Zamek w Baranowie Sandomierskim
To był bardzo udany weekend.
Wprawdzie miałam w planach zupełnie coś innego, jednak pogoda skłoniła mnie do wyjazdu za Kraków, do miejsca w którym byłam wiele lat temu – do Baranowa Sandomierskiego. Późnorenesansowy zamek, z którego ta miejscowość słynie urzekł mnie na nowo. Muszę przyznać, że klimat do zwiedzania był w tym dniu wprost wymarzony – piękna pogoda, wyjątkowo niewielu turystów, a do tego pyszna kawa w zamkowej kawiarni. Miałam wrażenie, że w tym miejscu czas zatrzymał się na chwilę.
Ale nie o Baranowie Sandomierskim miał być ten dzisiejszy wpis na blogu, choć na ten temat wiele by mówić:) Obiecałam, że wrócę do sprawy użytkowania wieczystego i tego, jakie poważne dla deweloperów skutki może przynieść wejście w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność.
Jak już Państwo wiedzą, projekt zakłada, że od 1 stycznia 2017 roku nie będzie można ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego. Przepis przejściowy (art. 20) stanowi jednak, że jeśli przed 1 stycznia 2017 roku użytkowanie wieczyste było ustanowione na cel budownictwa mieszkaniowego, to możliwe będzie ustanowienie odrębnej własność lokalu także po 1 stycznia 2017 roku. Ważne, by cel był mieszkaniowy.
Problem w tym, że po pierwsze, wielu deweloperów buduje budynki wielorodzinne na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cel inny niż mieszkaniowy, nie będąc nawet świadomym problemów, jakie mogą wiązać się z tym, że taka budowa może być uznana za oczywiście sprzeczną z celem użytkowania wieczystego i skutkować rozwiązaniem użytkowania wieczystego.
Po drugie, wielu deweloperów, właśnie kupiło nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste na cel inny, niż budownictwa mieszkaniowego z zamiarem realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. W miastach, w których dopuszcza się zmianę celu użytkowania wieczystego na mieszkaniowy, wielu z nich proceduje właśnie taką zmianę i nie jest pewne, czy do końca roku, uda im się dostosować cel użytkowania wieczystego do możliwości realizacji budynku wielorodzinnego.
Co się zatem stanie z tymi gruntami, których cel nie jest mieszkaniowy? Czy na tych gruntach możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności lokali po 1 stycznia 2017 roku?
Póki co, z projektu wynika, że jeśli grunty te przed 1 stycznia 2017 nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy, to nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu. Innymi słowy, jeśli deweloper nie uzyska do końca 2016 roku zmiany celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, to bez względu na to, czy jego inwestycja jest w trakcie budowy, czy dopiero będzie rozpoczynana, nie będzie mógł ustanowić odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na takim gruncie. Nie będzie tu miał zastosowania wspomniany przepis przejściowy.
Co więcej, po 1 stycznia 2017 roku nie będzie możliwie oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste na cel budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (art. 10 projektu), co oznacza, że nie będzie także możliwa zmiana dotychczasowego celu, na cel mieszkaniowy. Ponadto, z dniem wejścia w życie ustawy, wszelkie czynności mające na celu oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego i nie zakończone będą podlegały unieważnieniu. Moim zdaniem, do tych czynności należy zaliczyć także procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, którą aktualnie w odniesieniu do wielu gruntów przeprowadzane są m. in. w Krakowie i Warszawie.
Czasu jest więc niewiele.
Jeśli do końca roku nie uzyskacie Państwo zmiany celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, a projekt wejdzie w życie w niezmienionym kształcie, to po 1 stycznia nie będziecie Państwo mogli ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach wielorodzinnych wybudowanych na takich gruntach.
{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Bardzo dobry wpis. Dodałabym jeszcze, że nie wszystkie umowy użytkowania mają określony jakikolwiek cel lub jest on zasadniczo zmienny np. przy określeniu „zgodnie z przeznaczeniem”.
To w takim przypadku według jakiej stawki procentowej użytkownik wieczysty ponosi opłaty roczne? Albo jak wygląda kwestia aktualizacji opłaty jak cel jest „płynny”?
Pani Renato,
dziękuję za miłe słowa. Cieszę się, że wpis Panią zainteresował i że zainicjowała Pani ciekawą dyskusję na blogu. Muszę jednak przyznać po części rację Panu Piotrowi, z którym wymieniała Pani poglądy, a nie Pani:) Nie ma czegoś takiego, jak „płynny” cel użytkowania wieczystego. W orzecznictwie NSA wyraźnie podkreśla sie, że jeśli w decyzji o oddaniu w użytkowanie wieczyste cel został określony w ten sposób, że użytkownik wieczysty został zobowiązany do korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem i utrzymywania budynków w należytym stanie, to cel ten należy wiązać z celem jakiemu służyła nieruchomość w dacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Dla ustalenia tego celu znaczenie ma ówczesny sposób zagospodarowania gruntu. To zaś pozostaje w związku z obowiązującym w dacie powstania tego prawa, planem miejscowym. Jeśli na gruncie była np. zajezdnia autobusowa,a teren ten był przeznaczony w planie pod usługi komunikacji, to nie można uznać,że cel jest nieokreślony. Co więcej, gdy obecnie ten teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, brak jest podstaw do przyjęcia, że ten fakt automatycznie spowodował zmianę dotychczasowego celu, na cel mieszkaniowy i że wystarczy już tylko zmienić stawkę na 1%. Faktem natomiast jest, że projekt, o którym pisałam, nie uwzględnia tych wszystkich niuansów związanych z użytkowaniem wieczystym.
Cel oznaczony „zgodnie z przeznaczeniem” wynika z dokumentów planistycznych lub faktycznego zagospodarowania. Z tym, że jeśli stawka procentowa dla gruntu jest wyższa (3%), można po uzyskaniu pozwolenia na budowę mieszkaniówki wystąpić się o zmianę stawki (1%).
Po pierwsze wydaje mi się że taki cel „zgodnie z przeznaczeniem” jest niepoprawnie ujęty w umowie. Oznaczałoby to, że z każdą zmianą w planie zagospodarowania przestrzennego mającą wpływ na stawki procentowe (0,3, 1, 2 ,3 %) należałoby zmieniać stawki procentowe opłaty rocznej w trybie przewidzianym jak dla aktualizacji opłaty rocznej. A po drugie wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana a nie od faktycznego zagospodarowania.
Proszę zwrócić uwagę, że historia instytucji użytkowania wieczystego ciągnie się od kilku dekad. Jego źródłem nie zawsze jest umowa. Są przecież decyzje, czy wyroki sądowe.
Takie, czy inne określenie celu może być dziś oceniane jako nieprawidłowe, co nie zmienia faktu, że takich sytuacji jest bardzo dużo przynajmniej na rynku warszawskim. I właśnie z tego powodu projekt nowelizacji nie przystaje do realiów.