Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego jednak legalna!

Agnieszka Grabowska-Toś06 grudnia 201611 komentarzy

Pałac Brunów

Pałac Brunów

Wielokrotnie zwracałam już Państwu uwagę na różne problemy związane z inwestowaniem na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Chcecie, czy nie – będę o tym mówić do znudzenia:)

Uważam bowiem, że nadal wielu deweloperów nie uzmysławia sobie konsekwencji, jakie wiążą się z realizacją inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Jedną z nich jest konieczność zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy jest on niezgodny z realizowaną inwestycją. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na cele realizacji obiektów komunikacji lub obiektów rzemiosła, a my chcemy realizować inwestycję mieszkaniową.

Ci z Państwa, którzy regularnie śledzą mojego bloga już wiedzą, że w niektórych miastach obowiązują szczególne regulacje dotyczące zmiany celu użytkowania wieczystego. Najwięcej kontrowersji wzbudzają wśród deweloperów zasady zmiany celu użytkowania wieczystego obowiązujące w Warszawie i Krakowie. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że w obu tych miastach za zmianę celu trzeba niestety słono płacić. W Krakowie opłata za zmianę celu wynosi 25% wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu, a w Warszawie – 12,5%.

Kwoty są olbrzymie, biorąc pod uwagę fakt, że za nieruchomość w użytkowaniu wieczystym deweloperzy płacą w zasadzie tyle, co za prawo własności. Jeśli więc doliczyć do tego opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, często okazywało się, że  przy tak wysokiej cenie gruntu, inwestycja przestaje być opłacalna.

Deweloperzy wzięli się więc na sposób i zaskarżyli najpierw zarządzenia prezydentów obu miast, które regulowały zasady zmiany celu użytkowania wieczystego dla gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a potem uchwały rad miejskich dotyczące gruntów gminnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny Krakowie oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdziły nieważność obu zarządzeń, dotyczących gruntów Skarbu Państwa. O skutkach krakowskiego rozstrzygnięcia wspominałam Państwu we wpisie pt. Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego.

Ani sąd warszawski, ani krakowski nie wypowiedziały się jednak, czy pobieranie przez urzędników opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego jest w świetle prawa dopuszczalne, dlatego urzędnicy bez przeszkód nadal pobierali opłaty za zmianę celu.

Przełomowe w tej sprawie okazało się dopiero rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który w niedawnym wyroku (z dnia 3.10.2016 roku, sygn. II SA/Kr 613/16) wydanym w sprawie skargi jednego z deweloperów na uchwałę Rady Miasta Krakowa nr LX/772/08 z 17.12.1998 roku w przedmiocie zmiany uchwały dotyczącej zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków uznał, że zaskarżona uchwała w zakresie zawierającym określenie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego – jest zgodna z prawem.

Nie wdając się w szczegóły wywodu prawnego, zawartego w uzasadnieniu tego wyroku trzeba powiedzieć, że rozstrzygnięcie to potwierdza zarówno dopuszczalność zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie celu użytkowania wieczystego, jak i dopuszczalność pobierania przez gminę opłat za zmianę tego celu. Zdaniem sądu, “(…) nie ma podstaw, aby kwestionować jednolite dla wszystkich użytkowników wieczystych transparentne i przejrzyste oraz gospodarne reguły ustalone przez Radę Miasta Krakowa na wypadek zgłoszenia przez użytkownika wieczystego  chęci zmiany treści tego prawa na treść zasadniczo inną niż ta, na którą zdecydował się zawierając umowę.”

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

{ 11 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Alicja 7 grudnia, 2016 o 09:46

Dziękuję za artykuły. Są ŚWIETNE!

“W Krakowie opłata za zmianę celu wynosi 25% wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu”… Nie mogę się dogrzebać do uchwały Rady Gminy w tej sprawie. Z którego roku jest ta uchwała?
A tak z innej beczki, gdyby szukała Pani tematów do następnych postów, to proszę o ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego w obecnym brzmieniu i jej konsekwencje w obrocie gruntami inwestycyjnymi (np. nie ma planu, jest WZ, ale w ewidencji jest użytek R, czasem na całej działce, czasem tylko na skrawku, albo w ewidencji jest OK, ale w księdze jakieś R się plącze…). Kombinacji jest mnóstwo i jak dotąd nie znalazłam żadnej kompleksowej i zarazem przejrzystej publikacji na ten temat. Chętnych do czytania na pewno będzie cała masa 😉

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 9 grudnia, 2016 o 09:34

Pani Alicjo,
bardzo dziękuję:) Uchwała pochodzi z 2008 roku. Jak odnajdę dokładne dane, to Pani napiszę.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Piotr 14 grudnia, 2016 o 11:27

A co myślisz o tym tekście i wyroku NSA? http://www.rp.pl/Firma/312149986-Krakow-bezprawnie-zadal-haraczu-od-deweloperow.html#ap-2
Nie bardzo rozumiem argumentację NSA dotyczącą ustalania zasad opłaty zgodnie z którą zarządzenie jest aktem z zakresu prawa administracyjnego, ponieważ dotyczy nieruchomości publicznych.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 14 grudnia, 2016 o 12:10

Piotr,
przede wszystkim nie opierałabym się wyłącznie na tym tekście, ale zaczekałabym na pisemne uzasadnienie wyroku. Ten artykuł jest kolejnym przykładem przedstawienia przez dziennikarzy kwestii prawnych w taki sposób, że wprowadzają czytelników w błąd. Z tekstu wynika, że NSA uznał, że pobieranie opłat jest nielegalne. Śmiem twierdzić, że NSA wcale nie wypowiedział się wprost co do tego, że Skarb Państwa nie miał prawa pobierać opłat i że pobieranie tych opłat jest niezgodne z prawem. Podejrzewam, że powiedział tylko tyle, że kwestie zmiany celu nie mogły być regulowane zarządzeniem. A to bez wątpienia duża różnica. W analogicznej sprawie dotyczącej warszawskiego zarządzenia, NSA potwierdził tylko, że zarządzenie jest niezgodne z prawem, ale nie dlatego, że przewidziane w nim opłaty są niezgodne z prawem, lecz dlatego, że brak jest podstawy do wydania zarządzenia regulującego zmianę celu.O tym, czy Miasto może pobierać opłaty – nie powiedział ani słowa. Dlatego Warszawa, choć nie ma zarządzenia, nadal zmienia cel i opłaty pobiera. Dlatego pisałam już kiedyś na blogu, że samo unieważnienie zarządzenia, nie rozwiązuje problemu opłat https://jakim-prawem.pl/wazny-dla-krakowskich-deweloperow-wyrok-w-sprawie-zmiany-celu-uzytkowania-wieczystego/
Tak więc zaczekajmy na uzasadnienie.

Odpowiedz

Piotr 14 grudnia, 2016 o 12:22

Tak, szukałem go w bazie i jeszcze nie ma. Gdyby było tak jak to opisano to uważam że chyba się NSA pomylił jeżeli to można tak ująć. Ale zobaczymy jak mówisz po treści uzasadnienia. Pozdrawiam

Odpowiedz

Arkadiusz 10 marca, 2017 o 10:24

Pani Agnieszko,

a co w sytuacji, kiedy decyzji nie ustalono celu użytkowania wieczystego? Czy jego nadanie “pierwotne”, a nie zmiana, też będzie podlegać opłacie? UMK nie strasznie kręci w tej sprawie.

I druga sytuacja: również nie ma ustalonego celu, ale niedługo w życie wejdzie plan zagospodarowania przestrzennego. Czy w takiej sytuacji ustalenie celu (ponownie: nie zmiana) będzie podlegała opłacie?

Może spotkała się Pani z podobnymi przypadkami w swojej praktyce? Bo ja już mam kompletny mętlik w głowie… 🙁

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 16 marca, 2017 o 11:54

Panie Arkadiuszu.
Czy sprawa dotyczy Krakowa?
W różnych częściach naszego kraju urzędnicy różnie podchodzą do kwestii zmiany celu użytkowania wieczystego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Arkadiusz 16 marca, 2017 o 11:55

Tak, chodzi o Kraków. Przepraszam, nie napisałem tego we wcześniejszej wypowiedzi.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 16 marca, 2017 o 12:05

W pierwszym przypadku – jeśli nie ma planu miejscowego opłata będzie. To, że w umowie/decyzji dotyczącej ustanowienia użytkowania wieczystego nie ma jasno określonego celu, nie oznacza, że ten cel nie istnieje. Pisałam już o tym wielokrotnie na blogu (w komentarzach).
Decyduje m. in. sposób wykorzystywania budynków posadowionych na gruncie.
W drugim przypadku – opłaty nie powinno być, jeśli zmiana następuje w związku z wejściem w życie planu miejscowego.

Odpowiedz

Arkadiusz 16 marca, 2017 o 12:06

Bardzo dziękuję za odpowiedź. 🙂

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 16 marca, 2017 o 12:10

Bardzo proszę:)

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że zainteresował Cię mój wpis na blogu i chcesz s go komentować. Jeśli jednak tą drogą szukasz pomocy prawnej w swojej sprawie, to zapraszam Cię do skorzystania z moich usług w tym zakresie. Dane do kontaktu ze mną znajdziesz w zakładce Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: