Jakim prawem

Dziś, na koniec dnia mała zagadka: co jest na tym zdjęciu?

Ciekawe, czy  Państwo zgadniecie? 🙂

…………………….

……………………

A oto i odpowiedź: karty do gry memory  – ulubionej gry przedszkolaków 🙂 Te ze zdjęcia,  własnej produkcji, rozdawała dziś moja córka mówiąc do mnie: „mama, no graj!” 🙂

W biznesie deweloperskim też często prowadzi się grę – grę o klienta, grę o pozyskanie jak najlepszej nieruchomości pod nowy projekt, grę z czasem, by zdążyć zrealizować inwestycję, nim rozstrzygnie się definitywnie sprawa zaskarżenia decyzji WZ, czy pozwolenia na budowę.

Bez wątpienia, to nie jest jednak łatwa i przyjemna gra, jak ta, w którą grałam dziś z moją córką.

To jasne.

Jedno natomiast jest pewne – jak w każdej grze, tak i w biznesie deweloperskim są pewne zasady i warto się ich trzymać. Bo – jak  mnie uczono od dziecka – kłamstwo ma krótkie nogi, a nieuczciwość nigdy nie popłaca – zwłaszcza w biznesie, który opiera się na zaufaniu klienta.

Może ktoś powie: a cóż to za mądrości życiowe tu wypisuję.

Otóż Drodzy Państwo, piszę o tym wszystkim, nie bez powodu.

Nasza kancelaria prowadzi właśnie sprawę oszukanych przez dewelopera właścicieli lokali, które znajdują się w budynku, wybudowanym przez tegoż dewelopera z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Te odstępstwa polegały m. in. na tym, że w budynku, który miał być budynkiem jednorodzinnym o dwóch lokalach, zostało faktycznie stworzonych kilka lokali, choć w świetle obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było to niedopuszczalne.

Ponieważ deweloper teoretycznie budował budynek jednorodzinny, po zakończeniu budowy zgłosił do nadzoru budowlanego, że zamierza przystąpić do użytkowania budynku i uzyskał zaświadczenie, że organ nie wniósł w tym zakresie sprzeciwu. Po tym zaś jak otrzymał zaświadczenie,  przekształcił budynek jednorodzinny w wielorodzinny: wykonał prace budowlane, które ostatecznie pozwoliły mu na ustanowienie odrębnej własności kilku lokali – zamiast dopuszczalnych dwóch, a następnie sprzedał je na rzecz naszych Klientów.

Sprawa może i nie ujrzałaby światła dziennego, gdyby nie sąsiedzi, którzy zwrócili uwagę na ten fakt organowi nadzoru.  W związku  tym, kiedy deweloper sprzedawał lokale, toczyło się już postępowanie w sprawie wykonanych przez niego odstępstw. Fakt ten deweloper jednak przed nabywcami zataił.

Wszystko wskazuje na to, że w związku z dokonanymi odstępstwami od projektu budowlanego, organ nadzoru wyda decyzję nakazującą naszym Klientom przywrócenie budynku do stanu zgodnego z prawem i  że trzeba będzie taką decyzję bezwzględnie kwestionować zwłaszcza, że są argumenty przemawiające na korzyść Klientów. Nie mniej, póki sprawa się nie zakończy, właściciele mogą zapomnieć o tym, że uda się im się bez problemu sprzedać komukolwiek ich lokal.

Co ciekawe, deweloper, który z premedytacją oszukał swoich klientów, jest całkiem nieźle kojarzony na rynku deweloperskim. Dlaczego to zrobił? Dlaczego zagrał nie fair? I dlaczego teraz w ogóle nie poczuwa się do odpowiedzialności za zaistniałą sytuację?

Dobre pytanie…

Szkoda tylko, że taka jedna czarna owca robi całej rzeszy uczciwych i rzetelnych deweloperów czarny PR. Rozumiem, że w biznesie, jak w grze – nie ma sentymentów i że ktoś raz wygrywa, a raz przegrywa, ale uważam, że trzeba mieć w tym wszystkim choć trochę ludzkiej przyzwoitości.

Przeanalizowałam dziś frazy, po wpisaniu których trafiają Państwo na mojego bloga i muszę przyznać, że kiedy przeczytałam jedną z nich – roześmiałam się od ucha do ucha.

Otóż ktoś z Was – drodzy Czytelnicy szukał w internecie informacji, czy „masarnia oddziałuje na działki sąsiednie” i taka właśnie fraza przywiodła kogoś do mnie:)

Cóż ….. wprawdzie blog jest adresowany do deweloperów, ale kto powiedział, że nie może go czytać także ten kto projektuje lub buduje masarnię? 🙂 Podejrzewam, że czytelnik nie znalazł tu konkretów o oddziaływaniu masarni na działki sąsiednie, ale o oddziaływaniu obiektu na działki sąsiednie i obszarze oddziaływania – owszem.

Nie ulega wątpliwości, że problematyka obszaru oddziaływania inwestycji leży Państwu szczególnie na sercu, a skoro tak, to warto do niej wrócić.  Mam do tego dobry pretekst, bo właśnie otrzymałam interesujące – z tego punktu widzenia – rozstrzygnięcie organu odwoławczego w sprawie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę, którą uzyskał jeden z naszych klientów.

To, co wynikało ze stanu faktycznego sprawy i co znalazło się w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, być może będzie dla Państwa jakąś wskazówką. Proszę,  sami oceńcie.

W odwołaniu skarżący zarzucał, że obszar oddziaływania inwestycji był znacznie szerszy, niż to przyjął starosta i że w związku z tym właściciele nieruchomości sąsiednich, których organ nie zawiadomił o toczącym się postępowaniu, powinni być stroną tego postępowania. Lokalizację działek znajdujących się poza obszarem tego oddziaływania w stosunku do terenu inwestycji – obrazuje rysunek na zdjęciu powyżej.

Skarżącemu chodziło o działkę C i B, które – jego zdaniem – znajdowały się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Działka B, której organ nie uwzględnił, stykała się z terenem inwestycji tylko narożnikiem, nie była zabudowana, natomiast działka C, była oddalona od terenu inwestycji o kilkadziesiąt metrów i była już zabudowana. Wszystkie działki przeznaczone były w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

Wojewoda, który rozpatrywał odwołanie uznał, że  starosta prawidłowo ocenił, iż działka B i C nie znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji – budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Jego zdaniem, musi istnieć przepis prawa, który w odniesieniu do konkretnej inwestycji  wskazywałby, że nastąpiło naruszenie uprawnień sąsiada w użytkowaniu lub zagospodarowaniu jego działek. Zaś ani lokalizacja, ani charakter analizowanej przez wojewodę inwestycji nie wpływały ani na sposób dotychczasowego użytkowania działki B i C, ani na możliwość zagospodarowania ich w przyszłości.

Tyle wojewoda.

Ja natomiast dołożyłabym do tego jeszcze swoje trzy grosze:)

Jeśli chodzi o działkę B, to ponad to, co powiedział organ, należałoby jeszcze dodać, że  gdyby na tej działce właściciel chciał zlokalizować jakiś budynek, to fakt, iż na działce A będzie już inwestycja, nie wpłynie w przyszłości na prawa właściciela działki B co do sposobu jej zagospodarowania. Nie będą bowiem miały w tym przypadku zastosowania przepisy o minimalnych odległościach od granic działek sąsiednich, skoro działka B nie graniczy z terenem inwestycji (działką A).

Ponadto, skoro działka B jest niezbudowana, to brak jest także oddziaływania inwestycji w zakresie zacieniania. Przepisy zawierające wymogi w zakresie nasłonecznienia i naturalnego oświetlenia odnoszą się bowiem do sytuacji, gdy budynek mieszkalny, na który nowa inwestycja może oddziaływać poprzez ograniczenie znajdującym się w nim lokalom naturalnego światła – już istnieje, nie odnosi się natomiast do nieruchomości niezabudowanych.

Z kolei  w odniesieniu do działki C, oddziaływanie terenu inwestycji A w zakresie zacienienia, również nie wchodziło w grę, bowiem z przedłożonej przez inwestora analizy nasłonecznienia wynikało, iż inwestycja w ogóle nie będzie rzucała cienia na znajdujący się na działce C budynek. Gdyby było inaczej, to jak słusznie uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 596/14, działka C znajdowałaby się w obszarze oddziaływania, bez względu na fakt, czy wymogi określone w zakresie nasłonecznienia zostałyby przez inwestora spełnione, czy nie.

I co Państwo na to?