ruiny zamku Tenczyn
Jakiś czas temu, jeden z naszych blogowych klientów zadzwonił do mnie z informacją, że Starostwo zobowiązało go do dostosowania projektu budowlanego do wymogów wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie liczby miejsc parkingowych. Według Starostwa bilans się nie zgadzał, ponieważ nasz klient zaprojektował kilka tak zwanych miejsc zależnych.
Co to są miejsca parkingowe zależne? Otóż są to miejsca, do których dostęp odbywa się poprzez inne miejsce parkingowe. Niektórzy deweloperzy korzystają z takiej opcji, np. kiedy ze względu na rozmiar działki mają trudności z zapewnieniem minimalnego wymaganego bilansu miejsc parkingowych.
Czy z punktu widzenia przyszłej sprzedaży takich miejsc jest to dobre rozwiązanie – nie mnie to oceniać. Wszystko przecież zależy od ceny:)
Bardziej interesujące jest według mnie to, czy rzeczywiście takie miejsca parkingowe można było w tym przypadku zaprojektować i czy organ powinien je uwzględnić w bilansie, a nie rzucać mojemu klientowi przysłowiowe kłody pod nogi.
Okazuje się, że dotychczas sądy tylko w pojedynczych przypadkach zajmowały się sprawą miejsc postojowych zależnych.
Przykładowo, WSA w Krakowie, w wyroku z dnia 7.04.2016 roku, analizował stan faktyczny z którego wynikało, że liczba miejsc postojowych przewidziana dla planowanej inwestycji wynosiła 180, z czego według projektu 26 miejsc to tak zwane stanowiska „zależne”, do których dostęp odbywał się za pośrednictwem miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego. 16 z tych 26 miejsc stanowić miało przedłużenie miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego, natomiast 10 usytuowanych miało być na platformach wznoszących się ponad miejsce postojowe dostępne z pasa dojazdowego. Deweloper planował 150 mieszkań.
Charakter „zależny” tych miejsc postojowych wynikał jedynie z faktu możliwości korzystania z nich za pośrednictwem innego miejsca postojowego. Zdaniem sądu, nie zmienia to jednak charakteru tego miejsca, jako miejsca na stałe przewidzianego do parkowania pojazdów. Zatem skoro na planowanych 150 mieszkań przewidzianych zostało 180 miejsc postojowych, to słusznie organy przyjęły, że spełniony został wymóg planu dotyczący konieczności zagwarantowania co najmniej 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie.
Z kolei w innym wyroku, wprawdzie WSA we Wrocławiu nie wypowiedział się jednoznacznie odnośnie miejsc zależnych, jednak uznał decyzję, która takich miejsc dotyczyła za prawidłową. Z uzasadnienia tego wyroku wynikało, że organ II instancji podobnie jak WSA w Krakowie uznał, że nie narusza prawa zaprojektowanie miejsc postojowych zależnych (wg projektu budowlanego 17 miejsc z 96 projektowanych nie miało połączenia z drogą manewrową, lecz było zależnych). Rozpoznając tę sprawę sąd w wyroku z dnia 11.05.2016 roku uznał, że decyzja organu II instancji jest prawidłowa i skargę oddalił.
Również WSA w Warszawie w jednym z wyroków uznał, że projekt budowlany, w którym przewidziano zlokalizowane na platformach miejsca parkingowe zależne, spełnia wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ilości miejsc postojowych, mimo iż w toku postępowania, strony podnosiły, że miejsca parkingowe usytuowane na platformach, są niezgodne z przepisami technicznymi i winny zostać wyeliminowane z projektu budowlanego.
W odpowiedzi na wezwanie Starostwa przygotowaliśmy więc odpowiednią argumentację, powołując się na te orzeczenia sądów. Teraz czekamy na jego stanowisko, ale jestem dobrej myśli.
A czy Państwo kiedyś spotkaliście się z podobnymi wątpliwościami organów wydających pozwolenia na budowę? Czy mieliście problemy z uwzględnieniem miejsc postojowych zależnych?
Podzielcie się proszę własnymi doświadczeniami. Jestem pewna, że dla wielu czytelników ten temat jest niezwykle interesujący.
{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Jak dla mnie jest to jedna wielka niewiadoma, również dla naszych architektów. W Poznaniu na naszej inwestycji urząd nie chciał przyjąć miejsc postojowych na platformach dla mieszkań, zaakceptował jednak miejsca zależne do których wjazd odbywa się poprzez przejazd przez inne miejsce postojowe (jedno usytuowane za drugim). Platformy zaakceptował jednak dla potrzeb zapewnienia miejsc postojowych dla lokali usługowych. Nie wiem czy było to spowodowane niedokładną analizą projektu przez urzędnika czy też jakimiś wytycznymi którymi urząd urbanistyki i architektury się kieruję. W naszym procesie inwestycyjnym nie mamy czasu na targanie się z urzędem po sądach więc wyszło możliwie optymalne rozwiązanie na dany czas. Pozdrawiam
Witam,
czy od czasu tego artykułu czyli od 22.09.2017r coś się zmieniło? Projektuje w Piasecznie dom jednorodzinny i chciałabym zaprojektować dla mieszkańców miejsca parkingowe zależne, tj. na podnośniku parkingowym zależnym, ponieważ słyszałam że w wielu Gminach w Warszawie jest to akceptowane jako tzw „miejsca rodzinne”, a w moim przypadku chodził właśnie o rodzinę (zastosowanie podnośnika parkingowego niezależnego jest o wiele droższe, ponieważ wymaga po pierwsze drogiego zagłębienia w terenie, a po drugie jest droższy sam podnośnik parkingowy), wg mnie w przypadku rodziny i miejsc parkingowych dla domu jednorodzinnego nie ma uzasadnienia dla konieczności stosowanie droższego rozwiązania podnośnika parkingowego niezależnego, które niepotrzebnie naraża rodzinę na wyższe koszty bez uzasadnienia. Pozdrawiam JPE
Pani Joanno,
Jeśli chodzi o przepisy, to nie – nie zmieniło się tutaj nic. Natomiast jeśli chodzi o orzecznictwo, to trzeba by to było sprawdzić:)
Pozdrawiam!