Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego jednak legalna!

Pałac Brunów

Wielokrotnie zwracałam już Państwu uwagę na różne problemy związane z inwestowaniem na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Chcecie, czy nie – będę o tym mówić do znudzenia:)

Uważam bowiem, że nadal wielu deweloperów nie uzmysławia sobie konsekwencji, jakie wiążą się z realizacją inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Jedną z nich jest konieczność zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy jest on niezgodny z realizowaną inwestycją. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na cele realizacji obiektów komunikacji lub obiektów rzemiosła, a my chcemy realizować inwestycję mieszkaniową.

Ci z Państwa, którzy regularnie śledzą mojego bloga już wiedzą, że w niektórych miastach obowiązują szczególne regulacje dotyczące zmiany celu użytkowania wieczystego. Najwięcej kontrowersji wzbudzają wśród deweloperów zasady zmiany celu użytkowania wieczystego obowiązujące w Warszawie i Krakowie. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że w obu tych miastach za zmianę celu trzeba niestety słono płacić. W Krakowie opłata za zmianę celu wynosi 25% wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu, a w Warszawie – 12,5%.

Kwoty są olbrzymie, biorąc pod uwagę fakt, że za nieruchomość w użytkowaniu wieczystym deweloperzy płacą w zasadzie tyle, co za prawo własności. Jeśli więc doliczyć do tego opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, często okazywało się, że  przy tak wysokiej cenie gruntu, inwestycja przestaje być opłacalna.

Deweloperzy wzięli się więc na sposób i zaskarżyli najpierw zarządzenia prezydentów obu miast, które regulowały zasady zmiany celu użytkowania wieczystego dla gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a potem uchwały rad miejskich dotyczące gruntów gminnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny Krakowie oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdziły nieważność obu zarządzeń, dotyczących gruntów Skarbu Państwa. O skutkach krakowskiego rozstrzygnięcia wspominałam Państwu we wpisie pt. Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego.

Ani sąd warszawski, ani krakowski nie wypowiedziały się jednak, czy pobieranie przez urzędników opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego jest w świetle prawa dopuszczalne, dlatego urzędnicy bez przeszkód nadal pobierali opłaty za zmianę celu.

Przełomowe w tej sprawie okazało się dopiero rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który w niedawnym wyroku (z dnia 3.10.2016 roku, sygn. II SA/Kr 613/16) wydanym w sprawie skargi jednego z deweloperów na uchwałę Rady Miasta Krakowa nr LX/772/08 z 17.12.1998 roku w przedmiocie zmiany uchwały dotyczącej zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków uznał, że zaskarżona uchwała w zakresie zawierającym określenie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego – jest zgodna z prawem.

Nie wdając się w szczegóły wywodu prawnego, zawartego w uzasadnieniu tego wyroku trzeba powiedzieć, że rozstrzygnięcie to potwierdza zarówno dopuszczalność zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie celu użytkowania wieczystego, jak i dopuszczalność pobierania przez gminę opłat za zmianę tego celu. Zdaniem sądu, „(…) nie ma podstaw, aby kwestionować jednolite dla wszystkich użytkowników wieczystych transparentne i przejrzyste oraz gospodarne reguły ustalone przez Radę Miasta Krakowa na wypadek zgłoszenia przez użytkownika wieczystego  chęci zmiany treści tego prawa na treść zasadniczo inną niż ta, na którą zdecydował się zawierając umowę.”