dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Przeniesienie decyzji WZ w przypadku śmierci uprawnionego

Agnieszka Grabowska-Toś20 września 202010 komentarzy

zamek w Płakowicach (Dolny Śląsk)

Czy decyzja o warunkach zabudowy wydana dla osoby, która po jej wydaniu zmarła, może zostać przeniesiona na inny podmiot?

Z takim oto pytaniem zwrócił się do nas jeden z klientów naszej kancelarii. Sprawa dotyczyła niedużej inwestycji wielorodzinnej w atrakcyjnej części miasta, dla której wcześniej została już wydana decyzja WZ. Klient planował zrealizować tam ekskluzywne apartamenty. Kupił działkę, ale zanim doszło do przeniesienia na niego decyzji WZ okazało się, że sprzedający, na rzecz którego decyzja ta została wydana – zmarł.

I tu pojawiła się wątpliwość…

Czy w takiej sytuacji w ogóle możliwe będzie przeniesienie decyzji WZ, czy też trzeba będzie uzyskać nową?

Zgodnie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję WZ jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja ta została wydana, do jej przeniesienia na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Z przepisu tego wynika, że przeniesienie decyzji WZ zawsze wiąże się z koniecznością uzyskania zgody osoby, na rzecz której decyzja ta została wydana. Natomiast bez znaczenia jest to, czy osoba na rzecz której ma nastąpić przeniesienie decyzji wz posiada prawo do nieruchomości, czy nie.

Zatem nabycie własności nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przypadku naszego klienta, nie oznaczało, że automatycznie doszło do nabycia przez niego praw wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego na tę okoliczność nasz klient nie mógł się powołać.

Czy może więc rozwiązaniem w tej sprawie mogłoby być uzyskanie przez niego zgody spadkobierców zmarłego na przeniesienie decyzji WZ?

Spotkałam się z takim stanowiskiem w jednym z wyroków wojewódzkiego sądu administracyjnego.  Sąd  ten uznał, że w takim przypadku znajduje zastosowanie art. 30 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych, w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania, na miejsce dotychczasowej strony wstępują następcy prawni.

Moim zdaniem stanowisko to jest jednak błędne.

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że decyzja WZ tworzy dla inwestora prawo do urzędowej informacji o rodzaju i parametrach inwestycji, jaką można zrealizować na konkretnej nieruchomości. Prawo to ściśle wiąże się jednak osobą inwestora, a nie z nieruchomością. Nie ulega więc wątpliwości, że decyzja WZ nie ma charakteru rzeczowego, zwłaszcza że dla tego samego terenu można wydać kilka takich decyzji na rzecz różnych podmiotów, a na rzecz jednego wnioskodawcy można wydać kilka decyzji WZ dotyczących różnych inwestycji.

Poza tym, uprawnienia wynikające z decyzji WZ nie podlegają dziedziczeniu, ponieważ żaden przepis szczególny nie przewiduje, by prawa wynikające z tej decyzji wchodziły w skład spadku. A to oznacza, że spadkobiercy zmarłego nie mogą skutecznie wyrazić zgody – w miejsce zgody, jakiej powinien udzielić uprawniony zmarły.

I wreszcie – jeśli uprawniony od decyzji zmarł przed złożeniem wniosku o jej przeniesienie, to także z tego powodu przepis kodeksu nie może mieć zastosowania, gdyż dotyczy on sytuacji, gdy strona umiera w toku postępowania.

Dlatego uważam, że z chwilą śmierci podmiotu, na rzecz którego została wydana decyzja WZ, nie ma możliwości, by został spełniony podstawowy warunek, od którego zaistnienia uzależnione jest przeniesienie decyzji WZ. Tym warunkiem jest zgoda uprawnionego do przeniesienia decyzji na osobę trzecią.

Wracając do sprawy mojego klienta – niestety nie miałam dla niego dobrych wieści. Nawet jeśli spadkobiercy sprzedającego złożyliby oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie na niego decyzji WZ, to nie wywołałoby ono skutków prawnych (właśnie z powodów, które Wam wcześniej podałam) i organ nie mógłby wydać decyzji o jej przeniesieniu. Nie istnieje bowiem już podmiot, który taką zgodę mógłby skutecznie wyrazić. Nawet gdyby mój klient złożył wniosek o przeniesienie, to jak stwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 29.10.2015 i WSA w Warszawie, w wyroku z dniu 16.03.2018 roku, w takim przypadku postępowanie powinno zostać umorzone.

Mimo wszystko moja rada była jednak taka: skoro orzecznictwo nie jest spójne, to co mamy do stracenia? Spróbujmy i złóżmy wniosek. A nuż – organ uzna, że zgoda spadkobierców jest skuteczna:) I tak też zrobiliśmy. Teraz czekamy na decyzję organu….

Rewolucyjne zmiany w opodatkowaniu od 2021 roku deweloperskich spółek komandytowych

Agnieszka Grabowska-Toś14 września 20202 komentarze

Rewolucyjne zmiany w opodatkowaniu… Taki news pojawił się ostatnio w mediach i wszystko wskazuje na to, że niestety od przyszłego roku będą Was czekały drodzy Państwo poważne zmiany. Według najnowszego pomysłu Ministerstwa Finansów,  opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (tzw. CIT) miałyby zostać objęte już od 2021 r. spółki komandytowe. Zmiany w opodatkowaniu będą też dotyczyły tych spółek komandytowych, w których komplementariuszem jest spółka z o.o. 

Rewolucyjne zmiany w opodatkowaniu

Pałac Biedrzychowice (Dolny Śląsk)

Taki typ spółek jest dotychczas najczęściej wybieraną przez deweloperów formą prawną prowadzenia inwestycji deweloperskich. Dla każdej nowej inwestycji deweloperzy zakładają spółkę celową – to jest spółkę komandytową z niewielkim wkładem komplementariusza, którym co do zasady jest w takim przypadku spółka z o.o.

Powodów wyboru takiej formy jest co najmniej kilka, ale jednym z kluczowych, jest właśnie obowiązująca forma opodatkowania, która pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania dochodów, z jakim mamy do czynienia np. w przypadku spółek z o.o.  gdzie opodatkowany jest najpierw dochód spółki, a następnie opodatkowaniu podlega dywidenda wypłacana wspólnikom.

Jeśli plany Ministerstwa urzeczywistnią się i nowe przepisy wejdą w życie, to najprawdopodobniej także w przypadku spółek celowych (spółek komandytowych) będziemy mieć do czynienia z podwójnym opodatkowaniem: pierwszy raz na poziomie spółki podatkiem CIT 9 % albo 19 % i drugi raz na poziomie wspólników – 19 %. Łatwo zatem policzyć o ile więcej podatku zapłacą̨ po zmianie przepisów spółki komandytowe i jak to się przełoży się na zyski ich wspólników.

Projektu ustawy dotyczącej zmiany opodatkowania spółek komandytowych jeszcze nie ma, ale znane są już ogólne założenia nowelizacji. Sam pomysł wprowadzenia takich zmian nie jest zresztą nowy, bo Ministerstwo już w 2012  roku miało zakusy na zyski spółek komandytowych.

Co planowana zmiana będzie oznaczać dla tych wszystkich deweloperów, którzy wybrali spółkę komandytową jako formę prowadzonej działalności deweloperskiej?

Gdyby plan Ministerstwa miał się z nowym rokiem urzeczywistnić, to zostanie Wam tylko nieco ponad 3 miesiące, aby podjąć decyzję o ewentualnym przekształceniu spółki komandytowej w inny podmiot lub podjąć decyzję o zmianie formy prawnej na inną i w konsekwencji przeprowadzić całą operację.

Sprawa jest zatem poważna, a czasu niewiele. Dlatego na bieżąco będę monitorować proces legislacyjny i informować Was, w jakim kierunku zmierzają działania Ministerstwa. Warto jednak już teraz zacząć myśleć o planie B na wypadek, gdyby rzeczywiście od nowego roku miało dojść do zmiany przepisów.

Prawo budowlane po 19 września 2020 roku – 5 najważniejszych zmian korzystnych dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś10 września 20202 komentarze

Gdańsk

Dużo się ostatnio pisze i mówi o nowelizacji prawa budowlanego, która lada moment wejdzie w życie. Ja też o tym już pisałam na blogu. Zmienionych przepisów jest tak wiele, że trudno się w nich odnaleźć. Aby Wam to nieco ułatwić, postanowiłam przedstawić Wam 5 najważniejszych zmian, które są korzystne dla deweloperów i  które w praktyce powinny uprościć proces inwestycyjny. 

Oto mój subiektywny wybór:)

1. Ograniczenie treści projektu budowlanego składanego wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę
Zgodnie z nowymi przepisami, projekt budowlany składał się będzie z trzech części:
• projektu zagospodarowania terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu technicznego.
Co istotne, nie trzeba go będzie dołączać  w całości do wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczyć to będzie jedynie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt techniczny określający rozwiązania instalacyjne i konstrukcyjne będzie natomiast wymagany dopiero przy zgłaszaniu zakończenia robót budowlanych (w przypadku budynków jednorodzinnych) lub składaniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie (w przypadku budynków wielorodzinnych). Do wniosku o pozwolenie na budowę będą dołączane trzy egzemplarze uproszczonego projektu budowlanego, w miejsce dotychczas obowiązujących czterech. Brak konieczności składania projektu technicznego na etapie wniosku, ma doprowadzić do odformalizowania postępowania i szybszego przygotowania dokumentacji projektowej.

2. Zmiana definicji obszaru oddziaływania (ograniczenie kręgu stron)
Od 19 września 2020 roku, obszar oddziaływania obiektu ma być rozumiany jako obszar, w stosunku do którego dany obiekt budowlany uniemożliwi lub ograniczy możliwość wykonywania innych robót budowlanych ze względu na wymogi wskazane w przepisach dotyczących zabudowy terenu, nie zaś ze względu na subiektywne uciążliwości. Pozwoli to w istotny sposób ograniczyć krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji ryzyko zaskarżenia pozwolenia na budowę. Jeśli zamierzacie na dniach złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, to warto z tego właśnie powodu wstrzymać się i zrobić to po 19 września. Wówczas do ustalania kręgu stron zastosowanie znajdą już nowe przepisy.

3. Przeniesienie pozwolenia na budowę
Brak konieczności uzyskania zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora, będzie sporym ułatwieniem dla tych deweloperów, którzy kupują nieruchomość z zamiarem kontynuowania na niej już zaplanowanej, czy też rozpoczętej inwestycji. To niewątpliwie duży plus.

4. Ułatwienia w uzyskaniu warunków przyłączenia do sieci
Skróci się również czas oczekiwania przez deweloperów na uzyskanie oświadczeń o przyłączeniu do sieci. Nowelizacja wprowadziła stosowne zmiany do ustawy Prawo energetyczne oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z nowymi przepisami, gestorzy sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych będą zobowiązani w określonym terminie wydać warunki przyłączenia do sieci. Przykładowo, w odniesieniu do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej  będzie to 21 od dnia złożenia wniosku – w przypadku budynków jednorodzinnych  i 45 dni w przypadku budynków wielorodzinnych. Ich przekroczenie spowoduje naliczenie kar. Nowelizacja wprowadziła także zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne opłat za wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci, ich aktualizację , zmianę czy przeniesienie na inny podmiot.

5. Ograniczenie terminu na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę.
Nie będzie już możliwie stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę, jeśli od daty jego doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.  Uznano, że w odniesieniu do budowy obiektów budowlanych priorytetem powinna być trwałość  i niewzruszalność decyzji administracyjnej. Informacja ta powinna ucieszyć także klientów deweloperów, którzy nie będą musieli obawiać się, że nawet po upływie tak długiego czasu, możliwe będzie wyeliminowanie  pozwolenia na budowę, co – jak wiemy – zawsze rodzi sporo problemów, także dla deweloperów. 

Przeniesienie pozwolenia na budowę – zmiany od 19 września 2020

Agnieszka Grabowska-Toś06 września 20202 komentarze

Pałac Brunów

Na pewno nie raz w centrum Waszej uwagi znajdowała się nieruchomość, dla której zostało już wydane ostateczne pozwolenie na budowę. Dla niektórych, zakup takiej nieruchomości to prawdziwa gratka, bo w zasadzie pozostaje tylko wybrać generalnego wykonawcę i zacząć budowę. Warunek jest tylko jeden – aby to zrobić, trzeba uzyskać przeniesienie na swoją rzecz wydanego już pozwolenia na budowę.

Doświadczony deweloper już wie, że nabywając taką nieruchomość musi zadbać, by przy podpisywaniu umowy uzyskać od sprzedającego zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę.  Zdarzały się jednak w praktyce takie sytuacje, kiedy inwestor nabywał nieruchomość, ale z różnych powodów nie uzyskał wcześniej wymaganej zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. I wówczas pojawiał się problem, bo sprzedający najczęściej mając świadomość, że kupujący jest pod ścianą i z powodu wydanego już pozwolenia na budowę nie będzie mógł uzyskać dla tej nieruchomości przez najbliższe 3 lata nowego pozwolenia na budowę, wymagał dodatkowego, często bardzo wysokiego wynagrodzenia za wyrażenie takiej zgody. 

Dotychczas obowiązujące przepisy, w szczególności art. 40 prawa budowlanego, który dotyczy przeniesienia pozwolenia na budowę, nie zawierały żadnego antidotum na taką sytuację. Inwestor w zasadzie nie miał żadnego mechanizmu prawnego, którym mógłby zmusić sprzedającego do wyrażenia zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę. Jednak nowelizacja prawa budowlanego, która wejdzie w życie od 19 września tego roku, wprowadziła w tym zakresie korzystne dla inwestorów zmiany. 

Dostrzegając opisane tu przeze mnie problemy, ustawodawca wprowadził zasadę, że jeśli własność nieruchomości lub użytkowania wieczystego  nieruchomości, dla której została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, przeszły – po wydaniu takiej decyzji – z dotychczasowego inwestora, na nowego inwestora, wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę, to do przeniesienia pozwolenia na budowę, nie jest w takim wypadku wymagana zgoda dotychczasowego inwestora. Przyjęto tu domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, dla której wydane zostało pozwolenie na budowę,  jest nabycie nieruchomości wraz z prawem do jej zabudowy zgodnie z wydanym pozwoleniem. 

Zmieniła się również zasada, kto może wystąpić z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę. Z dotychczasowego brzmienia art. 40 prawa budowlanego wynikało, że z wnioskiem mógł wystąpić zarówno dotychczasowy, jak i nowy inwestor. Od 19 września z takim wnioskiem będzie mógł wystąpić wyłącznie nowy inwestor. 

Analiza nasłonecznienia i przesłaniania a projektowana zabudowa na działce sąsiedniej

Agnieszka Grabowska-Toś19 lipca 2020Komentarze (0)

Już kiedyś mówiłam, że artystką nie jestem, ale totalnym beztalenciem też nie. 🙂 Jak trzeba, to narysować też coś potrafię. Wbrew pozorom, moje „umiejętności” w tym zakresie często przydają się podczas spotkań z moimi klientami, zwłaszcza kiedy musimy zobrazować stan w terenie i zależności pomiędzy istniejącymi już w sąsiedztwie budynkami, a planowaną przez klienta zabudową. 

Dzisiaj chciałam Wam opowiedzieć o przypadku, który właśnie ostatnio omawialiśmy z klientem. A ponieważ najlepiej przedstawić go właśnie na rysunku, postanowiłam użyć moich zdolności i wyszło mi takie „coś”. 🙂

Sytuacja była następująca:

Mój inwestor chciał wybudować na terenie inwestycji „A” budynek wielorodzinny. Przygotowując analizę przesłania i nasłonecznienia oczywiście uwzględnił zacienienie, jakie generuje budynek istniejący na działce sąsiedniej, a także uwzględnił fakt, że budynek ten będzie zacieniał budynek projektowany. W toku postępowania o pozwolenie na budowę dowiedział się jednak, że na terenie inwestycji „B” planowany jest inny budynek wielorodzinny i że zostało już dla tego terenu wydane ostateczne pozwolenie na budowę. Na fakt ten zwrócił uwagę organ prowadzący postępowanie i wezwał inwestora do przedłożenia prawidłowej analizy uwzględniającej również tenże planowany budynek. 

Pytanie: czy inwestor musi ponownie wykonać analizę nasłonecznienia i przesłania i uwzględnić w niej planowany na terenie inwestycji B budynek, a w sytuacji gdyby minimalne wymogi dotyczące czasu nasłonecznienia nie były spełnione – zmienić projekt? 

Okazuje się, że niestety tak. 

Nie ulega wątpliwości, że prawo budowlane nie przewiduje ograniczeń w związku z zacienieniem działek sąsiadujących z terenem inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że normuje kwestie zacienienia pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych przez obiekty budowlane.  Wynika to wprost z par. 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi m. in. to, że odległość projektowanego budynku od innych obiektów powinna być taka, aby umożliwiała naturalne oświetlenie pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w tych obiektach.

O jakie obiekty chodzi? 

Tego oczywiście przepis wprost nie mówi.  Jak jednak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych  (np. wyrok NSA z dnia 30 maja 2014 roku, sygn. II OSK 3105/12), pojęcie obiektów budowlanych odnosi się zarówno do obiektów istniejących, jak i tych, dla których została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Dla deweloperów oznacza to tyle, że jeśli projektują na określonym terenie budynek, to nie może on być zlokalizowany zbyt blisko. Chodzi o to, by w rezultacie nie okazało się, że nie będą spełnione minimalne wymagania dotyczące nasłonecznienia zarówno w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce sąsiedniej, jak i budynku projektowanego. Co więcej, nie można zacieniać w taki sposób nie tylko budynków istniejących, ale również tych, które dopiero są planowane. 

Jeśli zatem dla działki sąsiedniej zostało już wydane ostateczne pozwolenie na budowę budynku, zwłaszcza budynku mieszkalnego, to ten fakt musimy uwzględnić projektując nasz budynek.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →