Odległość budynku od granicy działki

Odległość budynku od granicy działki, to temat, który – jak się okazuje – wciąż budzi wątpliwości.

Wczoraj wpadła mi w ręce najnowsza opinia Zespołu Rzeczoznawców przy Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP w sprawie interpretacji odległości budynku od granicy.

Opinia ta potwierdza, że w pewnych przypadkach wciąż nie wiadomo, czy projektowany budynek spełnia wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie odległości budynku od granicy działki.

Zanim jednak więcej o samej opinii, najpierw kilka słów o wynikających z rozporządzenia zasadach lokalizacji budynku. Kwestie te reguluje §  12.

1. Jak ustala się odległość budynku od granicy działki?

Od 2018 roku przepisy rozporządzenia nakazują ustalać punkt, od którego mierzy się odległość budynku do granicy działki w inny sposób niż dotychczas.

Poprzednio była to granica z sąsiednią działką budowlaną, a obecnie jest to granica działki budowlanej, na której znajduje się budynek.

Zmiana w tym zakresie wynikała z licznych wątpliwości związanych z interpretacją pojęcia działki budowlanej oraz określeniem, czy sąsiednia działka jest działką budowlaną, czy nie.

Bez znaczenia jest zatem obecnie to, czy działką sąsiednią jest działka budowlana, czy nie. Dla Was oznacza to tyle, że nawet jeśli sąsiednia działka objęta jest zakazem zabudowy, czy też jej parametry (np. wielkość) wskazują, iż nie ma na niej możliwości realizacji jakiejkolwiek inwestycji, to jest to bez znaczenia dla lokalizacji budynku.

Ustalona w rozporządzeniu odległość budynku od granicy wynosi odpowiednio:
– 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
– 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Kiedy można lokalizować budynek w odległości 1,5 m od granicy działki

Zgodnie z rozporządzeniem, dopuszczalna jest lokalizacja budynku w odległości 1,5 m od granicy, o ile jest on zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi i pod warunkiem, że taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nie trzeba też w tym zakresie uzyskiwać zgody na odstępstwo.

Natomiast nie ma możliwości lokalizacji w takiej odległości budynku zwróconego w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami. W przypadku, gdy odległość takiego budynku od granicy wynosić ma 1,5 m od granicy, niezbędne jest uzyskanie zgody na odstępstwo.

3. W jakich przypadkach dopuszczalna jest budowa w granicy

Po pierwsze – można lokalizować w granicy z działką budowlaną taki budynek, który będzie zwrócony w jej stronę ścianą bez okien i drzwi i o ile taką możliwość przewiduje plan miejscowy.

Podobnie jak w przypadku lokalizacji takiego budynku w odległości 1,5 m od granicy, nie jest możliwa jego lokalizacja w granicy, nawet gdy decyzja WZ taką możliwość dopuszcza.

Po drugie – inne są zasady lokalizowania bezpośrednio w granicy działki budowlanej budynku, który będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej. Warunkiem lokalizacji takiego budynku, jest zgodność jego wysokości z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przed nowelizacją rozporządzenia, która miała miejsce w 2018 roku, możliwość takiej lokalizacji budynku dotyczyła jedynie zabudowy jednorodzinnej. Teraz dotyczy wszystkich budynków.

O szczegółach lokalizacji budynku w granicy działki – kiedy jest dopuszczalna, a kiedy nie oraz o tym, jakie będą zasady lokalizowania budynków w granicy działki od 1 kwietnia 2024 roku, dowiecie się z mojego artykułu pt. Budowa w granicy działki .

4. Sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej

Dla tych, którzy specjalizują się w budownictwie jednorodzinnym ważna jest też regulacja §  12 ust. 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, dotycząca odległości budynku od granicy w przypadku zabudowy jednorodzinnej.

Rozporządzenie dopuszcza w przypadku takiej zabudowy budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

5. Odległość budynku od działki drogowej

Zachowanie odległości budynku, przewidzianych w rozporządzeniu nie jest wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Rozporządzenie nie zawiera definicji „działki drogowej”, jednak w orzecznictwie  przyjmuje się, że za „działkę drogową” może być uznana działka ewidencyjna, będącą w całości drogą publiczną, ewentualnie wewnętrzną.

Za działkę drogową należy też uznać teren przeznaczony pod drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działką drogową będzie również działka, która ma takie przeznaczenie w ewidencji gruntów i budynków nie zaś o część działki ewidencyjnej, obciążonej służebnością przejazdu i przechodu (por. wyroki WSA W Gorzowie Wielkopolskim z 23.06.2021,II SA/Go 426/21, WSA w Kielcach z 12.06.2019, II SA/Ke 307/19

6. Inne ustalenia dotyczące sytuowania budynku

W §  12 ust. 6 rozporządzenia zawarte zostały dodatkowe zasady, które wskazują jaka ma być odległość budynku od granicy, a konkretnie jaka ma być odległość poszczególnych jego części. I tak:

– jeśli chodzi o minimalną odległość okapu i gzymsu od granicy działki budowlanej, przyjęto, że odnosi się ona do granicy działki, w kierunku której okap i gzyms są zwrócone;

– jeśli zaś chodzi o odległość budynku od granicy działki budowlanej w jego części podziemnej, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu –  przyjęto, że takiej odległości nie ustala się.

Ponadto należy pamiętać, że lokalizacja budynku w minimalnych odległościach wynikających z nowego rozporządzenia będzie możliwa pod warunkiem, że żadne inne ograniczenia  w tym zakresie nie będą wynikały  z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia ws warunków technicznych.

7. Odległość budynku od granicy – interpretacja Zespołu Rzeczoznawców przy MPOiA

Wracając do wspomnianej na wstępie opinii Zespołu Rzeczoznawców przy MPOIA, nr 223 z dnia 13 września 2022 roku, trzeba powiedzieć, że wątpliwości, które one rozstrzygała dotyczyły odległości  budynku od granicy działki budowlanej w sytuacji, gdy ściana zewnętrzna tego budynku ma zróżnicowany przebieg.

Chodziło o przypadek, w którym tak jak na rysunku, w osi A znajduje się ściana z oknami i drzwiami, natomiast w osi B znajduje się ściana bez okien i drzwi.

MPOIA stwierdziła, że:

(…) w przypadku uskoków, a także innych przestrzennych uformowań bryły budynku (np. wnęk, loggii itp), relacja do granicy działki powinna być badana osobno, dla każdej ze ścian (…) Jeśli zatem pierwszą ścianą posiadającą okna lub drzwi jest ta położona w głębi bryły, wymagana § 12 WT odległość 4 m od granicy działki powinna być zapewniona  dla niej, a nie dla ściany  pełnej położonej w planie pierwszym.

Innymi słowy, MPOiA uznała, że wskazane odległości są prawidłowe.

A co na to orzecznictwo?

Stanowisko sądów w podobnych sprawach jest  inne.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, § 12 ust. 1 rozporządzenia stanowi wyraźnie o „sytuowaniu budynku”, a nie jego części. Budynek ten, w zależności od tego, czy zawiera z danej strony ścianę z oknami lub drzwiami czy nie, może być usytuowany w odległości odpowiednio 4 m albo 3 m od granicy.

Co ważne, odległość od granicy działki mierzy się od ściany, w której znajdują się okna lub drzwi, a nie od samych okien i drzwi.

Nie ma zatem znaczenia jakie będzie „zagłębienie” ścian, w których znajdą się okna lub drzwi, gdyż wymogi z § 12 ust. 1 rozporządzenia odnoszą się do budynku rozumianego jako całość, a nie do jego okien i drzwi.

Dlatego też niedopuszczalne jest sytuowanie ściany z oknami lub drzwiami we wnękach w odległości od granicy działki mniejszej niż 4 m (tak np. WSA w Poznaniu w wyroku z 2.10.2019, II SA/Po 650/19, WSA w Gdańsku w wyroku z  4.12.2019, II SA/Gd 664/19)

Masz wątpliwości, jaka ma być odległość budynku od granicy ?

Obawiasz się, że organ może odmówić Ci wydania pozwolenia na budowę, z powodu niezgodnej z rozporządzeniem odległości budynku od granicy? A może masz inne wątpliwości dotyczące przepisów prawa budowlanego, np. jaki powinien być obszar oddziaływania inwestycji, czy wprowadzona do projektu  budowlanego zmiana może być uznana za zmianę istotną, jak się „bronić” w postępowaniu o pozwolenie na budowę, gdy organ wzywa do uzupełnienia braków lub gdy Twój projekt budowlany jest kwestionowany przez strony postępowania ? 

Możesz liczyć na rzetelną odpowiedź.

Zapraszam do kontaktu.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radca prawny          

Photo by Evelyn Paris on Unsplash

*****

Do jakich umów stosuje się nową ustawę deweloperską?

Rodzaje umów objętych nową ustawą deweloperską – to temat, który ostatnio pojawiał się u nas w kancelarii podczas spotkań w klientami.

Wygląda na to, że niektórzy z Was nie zdążyli jeszcze zapoznać się szczegółowo z nową regulacją.

Dlatego dziś postaram się wyjaśnić, kiedy tę ustawę należy stosować, a konkretnie – do zawierania jakich umów jej przepisy mają zastosowanie i kto musi ją stosować [Czytaj dalej…]

Otagowane jako: budowa w granicy, odległość budynku od granicy, odstępstwo, pozwolenie na budowę, sytuowanie budynku