązków tych kancelaryjnych i domowych dają mi Mazury. Może to dlatego, że tam właśnie po części są moje korzenie a może dlatego, że tamtejsze widoki (spójrzcie tylko na zdjęcie obok, zrobione dwa dni temu), cisza i spokój, to najlepszy sposób na relaks. Przynajmniej dla mnie.

Ci, którzy choć raz byli na Mazurach, wiedzą o czym mówię i dlaczego to miejsce tak przyciąga.

Zanim jednak wyjechałam na wakacje, przygotowałam dla Was kolejną porcję informacji o nowościach w ustawie deweloperskiej. Tym razem – o umowie rezerwacyjnej.

Dotychczas w tym temacie panowała duża dowolność, bo wcześniejsza ustawa deweloperska nie przewidywała żadnych regulacji odnośnie umowy rezerwacyjnej. Deweloperzy sami decydowali o formie i treści zawieranej umowy. Zazwyczaj były to ustalenia na piśmie, ale bywało też, że przybierały one formę mailową lub ustną.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej i termin obowiązywania umowy również pozostawała w gestii deweloperów. Opłaty bywały wysokie, zwłaszcza na początku obowiązywania ustawy deweloperskiej. Z czasem jednak to się zmieniło, z uwagi na stanowisko UOKIK, choć okazuje się, że nie w każdym przypadku, bo nawet ostatnio widziałam umowę, w której taka opata wynosiła 30 tysięcy złotych!

Nabywca i inwestor samodzielnie też ustalali, co stanie się z opłatą rezerwacyjną w przypadku braku zawarcia umowy deweloperskiej. Nierzadką praktyką był jej „przepadek”, gdy klient rezygnował z zawarcia umowy deweloperskiej bez podania przyczyny.

Takie działania oczywiście nie podobały się UOKiK-owi i dlatego usilnie zabiegał o ustawowe uregulowanie tej umowy.

A oto, co mamy.

Obecnie, nowa ustawa deweloperska nie tylko zawiera definicję umowy rezerwacyjnej, ale także określa jej formę i treść, wskazuje przesłanki ustalenia czasu, na jaki należy ją zawrzeć oraz – co szczególnie istotne – formułuje nowe obowiązki deweloperów, w tym związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej. Wszystko to znajdziecie w art. 29 – 34 nowej ustawy deweloperskiej.

Na wstępie ważna informacja!

Zawieranie umów rezerwacyjnych – tak jak dotychczas – nie jest obowiązkowe. Sami ustalicie, z którymi nabywcami chcecie zawrzeć taką umowę, a które lokale pozostawić do dalszego oferowania – i czekać na pozytywną koniunkturę rynkową i wzrost cen.

CO JEST PRZEDMIOTEM UMOWY REZERWACYJNEJ I JAKA MA BYĆ JEJ FORMA

Zgodnie z ustawą, umową rezerwacyjną jest umowa zawierana między deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży („rezerwującym”), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowę rezerwacyjną zawiera się wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności – koniec zatem z rezerwacjami dokonywanymi e-mailem oraz ustnie na osobistych spotkaniach.

CO MUSISZ ZAWRZEĆ W UMOWIE REZERWACYJNEJ

Umowa musi określać w szczególności:
1) strony, miejsce i datę jej zawarcia – oczywista sprawa, jak w każdej umowie:)

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – ustawodawca wskazał, że chodzi wprost o „cenę”, nie zaś podanie podstaw jej wyliczenia (np. ceny za metr kwadratowy powierzchni lokalu). Czy zatem należy skończyć z praktykowaniem tego typu zapisów? Ilu prawników tyle opinii. My też ją mamy;)

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Oznacza to, że teoretycznie możecie zawierać umowy rezerwacyjne, bez obowiązku uiszczania przez klienta opłaty za rezerwację wybranego przez nich lokalu/domu. W praktyce – nie wiem, czy ktokolwiek będzie z takiej opcji korzystał;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży. Okres ten nie będzie jednak dowolny; ustalenie jego wymiaru również reguluje nowa ustawa deweloperska.

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń;

Jeśli chodzi o usytuowanie lokalu oraz powierzchnię użytkową lokalu/domu jednorodzinnego to dotychczas te informacje były wskazywane w umowach rezerwacyjnych, często jednak wraz z dodatkowymi klauzulami, że powierzchnia i usytuowanie lokalu może się jeszcze zmienić podczas realizacji przedsięwzięcia.

Czy takie klauzule będą teraz możliwe? Póki co, sygnalizuję Wam problem – będziemy mu się jeszcze wspólnie przyglądać.

CZAS REZERWACJI

Umowę rezerwacyjną musicie zawierać na czas określony z tym zastrzeżeniem, że jeśli rezerwujący będzie ubiegał się o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Jest to zatem spora zmiana, bowiem do ustalenia czasu zawarcia umowy będziecie potrzebować po pierwsze informacji, czy zakup lokalu ma być kredytowany, a po drugie – ile czasu potrzebuje kupujący na uzyskanie odpowiednich dokumentów z banku.

Na pewno warto  od razu wskazać w umowie, czy rezerwujący będzie korzystał z kredytu, tak by uniknąć wątpliwości w sytuacji, gdyby rezerwujący chciał przedłużyć okres rezerwacji.

UMOWA REZERWACYJNA + PROSPEKT

Jak już wspominałam kilka dni temu, do umowy rezerwacyjnej trzeba koniecznie dołączyć prospekt informacyjny. W związku z tym musicie pamiętać o jeszcze jednym, bardzo ważnym obowiązku.

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

Jedynym (!) wyjątkiem są zmiany dotyczące ujawniania roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.

To jednak nie wszystko, co powinniście wiedzieć o umowie rezerwacyjnej. Już za kilka dni wiele szczegółów odnośnie opłaty rezerwacyjnej.

W czym mogę Ci pomóc?

Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej płatnej pomocy prawnej, to zapraszam Cię do kontaktu.

Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    Kamil 2 sierpnia, 2022 o 15:00

    Nowa regulacja w zakresie umów rezerwacyjnych w mojej ocenie jest jak najbardziej słuszna. Pamiętam przypadki gdy niektórzy deweloperzy „obchodzili” obowiązek stosowania umów deweloperskich i obowiązków z ustawy właśnie przez stosowanie umów rezerwacyjnych. Zawierano umowę rezerwacyjną, na bardzo długi okres czasu, a w jej ramach nabywca wpłacał niemal całość środków za nieruchomość… W międzyczasie deweloper kończył inwestycje i albo zawierał umowę deweloperską pod koniec inwestycji na bardzo krótki okres czasu (np. na miesiąc przed zakończeniem inwestycji), albo zawierał od razu akt notarialny przenoszący własność, po oddaniu inwestycji do użytkowania. Oczywiście takie rozwiązanie pozbawiało nabywców całej ochrony z ustawy i umów deweloperskich.

    Odpowiedz

    Agnieszka Grabowska-Toś 3 sierpnia, 2022 o 17:28

    Panie Kamilu,
    bardzo dziękuje za ten komentarz. Z moich doświadczeń wynika, że takie pseudo umowy rezerwacyjne zawierali poczatkujący deweloperzy, którzy zaczynali swoja przygodę od jednego – dwóch domów. W mojej ocenie jednak takie umowy – pomimo swojej nazwy, wcale nie były umowami rezerwacyjnymi, lecz umowami deweloperskimi w rozumieniu ustawy.
    Pozdrawiam!

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: