Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Warsztaty dewelopera, czyli o tym co krakowscy deweloperzy robili w Wiśle

Agnieszka Grabowska-Toś03 listopada 20162 komentarze

Nie ma to jak piękny i słoneczny weekend w górach o tej porze:) Niewielu turystów, cisza, spokój… No i oczywiście te wspaniałe kolory jesieni, cieszące oczy każdego. Nawet jeden dzień w takim otoczeniu pozwala naładować akumulatory i oderwać się od prawniczej codzienności.

W przedostatni, wyjątkowo ciepły weekend października miałam okazję zakosztować uroków górskich klimatów Wisły. Wprawdzie podczas mojego pobytu w tym miejscu nie do końca udało mi się odpocząć od prawa, to jednak miałam wrażenie, że przyjechałam tam na krótki urlop:)

Okazja do odwiedzenia Wisły miała kontekst bardzo zawodowy, ponieważ zostałam zaproszona do wygłoszenia prelekcji podczas „Warsztatów dewelopera” zorganizowanych właśnie w Wiśle przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań z Krakowa (SBDiM).

Okazało się, że moje ostatnie wpisy na blogu dotyczące zmian w prawie, a zwłaszcza zmian w zakresie możliwości realizacji budownictwa wielorodzinnego na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, nie pozostały bez echa. Projekt, o którym wielokrotnie wspominałam Państwu zarówno tu na blogu, jak na łamach Gazety Prawnej, wzbudził tak wiele emocji i tak wiele wątpliwości, że krakowscy deweloperzy zrzeszeni w Stowarzyszeniu SBDiM poprosili mnie o przedstawienie najważniejszych założeń tej ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów we współwłasność tych gruntów i konsekwencji dla branży deweloperskiej, jeśli ustawa wejdzie w życie.

Muszę przyznać, że warsztaty były bardzo udane. Uczestnicy zadali wiele interesujących pytań, podzielili się swoimi spostrzeżeniami i problemami związanymi z realizacją inwestycji na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste i porozmawiali o planach Stowarzyszenia na najbliższe miesiące.

A ja – miło spędziłam czas. Udało mi się nawet znaleźć chwilę na spacer i mały reset:)

Grunt to cierpliwość, czyli o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wpis gościnny

Agnieszka Grabowska-Toś15 października 20163 komentarze

Zapraszam Państwa do lektury wpisu na blogu autorstwa mojego gościa – Pana Piotra Majewskiego redaktora bloga Morizon.pl. Swoją pasję do pisania o nieruchomościach Pan Piotr czerpie głównie z zamiłowania do wszelkiego rodzaju designu użytkowego, zaś jako redaktor Morizon.pl, większość czasu spędza szukając ciekawych tematów i szlifując opublikowane artykuły. Dziś postanowił napisać kilka słów o tym, co jest bliskie każdemu deweloperowi, czyli o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Często na drodze do realizacji inwestycji stają nam założenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jego brak. Wiedzą to doskonale choćby ci, którzy podjęli się budowy domu na działce rolnej. Co robić w takim wypadku? Oczywiście – wnieść o zmianę (lub uchwalenie) planu. To jednak czasochłonny (a dla gminy – również bardzo kosztowny) proces, który nie zawsze kończy się po naszej myśli. Wójt, burmistrz lub prezydent z bardzo różnych powodów może zwyczajnie nie wyrazić zgody na zmiany.

Jeśli chcemy podjąć próbę zmiany MPZP, najpierw powinniśmy złożyć w biurze wójta, burmistrza lub prezydenta miasta stosowny wniosek. Oprócz podstawowych danych dotyczących gruntu powinien on zawierać silne argumenty, które przekonają władze, że planowana inwestycja przysłuży się gminie i jej mieszkańcom. Musimy w końcu skłonić radę gminy do wszczęcia długotrwałego i kosztownego procesu.

Potem pozostaje nam tylko… czekać. Czasem naprawdę długo. Zgodnie z przepisami, nasz wniosek ma jedynie charakter postulatywny, więc przy jego rozpatrywaniu nie obowiązują żadne konkretne terminy czy prawo do odwołania.

Jak wygląda procedura? Najpierw wójt, burmistrz lub prezydent musi uznać zmianę MPZP za zasadną. Następnie wykonuje niezbędne analizy, sprawdza zgodność wnioskowanych zmian z już istniejącymi zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (najważniejszego dokumentu związanego z planowaniem przestrzeni), przygotowuje wszelkie materiały dodatkowe i składa wniosek o podjęcie stosownej uchwały do rady miasta lub gminy.

Teraz pałeczka jest po stronie rady – podejmuje ona uchwałę o przystąpieniu do zmiany MPZP, korzystając również z dostarczonych przez wójta, burmistrza lub prezydenta okresowych analiz. To właśnie na ich podstawie zapadnie ostateczna decyzja o zmianie MPZP – dotyczą one bowiem przede wszystkim zgodności z ustaleniami studium.

Pozytywna decyzja rady miasta lub gminy o przystąpieniu do zmiany MPZP to jeszcze nie koniec. Wójt, burmistrz lub prezydent zobowiązany jest do poinformowania mieszkańców (w obwieszczeniu oraz w lokalnej prasie), zebrania i rozpatrzenia ich uwag oraz przedstawienia projektu zmian innym organom – m.in. wojewodzie i konserwatorowi zabytków.

Po uzyskaniu wszelkich zgód (np. na zmianę przeznaczenia gruntu), gotowy projekt przedstawiany jest opinii publicznej – na tym etapie znów każdy mieszkaniec może wnosić swoje uwagi. Dopiero po ich rozpatrzeniu wójt/burmistrz/prezydent może przedstawić gotowy projekt (wraz z uwzględnionymi i nieuwzględnionymi uwagami) do rady gminy, która ponownie sprawdza jego zgodność z treścią studium, a następnie – jeśli nie ma dalszych uwag – uchwala zmianę MPZP.

Uff! Ale… to jeszcze nie koniec. Uchwała rady musi jeszcze trafić do wojewody, który sprawdza zgodność zmian z przepisami prawnymi. Dopiero gdy nie będzie miał żadnych zastrzeżeń, nowy MPZP trafia wchodzi w życie i trafia do dziennika urzędowego województwa.

Cała procedura jest dość zawiła, a gmina musi ponieść spore koszta – m.in. na zatrudnienie urbanistów i szczegółowe analizy planowanych zmian. Na zmiany MPZP decydują się głównie największe gminy, których budżet pozwala na przejście przez każdy krok procesu. Właśnie dlatego tak wiele gruntów wciąż nie posiada uchwalonych planów, często hamując korzystne dla gmin inwestycje. Pozostaje liczyć na to, że prawodawstwo w końcu przejrzy na oczy i zareaguje na sytuację biedniejszych gmin, uwalniając inwestycyjny potencjał wielu gruntów.

Decyzja WZ do lamusa, czyli kilka słów o Kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Agnieszka Grabowska-Toś09 października 2016Komentarze (1)

Idą kolejne zmiany, ważne dla deweloperów.

Powiedziałabym nawet – że rewolucyjne. I nie chodzi tym razem o opisywaną już przeze mnie ustawę uwłaszczeniową, która – jeśli wejdzie w życie – niewątpliwie w istotny sposób wpłynie na branżę deweloperską, lecz o Kodeks urbanistyczno-budowlany.

Projekt tej ustawy pojawił się w ubiegły piątek na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Dokument liczy 607 artykułów i reguluje zarówno kwestie związane z planowaniem przestrzennym, jak i prawem budowlanym.

Jedno jest pewne – ta ustawa zmieni kształt i oblicze procesu inwestycyjnego.

Projekt przewiduje, że roboty budowlane będzie można rozpocząć po uzyskaniu tak zwanej zgody inwestycyjnej. Zastąpi ona kilka decyzji administracyjnych, które obecnie trzeba uzyskać: decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, o podział nieruchomości, zgłoszenie budowy, czy pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania.

Wszystkie formalności zostaną załatwione w ramach jednego okienka. Zapewne skróci to czas, jaki dziś trzeba poświęcić na załatwienie formalności związanych z przygotowaniem inwestycji. W zależności od stopnia jej skomplikowania będą obowiązywały różne procedury wydawania takiej zgody. Kodeks przewiduje 6 kategorii inwestycji ze względu na ich stopień skomplikowania.

Nie będzie już decyzji WZ, za to w istotny sposób zmieni się rola studium zarówno w planowaniu przestrzennym, jak i przy realizacji inwestycji. Na obszarach, gdzie nie będzie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, realizacja inwestycji będzie musiała być zgodna ze studium, co stanowi istotne odstępstwo od aktualnie obowiązujących zasad.

To oczywiście nie wszystko.

O tych i innych ważnych zmianach dotyczących planowania przestrzennego oraz procesu budowlanego mogą Państwo przeczytać w Dzienniku Gazeta Prawna z 3 października 2016 roku w artykule pt. Koniec z chaotyczną zabudową. Miałam przyjemność skomentować w tym artykule niektóre z tych zmian i odnieść się do ich skutków.

Jeśli więc chcą Państwo dowiedzieć się czegoś więcej, zapraszam do lektury tego tekstu, ale także do śledzenia kolejnych wpisów na moim blogu. Znajdziecie tu sporo informacji o nowych zasadach realizacji inwestycji, jakie znalazły się w Kodeksie urbanistyczno-budowlanym.

Ustawa uwłaszczeniowa zablokuje inwestycje deweloperskie – wywiad dla Gazety Prawnej

Agnieszka Grabowska-Toś02 października 2016Komentarze (0)

Taka konkluzja pojawia się niestety po lekturze projektu ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów. Intencje były słuszne – zlikwidować problem współużytkowania wieczystego. Sęk w tym, że to, co miało być dobre dla zwykłego Kowalskiego, może odbić się rykoszetem na deweloperach. Tak przynajmniej wynika ze wstępnych analiz.

Jak Państwu wspominałam, miałam przyjemność wypowiedzieć się w sprawie skutków, jakie projektowana regulacja będzie miała dla branży deweloperskiej. Wywiad ze mną w tej sprawie ukazał się na łamach Gazety Prawnej z 28 września 2016 roku. Zachęcam Państwa do lektury tego tekstu.

Jedno jest pewne.

Trzeba działać na dwóch frontach!

Po pierwsze – próbować się zabezpieczyć przed ewentualnym wejściem ustawy w życie.

Po drugie – zjednoczyć siły w staraniach o zmianę zapisów projektu.

Dotychczas ze stanowiskiem w sprawie tego projektu wystąpił tylko Polski Związek Firm Deweloperskich. Żadne inne podmioty zrzeszające deweloperów, czy reprezentujące ich interesy, nie zgłosiły swoich uwag w ramach konsultacji społecznych. Dziwi mnie to bardzo, podobnie jak to, że także stowarzyszenie deweloperów z mojego krakowskiego podwórka – Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań w ogóle nie zareagowało na ten projekt. Wystąpienie PZFD jest więc tylko kroplą w morzu możliwości, jakie mają deweloperzy, ale ono może okazać się niewystarczające do zmiany projektu po Państwa myśli, jeśli cała branża nie zacznie w tej sprawie działać.

Problemy deweloperów z użytkowaniem wieczystym – ważny artykuł w Gazecie Prawnej

Agnieszka Grabowska-Toś27 września 2016Komentarze (0)

Kiedy trzy tygodnie temu pisałam Państwu o najważniejszych skutkach, jakie dla branży deweloperskiej może spowodować wejście w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów w prawo własności, zastanawiałam się, jak to możliwe, że media, zwłaszcza te prawnicze, wciąż milczą na ten temat.

Milczał również Polski Związek Firm Deweloperskich, który przecież zawsze w sprawach ważkich dla deweloperów, jako jeden z pierwszych przedstawiał swoje stanowisko. Na jego stronie internetowej, próżno było jednak szukać jakiejkolwiek informacji o tym projekcie.

A ja byłam przekonana, że jeśli sprawa nie zostanie wystarczająco mocno nagłośniona, może okazać się, że 1 stycznia 2017 roku deweloperzy, zupełnie nie świadomi ryzyka, obudzą się w innej rzeczywistości. Nie będą już mogli nie tylko realizować inwestycji, które sobie zaplanowali, ale przede wszystkim – nie będą mogli wykonać setek zawartych już z klientami umów deweloperskich. Z dniem 1 stycznia definitywnie bowiem zniknie możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Na szczęście to milczenie przerwała Gazeta Prawna i w dzisiejszym wydaniu poświęciła tej sprawie sporo miejsca. Miałam przyjemność dorzucić tam także swoje trzy grosze i w kilku słowach powiedzieć o najważniejszych skutkach tej ustawy.

Tych wszystkich z Państwa, którzy realizują właśnie lub zamierzali realizować inwestycję na użytkowaniu wieczystym, gorąco zachęcam do lektury artykułu Pani redaktor Anny Krzyżanowskiej pt. „Deweloperzy w potrzasku. Przez ustawę przekształceniową.”

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu będą Państwo czuli niedosyt i nie wszystko będzie jasne, zapraszam do lektury jutrzejszego wydania Gazety Prawnej, w której znajdą Państwo najważniejsze fragmenty rozmowy ze mną w tej sprawie. Być może moje wyjaśnienia uświadomią Państwu, jak poważne mogą być konsekwencje ustawy uwłaszczeniowej nie tylko dla całej branży, ale przede wszystkim dla każdego z Państwa.

Jest jeszcze czas, by zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami tego projektu, jeśli miałby on rzeczywiście wejść w życie od przyszłego roku. Ale naprawdę trzeba się bardzo spieszyć.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →