Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji łączącej ją z drogą publiczną, to problem każdego dewelopera i inwestora, który chce zrealizować inwestycję. Przekreśla on często możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, a niejednokrotnie także i decyzji WZ.
W przypadku pozwolenia na budowę część organów wydaje korzystną dla dewelopera decyzję, a część odmawia wydania pozwolenia na budowę powołując się na nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej i niewykazanie się przez inwestora zgodą właścicieli tej drogi na korzystanie z niej dla celów obsługi komunikacyjnej inwestycji.
Z takimi przypadkami spotykam się stosunkowo często.
Podobnie jest w przypadku występowania o warunki zabudowy. Organy mają niestety w tej kwestii bardzo różną praktykę, mimo iż przepisy i orzecznictwo wskazują, że kwestia tytułu prawnego do drogi dojazdowej nie ma żadnego znaczenia, w przypadku gdy dostęp terenu inwestycji jest zapewniony przez drogę wewnętrzną. Wspominałam Wam o tym w moim ostatnim wpisie pt. Dostęp do drogi publicznej przez ogólnodostępną drogę wewnętrzną.
Już jutro, czyli 13 września wejdzie w życie ustawa o szczególnych rozwiązaniach dotyczących regulacji stanu prawnego niektórych dróg ogólnodostępnych, która – miejmy nadzieję – pomoże w wyeliminowaniu nieuregulowanego stanu prawnego dróg ogólnodostępnych, w tym przede wszystkim drogi dojazdowej do terenu planowanej przez deweloperów inwestycji.
Jakie rozwiązania przewiduje ta ustawa?
W jaki sposób nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji będzie mógł zostać wyeliminowany?
Czy inwestor będzie mógł podjąć na podstawie tej ustawy odpowiednie kroki prawne, aby uregulować stan prawny drogi dojazdowej do planowanej przez niego inwestycji i dzięki temu uzyskać wszystkie niezbędne do jej zrealizowania decyzje?
Odpowiedzi na te pytania, znajdziecie w dzisiejszym wpisie na ten temat.
Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej – przykłady
Kiedy mamy do czynienia z nieuregulowanym stanem prawnym drogi dojazdowej do terenu inwestycji?
Najczęściej, gdy taka droga w całości lub w części jest własnością osób prywatnych, nie ma możliwości ustalenia tych osób, bo albo nie żyją, albo nie ma możliwości ich ustalenia z powodu braku księgi wieczystej, czy innych dokumentów.
Bywa, że droga o nieuregulowanym stanie prawnym pozostaje we władaniu gminy, korzystają z niej wszyscy i niejednokrotnie jej użytkownicy nie są w ogóle świadomi, że nie jest to droga gminna, że nie stanowi własności gminy.
O nieuregulowanym stanie prawnym drogi dojazdowej do terenu inwestycji dowiadują się dopiero, gdy występują o decyzję WZ, czy pozwolenie na budowę.
Inwestorzy mają do czynienia z nieuregulowanym stanem prawnym drogi dojazdowej do terenu inwestycji zarówno wtedy, gdy planują inwestycje w dużych miastach, jak i w małych miejscowościach, wsiach, gdzie realizują zabudowę jednorodzinną. To właśnie tam najczęściej występują przypadki dróg o nieuregulowanym stanie prawnym.
Regulacja stanu prawnego dróg ogólnodostępnych – nowe możliwości
Jest szansa, że nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji nie będzie już – w pewnych przypadkach – powodem do zmartwień inwestorów.
Wchodząca właśnie w życie ustawa o szczególnych rozwiązaniach dotyczących regulacji stanu prawnego niektórych dróg ogólnodostępnych przewiduje rozwiązania, które pomogą uporządkować stan prawny ogólnodostępnych dróg, które stały na przeszkodzie uzyskaniu decyzji WZ, pozwoleń na budowę, czy innych decyzji administracyjnych.
Przewiduje ona nabycie przez gminę na własność nieruchomości użytkowanych jako ogólnodostępna droga, na podstawie decyzji o nabyciu nieruchomości na własność, wydawanej przez starostę.
Warunki, jakie będzie musiała spełnić nieruchomość drogowa są następujące.
Nieruchomość ta:
- od ponad 20 lat pozostaje we władaniu gminy i w tym władaniu jest w dniu wejścia życie ustawy
- użytkowana jest jako droga ogólnodostępna, czyli może się po niej poruszać każdy, bez żadnych ograniczeń; droga ta musi mieć charakter lokalny
- jest użytkowana jako droga, ale nie stanowi drogi publicznej, czyli nie została zaliczona uchwałą rady gminy do dróg publicznych
- jest niezabudowana,
- jest utwardzona
- odbywa się po niej zarówno ruch pojazdów, jak i pieszych
- może z niej korzystać nieograniczona liczba użytkowników
- stanowi uzupełnienie sieci dróg służących miejscowym potrzebom
- jest połączona z drogami publicznymi.
UWAGA!!
Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do Waszej inwestycji będzie można wyeliminować tylko wtedy, gdy ta droga ma charakter ogólnodostępny. Jeśli ten problem będzie dotyczył drogi dojazdowej, która takiego charakteru nie ma – ustawa nie znajdzie zastosowania.
Jakich dróg dotyczy ustawa o uregulowaniu stanu ich prawnego
Ustawa dotyczy dwóch rodzajów dróg.
Zarówno tych, których stan prawny jest uregulowany w tym sensie, że znani są właściciele, oni żyją, jak i tych dróg, których stan prawny jest nieuregulowany.
Jeśli chodzi o nieuregulowany stan prawny, to będziemy mieć tu do czynienia z dwoma przypadkami – gdy nie działka, która stanowi drogę nie ma księgi wieczystej, zbioru dokumentów i w związku z tym nie można ustalić właścicieli takiej działki, albo gdy nie żyją właściciele, ale ewentualni ich spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku.
Wynika to z definicji nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym zawartej w art. 2 pkt. 2 ustawy.
W praktyce problematyczne moim zdaniem będzie ustalenie, czy w konkretnym przypadku nieruchomość stanowi nieruchomość o nieustalonym stanie prawnym, np. czy jeśli 2 spośród 3 współwłaścicieli działki drogowej żyje, ale nieznani są spadkobiercy trzeciego, to mamy do czynienia z nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym, czy nie?
Ta kwestia jest istotna, ponieważ od niej będzie uzależnione, jaki rodzaj procedury zostanie zastosowany w postępowaniu o nabycie prawa do nieruchomości przez gminę.
Procedura uregulowania stanu prawnego drogi dojazdowej do terenu inwestycji
Wydanie decyzji o nabyciu przez gminę nieruchomości na własność będzie następowało na wniosek.
Zgodnie z ustawą, uprawnienie do jego złożenia ma wójt (burmistrz, prezydent miasta). Wniosek może złożyć najpóźniej do dnia 31 grudnia 2035 r.
Jeśli jednak co najmniej 2/3 właścicieli nieruchomości ogólnodostępnych, stanowiących dojazd do co najmniej 10 nieruchomości zabudowanych, wystąpi do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o złożenie wniosku, to ma on wtedy obowiązek wystąpienia o wydanie decyzji o nabyciu nieruchomości (art. 4 ust. 4 ustawy)
Wójt ma na to 6 miesięcy od dnia wystąpienia z wnioskiem przez właścicieli nieruchomości, a jeśli wniosku nie złoży, to musi wskazać przyczyny, z uwagi na które wniosek nie może być złożony.
We wniosku wójt będzie musiał wskazać m. in.
- analizę powiązania drogi ogólnodostępnej z drogami publicznymi;
- wskazanie nieruchomości lub ich części stanowiących przyszły pas drogowy, które są planowane do nabycia na rzecz gminy;
- analizę powiązania drogi ogólnodostępnej z istniejącymi urządzeniami infrastruktury technicznej,
- dokumenty potwierdzające władanie przez gminę nieruchomościami objętymi wnioskiem od co najmniej 20 lat do dnia wejścia w życie ustawy.
Decyzję o nabyciu nieruchomości wyda Starosta.
Z dniem, w którym decyzja o nabyciu nieruchomości stanie się ostateczna, następować będzie nabycie przez gminę prawa własności nieruchomości stanowiącej ogólnodostępną drogę.
Z tym też dniem wygasają wszystkie ustanowione na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, a droga zostaje z mocy prawa zaliczona do dróg gminnych.
Ostateczna decyzja o nabyciu nieruchomości stanowić będzie podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.
Za nieruchomości, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości przysługiwać będzie odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między gminą a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe do nabytej nieruchomości.
Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o nabyciu nieruchomości stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia odszkodowania, jego wysokość ustali starosta w drodze decyzji.
Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji– co może zrobić inwestor
Niestety ustawa nie przewiduje dla inwestora analogicznego, jakie mają właściciele drogi dojazdowej, uprawnienia do wystąpienia do wójta/ burmistrza prezydenta o złożenie wniosku w celu przejęcia na własność drogi.
Nie oznacza to jednak, że inwestor zainteresowany przejęciem przez gminę drogi dojazdowej do jego inwestycji, jest z tego powodu pozbawiony możliwości działania i doprowadzenia do uregulowania stanu prawnego drogi w trybie decyzji o nabyciu przez gminę jej własności.
Jeśli nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji będzie uniemożliwiał Wam uzyskanie decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę, będziecie mieli dwie możliwości:
przekonanie wójta, by wystąpił z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji o nabyciu nieruchomości przez gminę
lub
przekonanie 2/3 właścicieli nieruchomości stanowiących dojazd do co najmniej 10 nieruchomości zabudowanych, aby wystąpili do wójta/burmistrza/prezydenta o złożenie takiego wniosku na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy.
W jednym i drugim przypadku decyzja o wystąpieniu z wnioskiem będzie oczywiście zależała ostatecznie od wójta/burmistrza/prezydenta.
Czas pokaże, czy będą oni korzystać z tej możliwości.
Istotne jednak jest, że został stworzony mechanizm, który może pomóc inwestorom oraz właścicielom takich dróg doprowadzić do tego, by nieuregulowany stan prawny drogi został wyeliminowany.
dr Agnieszka Grabowska -Toś
radca prawny
***
Analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej
Z decyzją WZ deweloperzy mają do czynienia na porządku dziennym i wiedzą o niej naprawdę wiele. Ale kiedy pytam, czy w aktach postępowania jest analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej i co z niej wynika – zwłaszcza gdy organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez nich inwestycji deweloperskiej, to tu jest znacznie gorzej.
O tym, jak ważny jest to dokument, co powinna zawierać analiza urbanistyczna, jakiej zabudowy nie powinna uwzględniać i dlaczego należy ją weryfikować przed wydaniem decyzji [Czytaj więcej…]
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam,
Mam pytanie jak należy traktować drogę, która została zaliczona do dróg gminnych na podstawie uchwały ale na wniosek właścicieli tej drogi lub za ich zgodą? Czy jest to droga publiczna? Bo jeśli nie jest to droga publiczna wówczas mamy pewną sprzeczność tzn. mamy drogę gminną niepubliczną – czyli coś co nie funkcjonuje w ustawie.
Panie Tomaszu,
nie do końca rozumiem opisany przez Pana stan faktyczny. Musiałabym zobaczyć uchwałę – jak została skonstruowana i woparciu o jaką podstawę prawną.
Pozdrawiam.