Czy postępowanie w sprawie drogi koniecznej zablokuje uzyskanie pozwolenia na budowę

Pałac Łabędnik

Moje dziecko kocha zagadki. Ma to chyba po mnie, bo ja też je bardzo lubię. W związku z tym ostatnie wieczory upływały mi na czytaniu zagadek dla przedszkolaków.

Patrząc z tej perspektywy można powiedzieć, że w mojej codziennej pracy zawodowej też mam ciągle do czynienia z różnymi zagadkami – tyle tylko że z konkretnej dziedziny – prawa. Każdego dnia klienci zadają mi różne pytania, a ja muszę znaleźć na nie odpowiedzi. Oczywiście najlepiej takie, które będą dla nich korzystne 🙂

I to jest fajne.

Muszę przyznać, że rozstrzyganie trudnych problemów prawnych, poszukiwanie odpowiedzi na pytania, które tylko z pozoru wydają się proste – daje mi ogromną satysfakcję i przyjemność.

Ostatnio z takim pozornie prostym pytaniem, zwrócił się do mnie jeden z deweloperów, który proceduje właśnie pozwolenie na budowę. Dowiedział się, że zostało wszczęte postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a jednym z wariantów poprowadzenia tej drogi, jest wariant zakładający jej przebieg po działce, na której planuje inwestycję.

I tu pojawiła się wątpliwość – czy to postępowanie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę? Jeśli bowiem sąd ustanowi służebność na działce dewelopera, to niewątpliwie uzyskanie pozwolenia na budowę i realizacja inwestycji uniemożliwi poprowadzenie tej drogi po działce dewelopera.

Oczywiście jak to zwykle bywa, przepisy nie przewidują takiej sytuacji, nie ma więc prostej odpowiedzi na to pytanie.

W pierwszej kolejności należało więc rozważyć, czy toczące się postępowanie o ustanowienie służebności, jest podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, do czasu wydania orzeczenia przez sąd, a więc czy rozstrzygnięcie o ustanowieniu służebności stanowi zagadnienie wstępne. Innymi słowy, czy rozstrzygnięcie sprawy z wniosku dewelopera, zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia sprawy ustanowienia służebności.

By mówić o zagadnieniu wstępnym, rozstrzygnięcie to musi być koniecznym warunkiem wydania decyzji przez organ administracji (musi mieć na nie bezpośredni wpływ).

Moim zdaniem, rozstrzygnięcie w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej nie ma takiego bezpośredniego wpływu na wynik postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę,  a zatem nie stanowi zagadnienia wstępnego.

Takie też stanowisko zajął  NSA w wyroku z 15.05.2015 roku, sygn. II OSK 2511/13, czy WSA w Warszawie w wyroku z dnia 18.02.2015, sygn. VII SA/Wa 1453/14. Zdaniem sądów, uprzednie rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne do rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Fakt toczącego się postępowania w sprawie służebności nie zmienia tego, że deweloperowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do czasu ustanowienia służebności, może on swobodnie dysponować całą swoją nieruchomością.

Organ nie ma również obowiązku badania wpływu wykonania inwestycji na późniejszą możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Dlatego ustanowienie służebności nie powinno zablokować toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, tym bardziej, że nie wiadomo, który wariant przebiegu służebności ostatecznie wybierze sąd i czy służebność będzie przebiegała po działce dewelopera.