Już kiedyś mówiłam, że artystką nie jestem, ale totalnym beztalenciem też nie. 🙂 Jak trzeba, to narysować też coś potrafię. Wbrew pozorom, moje „umiejętności” w tym zakresie często przydają się podczas spotkań z moimi klientami, zwłaszcza kiedy musimy zobrazować stan w terenie i zależności pomiędzy istniejącymi już w sąsiedztwie budynkami, a planowaną przez klienta zabudową.
Dzisiaj chciałam Wam opowiedzieć o przypadku, który właśnie ostatnio omawialiśmy z klientem. A ponieważ najlepiej przedstawić go właśnie na rysunku, postanowiłam użyć moich zdolności i wyszło mi takie „coś”. 🙂
Sytuacja była następująca:
Mój inwestor chciał wybudować na terenie inwestycji „A” budynek wielorodzinny. Przygotowując analizę przesłania i nasłonecznienia oczywiście uwzględnił zacienienie, jakie generuje budynek istniejący na działce sąsiedniej, a także uwzględnił fakt, że budynek ten będzie zacieniał budynek projektowany. W toku postępowania o pozwolenie na budowę dowiedział się jednak, że na terenie inwestycji „B” planowany jest inny budynek wielorodzinny i że zostało już dla tego terenu wydane ostateczne pozwolenie na budowę. Na fakt ten zwrócił uwagę organ prowadzący postępowanie i wezwał inwestora do przedłożenia prawidłowej analizy uwzględniającej również tenże planowany budynek.
Pytanie: czy inwestor musi ponownie wykonać analizę nasłonecznienia i przesłania i uwzględnić w niej planowany na terenie inwestycji B budynek, a w sytuacji gdyby minimalne wymogi dotyczące czasu nasłonecznienia nie były spełnione – zmienić projekt?
Okazuje się, że niestety tak.
Nie ulega wątpliwości, że prawo budowlane nie przewiduje ograniczeń w związku z zacienieniem działek sąsiadujących z terenem inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że normuje kwestie zacienienia pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych przez obiekty budowlane. Wynika to wprost z par. 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi m. in. to, że odległość projektowanego budynku od innych obiektów powinna być taka, aby umożliwiała naturalne oświetlenie pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w tych obiektach.
O jakie obiekty chodzi?
Tego oczywiście przepis wprost nie mówi. Jak jednak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z dnia 30 maja 2014 roku, sygn. II OSK 3105/12), pojęcie obiektów budowlanych odnosi się zarówno do obiektów istniejących, jak i tych, dla których została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Dla deweloperów oznacza to tyle, że jeśli projektują na określonym terenie budynek, to nie może on być zlokalizowany zbyt blisko. Chodzi o to, by w rezultacie nie okazało się, że nie będą spełnione minimalne wymagania dotyczące nasłonecznienia zarówno w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce sąsiedniej, jak i budynku projektowanego. Co więcej, nie można zacieniać w taki sposób nie tylko budynków istniejących, ale również tych, które dopiero są planowane.
Jeśli zatem dla działki sąsiedniej zostało już wydane ostateczne pozwolenie na budowę budynku, zwłaszcza budynku mieszkalnego, to ten fakt musimy uwzględnić projektując nasz budynek.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }