dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Przychodzi deweloper do prawnika i pyta: co to jest decyzja prawomocna?

Agnieszka Grabowska-Toś12 grudnia 20174 komentarze

Słowo się rzekło. Pierwszy wpis z cyklu „Przychodzi prawnik do dewelopera i pyta…” zaczynamy od wyjaśnienia, co to jest decyzja prawomocna.

Pamiętacie zapewne Państwo, że  jakiś czas temu wyjaśniałam, jak ważne, zwłaszcza dla deweloperów jest to, by decyzja dotycząca procesu inwestycyjnego, np. pozwolenie na budowę, czy decyzja WZ  była nie tylko ostateczna, ale i prawomocna.

Co to jest więc decyzja prawomocna?

Odpowiedź na to pytanie znajdą Państwo w art. 16 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego. Dla tych, którzy nie śledzili mojego bloga przypomnę: zgodnie z tym przepisem, decyzje ostateczne, których nie można zaskarżyć do sądu są prawomocne.

Z całą pewnością lektura tego przepisu, nie rozwieje wątpliwości co do tego, kiedy uzyskane przez Państwa pozwolenie na budowę, czy decyzja WZ będą prawomocne. Dlatego warto zapamiętać najważniejsze przypadki, kiedy w praktyce będziemy mieć do czynienia z taką właśnie decyzją.

Najczęściej prawomocność będzie odnosiła się do decyzji organu II instancji (wydanej w wyniku rozpatrzenia odwołania). Decyzja ta będzie prawomocna w następujących przypadkach:

Po pierwsze  – gdy upłynął termin do wniesienia skargi na taką decyzję do wojewódzkiego sądu administracyjnego i skarga nie została wniesiona przez żadną ze stron.

Po drugie – gdy skarga została wprawdzie wniesiona, ale sąd jej w ogóle nie rozpoznawał (np. odrzucił skargę) i jednocześnie upłynął termin do zaskarżenia orzeczenia, na podstawie którego sąd orzekł, że skarga nie będzie rozpoznawana (np. postanowienie o odrzuceniu skargi) i nikt tego orzeczenia nie zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a gdy zaskarżył – decyzja będzie prawomocna, gdy Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na takie orzeczenie.

Po trzecie – gdy skarga na decyzję została wniesiona, sąd  ją rozpoznał i wydał wyrok oddalający skargę, a żadna ze stron nie wniosła skargi kasacyjnej od tego wyroku. W takim przypadku, decyzja stanie się prawomocna z upływem terminu do zaskarżenia wyroku sądu I instancji skargą kasacyjną.

Po czwarte – gdy skarga na decyzję została wniesiona, sąd  ją rozpoznał i wydał wyrok, a następnie wyrok ten został zaskarżony do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wówczas decyzja stanie się prawomocna, gdy Naczelny Sąd Administracyjny  wyda rozstrzygnięcie, którego efektem będzie utrzymanie w obrocie prawnym tej decyzji.

Decyzją prawomocną będzie też decyzja organu I instancji, gdy stanie się ona ostateczna na skutek upływu terminu do wniesienia odwołania przez strony.  W rozumieniu art. 16 § 3 kodeksu, takiej decyzji również nie można zaskarżyć do sądu.

Pamiętajcie Państwo, że z punktu widzenia prowadzonych przez Was inwestycji oczywiście najbardziej pożądaną jest sytuacja, gdy rozpoczynając budowę pozwolenie na budowę jest ostateczne i prawomocne. Warto też pamiętać, że do uzyskania pozwolenia na budowę nie jest wymagane, by decyzja WZ, czy decyzja środowiskowa były prawomocne. Wystarczy, że będą ostateczne. Gdy jednak decyzje te są również prawomocne, ryzyko niespodzianki w postaci uchylenia tych decyzji jest już praktycznie minimalne.

Przychodzi deweloper do prawnika i pyta… – nowy cykl wpisów na blogu dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś03 grudnia 20176 komentarzy

Ruiny zamku w Chęcinach

– Pani Agnieszko, a co Pani tak ostatnio milczy jak zaklęta? Czekam na kolejny wpis, a tu nic!? – to pytanie zadał mi wczoraj jeden z moich najwierniejszych czytelników 🙂 Muszę przyznać, że ten delikatny wyrzut podziałał na mnie mobilizująco, bo jak Państwo widzicie – jest i kolejny wpis.

To prawda, ostatnio przytłoczona pracą, domowymi obowiązkami, rzeczywiście milczałam. Nie był to jednak czas stracony. Wymyśliłam bowiem dla Państwa specjalny cykl wpisów pt. „Przychodzi deweloper do prawnika i pyta…”

I mam w związku z tym moim pomysłem pewną propozycję.

O co chodzi? Już wyjaśniam.

Otóż zauważyłam, zarówno po analizie wyników wyszukiwań na blogu, komentarzy jak i po licznych moich spotkaniach z Państwem, że szukacie odpowiedzi na powtarzające się pytania, że nurtują Was te same problemy, np:

– Co to jest decyzja prawomocna?

– Kiedy można rozpocząć budowę?

– Jak sprzedawać miejsca postojowe?

– Jak sprawdzić, czy działka ma pozwolenie na budowę lub decyzję WZ?

– Czy mogę rozpocząć budowę, jeśli decyzja nie jest prawomocna?

– Czy gmina może nakazać remont lub przebudowę drogi do inwestycji?

– Czy można zmienić decyzję WZ dla budynku usługowego na budynek mieszkaniowo-usługowy?

– Jak napisać umowę deweloperską?

Pomyślałam więc, że skoro ten blog jest dla Państwa, to w pierwszej kolejności będę pisać o tym, o czym Państwo chcielibyście przeczytać.

Chciałabym w związku z tym zaprosić Państwa do współpracy przy realizacji tego cyklu. Jeśli jest jakiś problem, który się powtarza przy realizacji Państwa inwestycji – piszcie proszę. To wy najlepiej wiecie, na jakie pytania chcielibyście poznać odpowiedź, co Was nurtuje, w jakich sprawach napotykacie na problemy.

Chętnie przyjmę wszelkie sugestie dotyczące tematów, które powinny pojawić na blogu i postaram się zrobić wszystko, by sprostać Państwa oczekiwaniom w tym zakresie.

Mam nadzieję, że to będzie bardzo owocna współpraca:) i że będziecie mieć Państwo swój mały wkład w mojego bloga.

A o czym zatem będzie pierwszy wpis z tego cyklu?

O tym, co to jest decyzja prawomocna.

Już dziś serdecznie Państwa zapraszam!

Jak sprawdzić, czy decyzja WZ jest ostateczna?

Agnieszka Grabowska-Toś16 października 20174 komentarze

ruiny zamku Spisky Hrad

Kiedy deweloperzy nabywają nieruchomości pod inwestycje, zwykle uzależniają zawarcie umowy sprzedaży od tego, czy zostanie wydana dla tej nieruchomości decyzja WZ, która będzie przewidywała taką liczbę PUM, na jakiej im zależy.

Dodatkowo zastrzegają, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży decyzja ta musi być ostateczna.

I wówczas pojawia się problem, jak ustalić, że decyzja jest ostateczna i że warunek się spełnił?

Nie ulega wątpliwości, że dla niektórych z Państwa sprawa wcale nie jest oczywista. Żeby nie być gołosłownym powiem, że nawet wczoraj otrzymałam od jednego z czytelników bloga maila z zapytaniem: „Czy istnieje jakiś określony termin i przebieg procesu kiedy decyzja staje się ostateczna.”

Jak zatem ustalić, czy decyzja WZ, czy jakakolwiek inna decyzja administracyjna jest ostateczna?

Po pierwsze – nie ma żadnego specjalnego trybu, przewidzianego w kodeksie postępowania administracyjnego, w którym następowałoby stwierdzenie ostateczności decyzji.

Po drugie – praktyka organów w tym zakresie niestety bywa różna.

Część organów dysponuje specjalną pieczątką, która przybijana jest na oryginale decyzji. Z pieczątki tej wynika, że „Z dniem ……. decyzja nr……… z dnia… stała się ostateczna.” Część organów taką pieczątką nie dysponuje, w związku z tym jedyną urzędową formą potwierdzenia ostateczności decyzji jest zaświadczenie organu o tym, że od decyzji nie wniesiono odwołania i decyzja jest ostateczna. Zaświadczenie to jest wydawane na podstawie art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego.

Stwierdzenie ostateczności odbywa się też inaczej, w zależności od tego, czy sprawa zakończyła się na etapie postępowania przed organem I instancji, czy na etapie postępowania przed organem II instancji.

Jeśli od decyzji nie wniesiono odwołania, a w postępowaniu uczestniczyło kilka stron, decyzja będzie ostateczna z dniem upływu terminu do wniesienia odwołania, biegnącego dla tej strony, której najpóźniej doręczono decyzję. W takim przypadku, by potwierdzić, że decyzja WZ jest ostateczna, organ musi zaczekać aż upłynie 14 dni od daty doręczenia decyzji każdej ze stron. W praktyce czeka znacznie dłużej, ponieważ musi uwzględnić czas potrzebny na doręczenie ewentualnego odwołania strony do organu.

W rzeczywistości więc, na stwierdzenie ostateczności trzeba trochę poczekać. Warto wziąć to pod uwagę, zwłaszcza wtedy, gdy zwracamy się do organu, który nie praktykuje stwierdzania ostateczności za pomocą pieczątki, ale np. poprzez wydanie zaświadczenia. Jeśli wystąpimy za wcześnie o zaświadczenie, nie otrzymamy od razu potwierdzenia.

Jeśli natomiast sprawa miała dla sprzedającego i dewelopera mniej optymistyczny finał i od decyzji WZ zostało wniesione odwołanie – nie ma potrzeby występować o stwierdzenie ostateczności decyzji organu I instancji. Utrzymanie w mocy decyzji WZ przez organ II instancji oznacza bowiem, że decyzja WZ jest ostateczna. Ostateczna jest jednak wtedy decyzja organu II instancji. Na pewno zwrócili Państwo uwagę, że w takiej decyzji organ II instancji zawiera pouczenie, które zaczyna się od stwierdzenia: „Niniejsza decyzja jest ostateczna w toku instancji….”

Po doręczeniu Państwu takiej decyzji organu II instancji utrzymującej w mocy decyzję WZ, można uznać, że warunek uzyskania ostatecznej decyzji WZ jest spełniony. Nie ma tu znaczenia fakt, że stronom przysługuje jeszcze skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego  Zaskarżenie decyzji do sądu wiąże się bowiem z pojęciem prawomocności, a nie ostateczności decyzji.

Jeśli jednak chcecie mieć pewność, że kupując nieruchomość z decyzją WZ, decyzja ta jest ostateczna i nie została zaskarżona do sądu, uzależniajcie zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji WZ, a nie tylko  decyzji ostatecznej. Zaświadczenie, że decyzja jest prawomocna powinien wydać organ II instancji, w którym potwierdzi, że w ustawowym terminie jego decyzja nie została zaskarżona do sądu.

Kupujesz nieruchomość z decyzją WZ? Sprawdź, czy decyzja ta jest prawidłowa.

Agnieszka Grabowska-Toś27 sierpnia 2017Komentarze (1)

Kilka dni temu zadzwoniła do mnie jedna z klientek – pani Anna.

– Pani mecenas, niech pani mnie ratuje!!! – usłyszałam w słuchawce jej roztrzęsiony głos.

– Planowałam sprzedać moją działkę. Dostałam na tą działkę warunki zabudowy, nikt się od tych warunków nie odwoływał, a teraz dowiedziałam się od pośrednika, że gmina chce mi te warunki odebrać, bo podobno działka nie ma dostępu do drogi publicznej. I ja teraz tej działki nie sprzedam, bo klient, który chciał ją ode mnie kupić powiedział, że bez warunków zabudowy, to on tej działki nie chce – próbowała mi wyjaśnić przed czym mam ją ratować:)
– Pani mecenas, no ale jak gmina może mi te warunki zabudowy anulować, skoro napisała w decyzji, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Przecież to jest niemożliwe, prawda? – wykrzyczała wzburzona,  jednocześnie szukając potwierdzenia  dla swoich przypuszczeń.

Po tym, co usłyszałam, musiałam przede wszystkim panią Annę najpierw uspokoić, bo z tych jej chaotycznych wyjaśnień nie wynikało, czy problem rzeczywiście jest, czy go nie ma. Kiedy już się uspokoiła, dowiedziałam się, że kupujący, któremu miała sprzedać działkę, zlecił prawnikowi zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Elementem tego badania była także decyzja WZ.

Prawnikowi nie spodobał się zapis w decyzji o dostępie do drogi publicznej, w związku z tym  zaczął drążyć temat w gminie. A tam okazało się, że gmina prawdopodobnie popełniła błąd, bo według urzędnika, z którym rozmawiał prawnik, działka mojej klientki, faktycznie nie ma dostępu do drogi publicznej. Zgodnie zaś art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pod pojęciem dostępu do drogi publicznej  rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przyjmuje się w orzecznictwie, że musi to być dostęp faktyczny i prawny.

To, co mogłam w tej sprawie zrobić, to przede wszystkim umówić się z panią Anną na zbadanie dokumentów. To, że jakiś urzędnik coś powiedział pośrednikowi, wcale nie oznacza, że miał rację i że sytuacja Pani Anny jest trudna, by nie powiedzieć beznadziejna.

Dlaczego beznadziejna? Ano dlatego, że jeśli rzeczywiście nieruchomość nie miała zapewnionego dostępu drogi publicznej, to faktycznie gmina może – jak to ujęła Pani Anna – „cofnąć ”  wydane dla jej nieruchomości warunki zabudowy.  Sądy administracyjne stoją bowiem na stanowisku, że wydanie decyzji WZ dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, stanowi rażące naruszenie prawa i daje podstawę do wystąpienia przez organ który taką decyzję wydał do SKO, o stwierdzenie jej nieważności.

Gdyby okazało się, że nieruchomość Pani Anny nie ma dostępu do drogi publicznej i że istnieje ryzyko unieważnienia z tego powodu decyzji WZ, Pani Anna będzie musiała liczyć się z tym, że nieruchomości raczej nie sprzeda i  interesu życia na tej transakcji nie zrobi.

Jaka nauka płynie z tej historii?

Jeśli kupujecie nieruchomość i przy podejmowaniu decyzji o jej nabyciu kierujecie się przede wszystkim tym, że nieruchomość ta „ma” decyzję WZ, koniecznie skontaktujcie się z prawnikiem, by sprawdzić, czy decyzja ta została wydana prawidłowo i czy nie ma ryzyka jej unieważnienia, bądź uchylenia w wyniku wznowienia postępowania. Koniecznie też skonsultujcie się z architektem, który oceni, jak duży budynek będziecie mogli wybudować na podstawie tej decyzji i czy nie zawiera ona szczególnych zapisów, które mogłyby skutkować tym, że realizacja inwestycji w zakładanym przez Was zakresie – ze względów technicznych lub finansowych będzie niemożliwa.

Natomiast jeśli to Wy sprzedajecie nieruchomość wraz z decyzją WZ – musicie być pewni, że decyzja ta jest prawidłowa. Po pierwsze dlatego, że jakiekolwiek wątpliwości co do prawidłowości decyzji WZ mogą spowodować wycofanie się kupującego z transakcji, a po drugie dlatego, że niejednokrotnie kupujący żądają od sprzedających złożenia w umowie oświadczenia, że nie ma podstaw do unieważnienia decyzji WZ i wznowienia postępowania w sprawie zakończonej taką decyzją.

Deweloperze uważaj! W budynku jednorodzinnym nie sprzedasz już więcej niż 2 mieszkań

Agnieszka Grabowska-Toś18 sierpnia 201743 komentarze

Jak co roku, pierwsze dwa tygodnie sierpnia spędziłam na Mazurach. To moje ukochane miejsce od dziecka. Tu są moje korzenie i tylko tu jeziora o zachodzie słońca mają swój szczególny zapach.

Ten zapach przypomina mi wakacje mojego dzieciństwa, kiedy przyjeżdżałam z rodzicami  w rodzinne strony mojej mamy.

Pewnie dlatego, kiedy zbliżają się wakacje tak bardzo „ciągnie”mnie tamte strony:)

Urlop urlopem (szkoda, że tak szybko się skończył), a tu w międzyczasie pojawiły się  kolejne ważne dla deweloperów zmiany w prawie.  Zanim wyjechałam na Mazury, Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, którą właśnie podpisał Prezydent. Ustawa ta w istotny sposób zmienia między innymi ustawę o własności lokali w zakresie, w jakim odnosi się ona do zasad ustanawiania odrębnej własności lokali.

Zgodnie z zapowiedziami  Ministerstwa Infrastruktury, wprowadzone do ustawy o własności lokali regulacje, mają na celu uniemożliwienie inwestorom przekształcanie budynków jednorodzinnych w wielorodzinne, na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Proceder ten opisywałam już Państwu kilkakrotnie na moim blogu.

W związku z uchwaleniem nowych przepisów  zostałam poproszona przez Panią red. Annę Krzyżanowską z Gazety Prawnej o komentarz. Artykuł na ten temat ukazał się 31 lipca 2017 roku na łamach Gazety Prawnej pt. Dom jednorodzinny nie stanie się już miniblokiem. Zachęcam Państwa oczywiście do jego lektury.

Wyjaśniając w skrócie, jakie zmiany zostały wprowadzone, trzeba wspomnieć o 2 istotnych kwestiach:

Po pierwsze –  zgodnie z dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali – ust. 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nastąpi jedynie wówczas, gdy będzie to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Po drugie zaś – został wprowadzony zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacji, w której byłoby to sprzeczne m.in. z decyzją o warunkach zabudowy, czy planem miejscowym.

Co ta zmiana oznacza dla tych wszystkich, którzy planowali wydzielić w budynkach jednorodzinnych więcej niż dwa lokale?

Obecnie, nie będzie można tego zrobić, jeśli budynek został wybudowany na terenach  przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i jeśli inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie dla  budynku wielorodzinnego. Nie będzie też można znieść współwłasności budynku jednorodzinnego, w którym znajduje się więcej niż 2 lokale poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli na terenie, na którym znajduje się taki budynek plan miejscowy dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.

Jak to zwykle bywa – nowe przepisy już dziś budzą wątpliwości.

Przede wszystkim nie wynika z nich, kto będzie czuwał na ich przestrzeganiem. Innymi słowy – do kogo są one adresowane?

Czy na ich podstawie Starosta będzie mógł zażądać od inwestora występującego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności więcej niż 2 lokali dokumentów, potwierdzających, że wydzielenie to jest zgodne z planem miejscowym, decyzją WZ, wydanym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie?

Czy obowiązek kontroli w tym zakresie będzie także spoczywał na notariuszach, przed którymi zawierane są umowy ustanowienia odrębnej własności lokali?

Myślę, że jedni i drudzy powinni weryfikować zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z nowymi przepisami, choć ze względu na istotę postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń – można mieć wątpliwości, czy Starosta w takim postępowaniu jest uprawniony do prowadzenia postępowania wyjaśniającego i analizowania dokumentów, o których mowa w nowo dodanym ust. 1a.  Zapewne już niedługo przekonamy się, jak te przepisy zafunkcjonują w praktyce.

Druga moja wątpliwość dotyczy zawartego w dodanym do art. 2 ustawy o własności lokali ust. 1a zdania, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym  mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zapis ten pozostaje w sprzeczności z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt. 2a prawa budowlanego zgodnie, z którą budynek jednorodzinny to taki,  w którym dopuszcza się wydzielenie  nie więcej niż dwóch lokali  mieszkalnych, albo jednego  mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej. Moim zdaniem, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego, w którym zaprojektowano dwa lokale – jeden mieszkalny, drugi użytkowy, nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu użytkowego.  Zdaje się na to wskazywać literalne brzmienie tego przepisu.

Trzeba sobie powiedzieć jasno: zmiana przepisów, choć pożądana, niestety nie rozwiązuje wszystkich problemów. Nadal bowiem nie wiadomo, co z tymi wszystkimi budynkami, w których niezgodnie z prawem budowlanym doszło do zmiany funkcji –  z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny. Należałoby zastanowić się, jak pomóc tym wszystkim poszkodowanym, którzy w tej chwili toczą batalię z nadzorem budowlanym i obawiają się utraty swoich mieszkań, z powodu działań nieuczciwych, bądź niedoświadczonych deweloperów.

Może Ministerstwo Infrastruktury pójdzie za ciosem i wymyśli jakieś salomonowe rozwiązanie. Pożyjemy, zobaczymy 🙂

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →