Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Nowe wzory wniosku o pozwolenie na budowę i oświadczenia o prawie do dysponowania na cele budowlane – dobra zmiana?

Agnieszka Grabowska-Toś28 grudnia 2016Komentarze (0)

Prawo budowlane zmienia się jak w kalejdoskopie. I nie ma w tym ani krzty przesady.

Właśnie po roku obowiązywania nowych wzorów wniosków o pozwolenie na budowę, zgłoszenie robót budowlanych, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, Ministerstwo uznało, że pora na kolejną zmianę – także w tym zakresie.

I tak oto od 17 grudnia obowiązują zupełnie nowe, odświeżone i odchudzone wzory. Stare poszły do lamusa. Co ciekawe – te nowe – są nawet dostępne w wersji edytowalnej, dzięki czemu z łatwością będzie je można wypełnić w komputerze. Nowe wzory oznaczone symbolami B-1, B-2, B-3, B-4 i B-5 znajdą Państwo na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

W komunikacie Ministerstwa wydanym na tę okoliczność można przeczytać, że Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (które wprowadza nowe wzory), wychodzi naprzeciw oczekiwaniom społecznym. Jakim? tego niestety nie wiem, bo Ministerstwo tego wątku już nie rozwija.

Zdaniem Ministerstwa wzory wniosków będą maksymalnie uproszczone oraz bardziej czytelne, a wzór decyzji o pozwoleniu na budowę uwzględnia uwagi NIK dotyczące pozostawienia dodatkowego miejsca na wpisanie stron postępowania.

Faktycznie, na pierwszy rzut oka, w porównaniu z poprzednimi wzorami, wyglądają one na znacznie prostsze – nie przypominają już formularzy deklaracji podatkowych, tak jak te, które wprowadzono w 2015 roku:). Ale czy rzeczywiście ich wypełnienie będzie łatwiejsze, czy znowu nie będą rodziły wątpliwości – to już czas pokaże.

Ja w każdym razie liczę na to, że sami Państwo ocenicie, czy rzeczywiście to była dobra zmiana, a potem podzielicie się ze mną swoimi spostrzeżeniami na ten temat.

Świętowanie czas zacząć!

Agnieszka Grabowska-Toś23 grudnia 20162 komentarze

Okres świąteczny mam zawsze bardzo pracowity. I nie mam tu na myśli tylko mojej kuchni, ale przede wszystkim naszą kancelarię.

Dziwnym trafem, nagle wszyscy nasi Klienci chcą załatwić wszystko właśnie przed Świętami. Wszystko jest na już, na teraz, bo przecież za chwilę święta, Efekt jest taki, że ciasta i inne świąteczne smakołyki muszę piec nocą:)

Ostatnie kilka dni upływało mi więc nie tylko na przygotowaniach do Świąt, ale przede wszystkim na załatwianiu różnych spraw, które – jak to zwykle bywa – oczywiście do łatwych nie należały. Muszę koniecznie o nich Państwu opowiedzieć, bo uważam, że niektóre z nich są naprawdę interesujące. Proszę więc tu zaglądać:)

A tymczasem – pora zacząć świętować! Dla mnie to fajny czas, kiedy – mimo tej całej bieganiny, ostatnich zakupów, porządków i przygotowań, można się zatrzymać i po prostu pobyć z rodziną.

I właśnie takich Świąt Państwu życzę – spokojnych i spędzonych z bliskimi, bez myślenia o pracy, bez polityki i bez Facebooka:)

Niech to będzie nasz czas…

Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego jednak legalna!

Agnieszka Grabowska-Toś06 grudnia 201611 komentarzy

Pałac Brunów

Wielokrotnie zwracałam już Państwu uwagę na różne problemy związane z inwestowaniem na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Chcecie, czy nie – będę o tym mówić do znudzenia:)

Uważam bowiem, że nadal wielu deweloperów nie uzmysławia sobie konsekwencji, jakie wiążą się z realizacją inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Jedną z nich jest konieczność zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy jest on niezgodny z realizowaną inwestycją. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na cele realizacji obiektów komunikacji lub obiektów rzemiosła, a my chcemy realizować inwestycję mieszkaniową.

Ci z Państwa, którzy regularnie śledzą mojego bloga już wiedzą, że w niektórych miastach obowiązują szczególne regulacje dotyczące zmiany celu użytkowania wieczystego. Najwięcej kontrowersji wzbudzają wśród deweloperów zasady zmiany celu użytkowania wieczystego obowiązujące w Warszawie i Krakowie. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że w obu tych miastach za zmianę celu trzeba niestety słono płacić. W Krakowie opłata za zmianę celu wynosi 25% wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu, a w Warszawie – 12,5%.

Kwoty są olbrzymie, biorąc pod uwagę fakt, że za nieruchomość w użytkowaniu wieczystym deweloperzy płacą w zasadzie tyle, co za prawo własności. Jeśli więc doliczyć do tego opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, często okazywało się, że przy tak wysokiej cenie gruntu, inwestycja przestaje być opłacalna.

Deweloperzy wzięli się więc na sposób i zaskarżyli najpierw zarządzenia prezydentów obu miast, które regulowały zasady zmiany celu użytkowania wieczystego dla gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a potem uchwały rad miejskich dotyczące gruntów gminnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny Krakowie oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdziły nieważność obu zarządzeń, dotyczących gruntów Skarbu Państwa. O skutkach krakowskiego rozstrzygnięcia wspominałam Państwu we wpisie pt. Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego.

Ani sąd warszawski, ani krakowski nie wypowiedziały się jednak, czy pobieranie przez urzędników opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego jest w świetle prawa dopuszczalne, dlatego urzędnicy bez przeszkód nadal pobierali opłaty za zmianę celu.

Przełomowe w tej sprawie okazało się dopiero rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który w niedawnym wyroku (z dnia 3.10.2016 roku, sygn. II SA/Kr 613/16) wydanym w sprawie skargi jednego z deweloperów na uchwałę Rady Miasta Krakowa nr LX/772/08 z 17.12.1998 roku w przedmiocie zmiany uchwały dotyczącej zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków uznał, że zaskarżona uchwała w zakresie zawierającym określenie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego – jest zgodna z prawem.

Nie wdając się w szczegóły wywodu prawnego, zawartego w uzasadnieniu tego wyroku trzeba powiedzieć, że rozstrzygnięcie to potwierdza zarówno dopuszczalność zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie celu użytkowania wieczystego, jak i dopuszczalność pobierania przez gminę opłat za zmianę tego celu. Zdaniem sądu, „(…) nie ma podstaw, aby kwestionować jednolite dla wszystkich użytkowników wieczystych transparentne i przejrzyste oraz gospodarne reguły ustalone przez Radę Miasta Krakowa na wypadek zgłoszenia przez użytkownika wieczystego chęci zmiany treści tego prawa na treść zasadniczo inną niż ta, na którą zdecydował się zawierając umowę.”

Ustawa uwłaszczeniowa po liftingu – mój komentarz dla Gazety Prawnej

Agnieszka Grabowska-Toś16 listopada 2016Komentarze (1)

Zamek Czocha

I wszystko jasne!

Projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność tych gruntów, przeszedł całkiem konkretny lifting – poczynając od samej jego nazwy. Właśnie na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazała się nowa wersja tej ustawy o zmienionej nazwie – ustawa o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własność tych gruntów.

Zmian jest wiele, ale generalnie trzeba powiedzieć, że na korzyść deweloperów. I właśnie o skomentowanie tych zmian, pod kątem ich znaczenia dla deweloperów, zostałam poproszona przez panią redaktor z Gazety Prawnej. Mój komentarz odnośnie nowego projektu ustawy uwłaszczeniowej mogą Państwo przeczytać w Gazecie Prawnej z 8 listopada 2016 roku.

Myślę, że ostatecznie wszystko dobrze się skończy i Ci z Państwa, którzy rozpoczęli inwestycje na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, będą mogli spokojnie je dokończyć, bez obaw, że po 1 stycznia 2017 roku, nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali.

Jak już Państwu wspominałam, z nowego projektu ustawy zniknął bowiem zakaz ustanawiania – po 1 stycznia 2017 roku – odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na gruncie oddanym w użytkowaniu wieczystym. Nie ma również zakazu oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, więc nie będzie przeszkód w realizacji inwestycji deweloperskich na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Będę śledzić losy tego projektu i na bieżąco Państwa o nim informować.

Deweloperzy mogą spać spokojnie. Ustawa uwłaszczeniowa nie pogrąży rynku deweloperskiego

Agnieszka Grabowska-Toś08 listopada 2016Komentarze (0)

Zamek w Frydlant w Czechach

Kiedy na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt tak zwanej ustawy uwłaszczeniowej, wśród deweloperów zapanowało poruszenie, a urzędników zalała fala wniosków o jak najszybszą zmianę celu użytkowania wieczystego gruntów na cel mieszkaniowy. Czas naglił, bo aby móc po 1 stycznia 2017 roku ustanawiać odrębną własność wybudowanych, czy dopiero planowanych lokali, trzeba było do 31 grudnia 2016 roku zmienić cel użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy.

Muszę przyznać, że z niepokojem czekałam na efekty wielu krytycznych komentarzy prasowych i uwag składanych do Ministerstwa w ramach uzgodnień i konsultacji społecznych dotyczących projektu tej ustawy. Wygląda jednak na to, że wszystko dobrze się skończy i deweloperzy będą mogli nie tylko spokojnie dokończyć inwestycje realizowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale też nie będzie problemów z realizacją nowych.

Udało mi się nieoficjalnie dotrzeć do projektu nowej ustawy uwłaszczeniowej o zmienionym tytule – ustawa o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów. Moim zdaniem eliminuje on wszystkie najważniejsze negatywne skutki uwłaszczenia, jakie deweloperzy dostrzegali na gruncie poprzedniego projektu.

Jeśli w tym kształcie projekt zostanie uchwalony, to zarówno deweloperzy, jak i ich klienci mogą spać spokojnie. Zmiany poszły znacznie dalej, niż można się było tego spodziewać, co niewątpliwie świadczy o zrozumieniu problemów, z jakimi musiałaby się zmierzyć branża deweloperska.

Przede wszystkim Ministerstwo zrezygnowało z dwóch bardzo niekorzystnych zapisów, które w istocie prowadziły do tego, że po 1 stycznia 2017 roku w zasadzie niemożliwa byłaby budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Deweloperzy, którzy kupili grunt z zamiarem realizacji takiej inwestycji, mieliby związane ręce.

Po pierwsze – zlikwidowano zakaz ustanawiania po 1 stycznia 2017 roku odrębnej własności lokalu w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, a po drugie – zlikwidowano zakaz oddawania po dniu wejścia w życie ustawy gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.

Usunięcie tych zapisów oznacza, że nadal na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste będą Państwo mogli realizować inwestycje deweloperskie (budynki wielorodzinne), ustanawiać w nich odrębną własność lokali i je sprzedawać.

Dla Państwa, to niewątpliwie bardzo dobra wiadomość.

Z punktu widzenia moich Klientów i tych z Państwa, którzy jesteście właśnie w trakcie realizacji inwestycji deweloperskich, najważniejsze jest jednak to, że z projektu został usunięty przepis, zgodnie z którym po wejściu w życie ustawy odrębna własności lokali mogła być ustanowiona w budynkach wybudowanych wyłącznie na takich gruntach, które przed 1 stycznia 2017 roku były oddane w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Ten zapis doprowadziłby do zablokowania ogromnej liczby inwestycji, gdyż nie wszystkim deweloperom udałoby się do końca 2016 roku zmienić cel użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy.

Teraz, zgodnie z nowym projektem, nie będzie żadnych problemów z zakończeniem inwestycji i wywiązaniem się z zawartych umów deweloperskich. W odniesieniu bowiem do już rozpoczętych inwestycji realizowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

Warunek jest taki, że budynek musi być wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zgodnie z decyzją WZ lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i co najmniej połowę liczby wszystkich lokali znajdujących się w takim budynku muszą stanowić lokale mieszkalne.

Bez znaczenia natomiast dla dokonania się przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów, w udziały we własności tych gruntów, będzie to, czy cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste był mieszkaniowy i czy był jednoznacznie określony.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →