Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej jest dokumentem, którego – mówiąc wprost – deweloperzy starają się unikać. I powiem szczerze – wcale się temu nie dziwię.
Nie chodzi oczywiście o to, że inwestorzy inwestycji mieszkaniowej za nic mają ochronę środowiska, ochronę przyrody ( jak to czasem są przedstawiani w mediach). Nie chodzi też bynajmniej o to, że nie interesuje ich, w jaki sposób zabudowa mieszkaniowa oddziałuje na środowisko i jaki może generować ewentualnie szkodliwy wpływ.
Problem tkwi jedynie w tym, że procedowanie decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej trwa kilkanaście miesięcy. Jeśli dodać do tego faktyczny czas oczekiwania na decyzję WZ i pozwolenie na budowę, często okazuje się, że przy dużych inwestycjach uzyskanie kompletu decyzji uprawniających do rozpoczęcia budowy trwa wiele lat.
A czas – jak wiemy – działała w tym przypadku na niekorzyść każdego inwestora. Dlatego jedynym wyjściem pozostaje tak ograniczyć inwestycję, by nie „wpaść” w parametry, których wystąpienie rodzi obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej.
Wszystko jednak wskazuje na to, że będą w tym zakresie spore zmiany i obowiązek uzyskiwania decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej zostanie ograniczony, a przynajmniej tak będzie w jedynym zakresie.
Jeśli chcecie wiedzieć co się zmieni, a także kiedy deweloper musi uzyskać decyzję środowiskową i jakie z tym się wiążą problemy praktyczne – koniecznie przeczytajcie ten wpis.
Kiedy deweloper musi uzyskać decyzję środowiskową dla inwestycji mieszkaniowej?
Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej jest wymagana w przypadkach, które zostały określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Deweloper musi wystąpić o wydanie decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej przed uzyskaniem dla tej inwestycji decyzji WZ. W przypadku, gdy teren inwestycji jest objęty planem miejscowym – musi to zrobić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Rozporządzenie przewiduje uzyskanie decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej w zależności od tego, jaką powierzchnię zabudowy będzie obejmować inwestycja (§ 3 ust. 1 pkt. 55 ).
Niezależnie od powierzchni zabudowy inwestycji mieszkaniowej rozporządzenie przewiduje taki obowiązek także w zależności od tego, jaką powierzchnię użytkową będą zajmować garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, przewidziane dla zabudowy mieszkaniowej (§ 3 ust. 1 pkt. 58).
W obu przypadkach, inwestycje mieszkaniowe, które osiągną wskazane progi inwestycje stanowią inwestycje mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i z tego powodu ich realizacja musi być poprzedzona wydaniem decyzji środowiskowej.
Obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej ze względu na powierzchnię zabudowy
Nie w każdym oczywiście przypadku, gdy inwestycja mieszkaniowa (wielorodzinna lub jednorodzinna) jest znacznych rozmiarów, trzeba uzyskać decyzję środowiskową.
Jeśli planujecie zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą na terenie objętym planem miejscowym albo miejscowym planem odbudowy, a teren ten dodatkowo znajduje się w obszarze objętym formami ochrony przyrody takimi jak: park narodowy, rezerwat przyrody, park krajobrazowy, obszar chronionego krajobrazu, obszar Natura 2000, użytek ekologiczny, zespół przyrodniczo-krajobrazowy lub znajduje się w otulinie parku narodowego, rezerwatu przyrody i parku krajobrazowego i powierzchnia tej zabudowy będzie wynosiła 2 ha lub więcej, wówczas taka zabudowa mieszkaniowa stanowi przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i wymagać będzie uzyskania decyzji środowiskowej.
Natomiast jeśli planowana przez Was inwestycja ma być zlokalizowana na obszarze objętym planem miejscowym, ale poza obszarem form ochrony przyrody, wówczas decyzja środowiskowa dla zabudowy mieszkaniowej będzie wymagana, gdy zabudowa mieszkaniowa wraz z infrastruktura będzie zajmowała powierzchnię nie mniejszą niż 4 ha.
Zdecydowanie bardziej restrykcyjne warunki – zostały przewidziane dla tych inwestycji mieszkaniowych, które mają być realizowane na terenie nie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy. Jeśli te inwestycje mają być realizowane na obszarach objętych wskazanymi wyżej formami ochrony przyrody, a ich powierzchni zabudowy będzie wynosiła nie mniej niż 0,5 ha, deweloper będzie musiał uzyskać dla nich decyzję środowiskową.
Natomiast, gdy nie będą położne na obszarze form ochrony przyrody – obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej powstanie wówczas, gdy powierzchnia zabudowy wyniesie co najmniej 2ha.
Pamiętajcie, że te wszystkie wskaźniki dotyczą zarówno zabudowy jednorodzinnej, jak wielorodzinnej.
Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej ze względu na powierzchnię użytkową garaży i parkingów
Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej może być wymagana także w przypadku inwestycji o mniejszej powierzchni zabudowy, jeśli powierzchnia użytkowa zaplanowanych na potrzeby jej funkcjonowania garaży czy parkingów będzie wynosiła co najmniej 0,5 ha.
Wbrew pozorom pół hektara to nie jest wcale dużo i łatwo taki wskaźnik osiągnąć. Dlatego deweloperzy jeśli nie chcą tracić czasu na uzyskiwanie decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej muszą tak planować swoje inwestycje, aby go nie przekroczyć .
Stąd też często w części opisowej projektu zagospodarowania terenu spotykamy się z informacjami o powierzchni użytkowej garaży/parkingów wynoszącej np. 0,491 ha, 0,489 ha
Jeśli inwestycja ma być zlokalizowana na obszarze z form ochrony przyrody, ten wskaźnik jest jeszcze niższy i wynosi zaledwie 0,2 ha.
Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej – problemy praktyczne
Powierzchnia zabudowy
Patrząc na zawarte w rozporządzeniu wskaźniki można by rzec:
A co to za problem tak planować inwestycję, by ich nie osiągnąć? Można przecież próbować podzielić działkę, realizować inwestycje etapowo, tak by każdy etap nie osiągnął powierzchni przewidzianej w rozporządzeniu.
Można zmniejszyć powierzchnię użytkową garaży i parkingów.
Faktycznie, takie rozwiązania są często stosowane, ale i tak ostatecznie często okazuje się, że decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej jest wymagana, a inwestor traci tylko czas lub musi planować wszystko od początku.
Problemy pojawiają się w dwóch obszarach – po pierwsze organy różnie podchodzą do kwestii zabudowy zwłaszcza gruntów rolnych, na których inwestorzy realizują zabudowę jednorodzinną. Często sposób liczenia powierzchni zabudowy w odniesieniu do tych inwestycji jest inny, niż przyjmuje to inwestor.
Wynika to przede wszystkim z niejednolitej interpretacji definicji „powierzchni zabudowy”, zawartej w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zgodnie z tą definicją, pod pojęciem powierzchni zabudowy rozumie się:
powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia.
Wątpliwości budzi to, jak należy rozumieć sformułowanie: powierzchnia przeznaczona do przekształcenia i na tym tle najczęściej pojawiają się spory pomiędzy organami, a inwestorami.
Sprawy nie ułatwia też niekorzystny dla deweloperów wyrok NSA z dnia 21 kwietnia 2021 roku, II OSK 18233/18, w którym sąd stwierdził:
Pod pojęciem powierzchni przeznaczonej do przekształcenia należy rozumieć powierzchnię terenu, której rzeczywisty sposób zagospodarowania ulegnie zmianie w wyniku realizacji inwestycji. Powyższe wskazuje, że powierzchnia przeznaczona do przekształcenia obejmuje zarówno powierzchnię zabudowy pod planowanymi obiektami budowlanymi, jak również powierzchnię pod realizację infrastruktury technicznej związanej z funkcjonowaniem ww. obiektów, czyli należy uwzględnić powierzchnię pod: parkingi, drogi dojazdowe, chodniki, place budowy, place składowe, podjazdy oraz inne powierzchnie utwardzone czy płaty roślinności, które zostaną usunięte, a teren urządzony zgodnie z wolą inwestora (np. usunięcie zakrzewień, zadrzewień, zbiorowisk łąkowych)
i kolejne wyroki WSA, które odwołują się do analogicznej argumentacji.
Sumowanie parametrów
Po drugie – wątpliwości budzi też, kiedy mamy do czynienia z przedsięwzięciem (zabudową mieszkaniową) tego samego rodzaju, znajdującą się na terenie jednego zakładu.
Zgodnie bowiem z § 3 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia, do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, a więc takich, które wymagają decyzji środowiskowej, zalicza się także przedsięwzięcia nieosiągające progów określonych w § 3 ust. 1, jeżeli po zsumowaniu parametrów charakteryzujących przedsięwzięcie z parametrami planowanego, realizowanego lub zrealizowanego przedsięwzięcia tego samego rodzaju znajdującego się na terenie jednego zakładu lub obiektu osiągną progi określone w ust. 1.
Innymi słowy, chodzi o sytuacje, gdy inwestor realizuje lub zrealizował jedną inwestycję mieszkaniową i planuje kolejną w bezpośrednim sąsiedztwie, a parametry dotyczące powierzchni zabudowy lub powierzchni użytkowej garaży i parkingów, po zsumowaniu z parametrami tej pierwszej osiągają parametry wymienione w rozporządzeniu i skutkują koniecznością uzyskania decyzji środowiskowej.
Powstaje wtedy pytanie, czy obie inwestycje znajdują się na terenie jednego zakładu, czyli jak wyjaśniają sądy – pozostają ze sobą w związku, który powoduje, że tworzą one zorganizowaną całość ukierunkowana na ten sam cel gospodarczy i czy trzeba te parametry sumować, czy nie.
Wyjaśnienie tej kwestii już na etapie planowania inwestycji jest istotne, gdyż przesadza o tym, czy trzeba uzyskać decyzję środowiskową, czy nie.
Niestety przepisy nie są w tym zakresie precyzyjne, dlatego przy ustalaniu, czy kolejna, realizowana przez dewelopera w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycja mieszkaniowa wymaga decyzji środowiskowej, trzeba posiłkować się orzecznictwem.
Kiedy budowa garaży i parkingów nie wymaga uzyskania decyzji środowiskowej – będzie zmiana przepisów
Jak wspomniałam na wstępie, wszystko wskazuje na to, że obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej dla części inwestycji mieszkaniowych zostanie zniesiony.
8 sierpnia 2023 roku Rada Ministrów przyjęła projekt zmiany rozporządzenia ws przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Z punktu widzenia deweloperów i inwestorów, istotna jest jedna zmiana. Dotyczy ona powierzchni użytkowej garaży i parkingów służących inwestycji mieszkaniowej, która zgodnie z projektem rozporządzenia ma zostać podwyższona i wynosić będzie:
– 0,5 ha w przypadku zabudowy realizowanej na obszarze objętym formami ochrony przyrody
– 1 ha– w przypadku pozostałej zabudowy mieszkaniowej.
Rząd doszedł do przekonania, że w rzeczywistości parkingi o niewielkiej powierzchni nie mają znaczącego oddziaływania na środowisko i dlatego pozostawianie progów na obecnym poziomie nie ma uzasadnienia merytorycznego, gdyż wpływ na środowisko realizacji garaży czy parkingu nie jest większy niż zabudowy magazynowej czy zakładu przemysłowego.
Takie same lub porównywalne progi obowiązują m. in. w Niemczech, Włoszech Czechach czy Słowacji.
Tak więc po wejściu w życie nowelizacji, decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej będzie wymagana w przypadku osiągnięcia co najmniej tych właśnie progów.
Projekt rozporządzenia jest procedowany w ekspresowym wręcz tempie, a więc z pominięciem uzgodnień, opiniowania, konsultacji publicznych, rozpatrzenia przez właściwy komitet, rozpatrzenia przez komisję prawniczą i Komitet Stały Rady Ministrów
Zmiana wejdzie w życie również bardzo szybko – bo już w terminie 14 dni od daty publikacji nowelizacji rozporządzenia.
Nowe wskaźniki będą miały zastosowanie do tych inwestycji, co do których przed dniem wejścia w życie rozporządzenia nie zostało wszczęte postępowanie o wydanie decyzji WZ lub o wydanie pozwolenia na budowę.
Natomiast w przypadku przedsięwzięć, co do których przed tym dniem wszczęto i nie zakończono któregokolwiek z tych postępowań – będą miały zastosowanie obecnie obowiązujące wskaźniki.
dr Agnieszka Grabowska -Toś
radca prawny
***
Analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej
Analiza urbanistyczna zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną jest narzędziem, które służy stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia dla danej inwestycji (np. deweloperskiej) warunków zabudowy.
Ma ona kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść stanowi podstawowy dowód w sprawie.
Zasadniczo, jak wskazują sądy administracyjne analiza urbanistyczna powinna mieć postać odrębnego dokumentu na podstawie którego, przy uwzględnieniu pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. [Czytaj więcej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }