Jakim prawem

Rok temu, kiedy wchodziła w życie ostatnia dosyć poważna nowelizacja prawa budowlanego, zwracałam Państwu uwagę na zmianę art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, polegającą na wykreśleniu z tego przepisu słowa „ostatecznej”. Uznałam, że warto o tej zmianie napisać, gdyż byłam przekonana, że przepis ten będzie budził wątpliwości nie jednego dewelopera, co do tego, kiedy rzeczywiście, można rozpocząć roboty budowlane.

Okazuje się, że moje przewidywania były słuszne.

Klika dni temu, kiedy przygotowywałam dla jednego z naszych klientów opinię prawną, dotyczącą skutków stwierdzenia nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku wielorodzinnego, przez przypadek natrafiłam na stanowisko Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w sprawie rozpoczynania robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.

Kiedy przeczytałam tę interpretację uśmiechnęłam się do siebie i pomyślałam:

– A nie mówiłam?!

Najwyraźniej nie tylko ja:) ale i GUNB uznał, że temat ten budzi tak wiele kontrowersji, że należy wypowiedzieć się w tej kwestii i raz na zawsze rozwiać wątpliwości w tym zakresie.

Chodziło przede wszystkim o przypadki, gdy w postępowaniu o pozwolenie na budowę bierze udział kilka stron. Czy wtedy też można rozpocząć roboty budowlane, nie czekając, aż upłynie termin do wniesienia przez nie odwołania?

Odpowiedź na to pytanie zawarta  jest w innym przepisie, zupełnie nie związanym z prawem budowlanym, a mianowicie w art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis ten stanowi, że decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, jeśli jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. Oznacza to, że pozwolenie na budowę musi być w pełni akceptowalne przez wszystkie strony. Problem w tym, że jeśli mamy w postępowaniu kilka stron, to czy w ogóle można mówić, że pozwolenie na budowę jest zgodne z żądaniem, interesem każdej z nich?

Zdaniem GUNB, muszą w takim przypadku istnieć wspólne i niesprzeczne interesy, które na wniosek jednej lub kilku stron, przy aprobacie żądania przez pozostałe strony, zostały uwzględnione w wydanej decyzji. Jak wyjaśnił GUNB, „w przypadku zgodności decyzji z żądaniem wszystkich stron brak będzie przekonania, że strona nie będzie z takiej decyzji niezadowolona i nie wniesie od niej odwołania. Natomiast uznanie, czy decyzja spełnia określony w art. 130 § 4 K.p.a. warunek należy do strony postępowania. Przepisy prawa nie przewidują bowiem działania organu administracji publicznej w tym zakresie i nie uprawniają go do takiej oceny ani w treści wydanej decyzji, ani w postaci odrębnej czynności„.

Tak więc o tym, czy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich pozostałych stron i czy można rozpocząć roboty budowlane zanim decyzja stanie się ostateczna, faktycznie musi przesądzić sam inwestor.

Moim zdaniem, rozważania GUNB mimo wszystko będą mieć marginalne znaczenie dla praktyki. Trudno mi wyobrazić sobie dewelopera, który mając w postępowaniu kilka stron, zdecyduje się na rozpoczęcie budowy, nie czekając na upływ terminu do wniesienia odwołania.

Ja w każdym razie na pewno bym tego nie zrobiła.

Pałac Łabędnik

Moje dziecko kocha zagadki. Ma to chyba po mnie, bo ja też je bardzo lubię. W związku z tym ostatnie wieczory upływały mi na czytaniu zagadek dla przedszkolaków.

Patrząc z tej perspektywy można powiedzieć, że w mojej codziennej pracy zawodowej też mam ciągle do czynienia z różnymi zagadkami – tyle tylko że z konkretnej dziedziny – prawa. Każdego dnia klienci zadają mi różne pytania, a ja muszę znaleźć na nie odpowiedzi. Oczywiście najlepiej takie, które będą dla nich korzystne 🙂

I to jest fajne.

Muszę przyznać, że rozstrzyganie trudnych problemów prawnych, poszukiwanie odpowiedzi na pytania, które tylko z pozoru wydają się proste – daje mi ogromną satysfakcję i przyjemność.

Ostatnio z takim pozornie prostym pytaniem, zwrócił się do mnie jeden z deweloperów, który proceduje właśnie pozwolenie na budowę. Dowiedział się, że zostało wszczęte postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a jednym z wariantów poprowadzenia tej drogi, jest wariant zakładający jej przebieg po działce, na której planuje inwestycję.

I tu pojawiła się wątpliwość – czy to postępowanie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę? Jeśli bowiem sąd ustanowi służebność na działce dewelopera, to niewątpliwie uzyskanie pozwolenia na budowę i realizacja inwestycji uniemożliwi poprowadzenie tej drogi po działce dewelopera.

Oczywiście jak to zwykle bywa, przepisy nie przewidują takiej sytuacji, nie ma więc prostej odpowiedzi na to pytanie.

W pierwszej kolejności należało więc rozważyć, czy toczące się postępowanie o ustanowienie służebności, jest podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, do czasu wydania orzeczenia przez sąd, a więc czy rozstrzygnięcie o ustanowieniu służebności stanowi zagadnienie wstępne. Innymi słowy, czy rozstrzygnięcie sprawy z wniosku dewelopera, zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia sprawy ustanowienia służebności.

By mówić o zagadnieniu wstępnym, rozstrzygnięcie to musi być koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji (musi mieć na nie bezpośredni wpływ).

Moim zdaniem, rozstrzygnięcie w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej nie ma takiego bezpośredniego wpływu na wynik postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę,  a zatem nie stanowi zagadnienia wstępnego.

Takie też stanowisko zajął  NSA w wyroku z 15.05.2015 roku, sygn. II OSK 2511/13, czy WSA w Warszawie w wyroku z dnia 18.02.2015, sygn. VII SA/Wa 1453/14. Zdaniem sądów, uprzednie rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne do rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Fakt toczącego się postępowania w sprawie służebności nie zmienia tego, że deweloperowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do czasu ustanowienia służebności, może on swobodnie dysponować całą swoją nieruchomością.

Organ nie ma również obowiązku badania wpływu wykonania inwestycji na późniejszą możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Dlatego ustanowienie służebności nie powinno zablokować toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, tym bardziej, że nie wiadomo, który wariant przebiegu służebności ostatecznie wybierze sąd i czy służebność będzie przebiegała po działce dewelopera.