O garażu podziemnym wyniesionym ponad poziom terenu i kibicowaniu w czasie mundialu

Agnieszka Grabowska-Toś20 czerwca 20188 komentarzy

Kibicem piłki nożnej specjalnie nie jestem, ale kiedy cały naród zasiada przed telewizorem, żeby oglądać mecz polskiej reprezentacji na mistrzostwach świata, trudno nie ulec tej atmosferze.

Wczoraj po raz kolejny okazało się, że piłka nożna to zdecydowanie sport nie dla mnie, gdyż za bardzo mnie emocjonuje. Kiedy więc Polska przegrywała z Senegalem po samobójczym golu 0:1, postanowiłam, że muszę coś “ze sobą” zrobić, gdyż to nie na moje nerwy. 🙂 A jedną z rzeczy, która mnie niewątpliwie odpręża, jest pisanie tekstów na moim blogu – pisanie dla Was – moi czytelnicy.

I tak słuchając jednym uchem niezastąpionego Tomasza Zimocha, pomyślałam, że muszę napisać Państwu o ciekawym, choć kontrowersyjnym przypadku, który był przedmiotem analizy jednego z organów wydajających pozwolenie na budowę. Chodzi mianowicie o możliwość wyniesienia części garażowej budynku ponad poziom terenu, poprzez utworzenie nasypu. Tego typu rozwiązania deweloperzy stosują bardzo często. Ja przynajmniej spotkałam z tym się nie raz.  W dużym uproszczeniu, bo architektem nie jestem i rysowanie bynajmniej nie jest moją mocną stroną :-), wygląda to mniej więcej tak:

Okazuje się jednak, że w praktyce, takie rozwiązanie może generować więcej problemów, niż pożytku i ostatecznie skutkować wydaniem decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego budynku z takim garażem oraz koniecznością przeprojektowania tego budynku. Warto więc dobrze zastanowić się na tym, czy gra jest warta przysłowiowej świeczki.

W sprawie, którą analizowałam, organ stanął na stanowisku, że takie wyniesienie części garażu podziemnego ponad istniejący poziom terenu skutkuje: po pierwsze  – koniecznością uwzględnienia tej części garażu, która jest wyniesiona powyżej poziomu przy ustalaniu bilansu powierzchni zabudowy, a po drugie – że ta część musi być wliczana do wysokości całego budynku.  Niestety w obu przypadkach inwestor tej części nie uwzględnił, co w efekcie spowodowało, że parametry inwestycji, zarówno co do powierzchni zabudowy, jak i dopuszczalnej wysokości budynku znacznie przekraczały wartości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Niestety ów inwestor, z uporem wywodził przed organem, że ten ostatni nie ma racji. Oczywiście nie dziwię się przyjętej linii obrony, gdyż likwidacja tego rozwiązania będzie oznaczała dla niego albo istotne zwiększenie kosztów związanych z wykonaniem dodatkowego poziomu garażu podziemnego, albo konieczność rezygnacji z zaplanowanej ilości mieszkań, by ostatecznie – bez tworzenia dodatkowego poziomu garażu – spełnić wymogi planu co do minimalnej liczby miejsc postojowych. I tak źle, i tak niedobrze.

Niestety projektant tegoż dewelopera nie przeanalizował orzecznictwa, które w tej kwestii w zasadzie nie budzi wątpliwości.

Przede wszystkim sądy wprost mówią, że  w zestawieniu z definicją kondygnacji podziemnej, trudno uznać, iż wyniesienie kondygnacji podziemnej ponad poziom istniejącego terenu i obsypanie jej ziemią nie narusza definicji poziomu kondygnacji podziemnej. Wskutek zasypania kondygnacji nie może być mowy o jej zagłębieniu poniżej przylegającego do niej terenu. Fakt umieszczenia kondygnacji w zasypanej przestrzeni i stworzenie przez to w sztuczny sposób wyniesienia terenu, powoduje obejście przepisów w zakresie określenia rzędnej terenu w danym miejscu działki budowlanej.

Zdaniem sądów, rzutuje to właśnie na ustalenia powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy, odległości od granicy działki i innych parametrów techniczno – budowlanych, w tym zabezpieczeń przed spływem wód.

Warto więc trzy razy zastanowić się, czy takie rozwiązanie stosować. A jeśli już je wprowadzamy do projektu, koniecznie sprawdźmy, czy spełnione będą wymogi planu w zakresie wysokości budynku oraz powierzchni zabudowy.

No i oczywiście trzymajmy kciuki za biało-czerwonych podczas meczu z Kolumbią! 🙂 🙂

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (12) 423 37 52e-mail: kancelaria@kancelariakst.pl

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

leszek 20 czerwca, 2018 o 12:21

interesujące

Odpowiedz

Jarek 20 czerwca, 2018 o 22:59

Dzień Dobry
Podziwiam kreatywność deweloperów, dzięki temu mamy zamki ubrane w szkło i inne dziwactwa, pałace w towarzystwie nowoczesnej zabudowy i starówki miast ze statkami kosmicznymi wkomponowanym w miasto, brawo deweloperzy, już mamy smogi bo miastom zabrakło przewietrzania, ciekawy kierunek urbanistyczny! Czym jeszcze zostaniemy zauroczeni? Biedronka na Wawelu, eeee nie lepiej Lidl.

Odpowiedz

Adrian 21 czerwca, 2018 o 09:27

Bardzo ciekawe. Pani Agnieszko, a jak organy odnoszą się do sytuacji, w której mamy do czynienia z działką o dużym spadku i garaż zaprojektowany jest w ten sposób, iż z jednej strony (załóżmy, że w większej części) znajduje się on pod ziemią, a z drugiej ściany hali garażowej częściowo “wychodzą” ponad poziom gruntu?

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 21 czerwca, 2018 o 11:54

Panie Adrianie, trudno mi powiedzieć, do zrobiłyby organy w takim przypadku. Z jednego trzeba sobie zdawać sprawę. Wyniesienie garażu podziemnego powyżej poziomu terenu nie jest niedozwolone, pod warunkiem, że spełnione są parametry co do pow. zabudowy i co do wysokości budynku przewidziane czy to w planie, czy to w decyzji WZ. A deweloperzy czasami tych parametrów nie przestrzegają, interpretując je na swoją korzyść, traktując to wyniesienie, jakby było podziemną kondygnacją.

Odpowiedz

Marcin 1 września, 2020 o 23:01

…tak- Polska to taki dziwny kraj, w którym to, co proste jest proste dla całego świata, można skomplikować do granic absurdu “interpretacją” ludzi nieznających się na rzeczy, li tylko czytających ślepo i rozumiejących literalnie zapisy na papierze- stąd niemożliwe jest projektowanie pozwalające na eleganckie wpisywanie architektury w teren – musi być topornie ale przede wszystkim zgodnie z zapisem “wielkich teoretyków”

https://www10.aeccafe.com/blogs/arch-showcase/2013/09/08/folding-house-by-ar-design-studio/

P.S. I jeszcze przykład z Norwegii, gdzie również opracowano “instrukcję do projektowania” zwaną warunkami technicznymi, które pod względem wnikania w detale są w mojej opinii daleko bardziej posunięte niż polskie warunki techniczne.
Inwestor posiadał działkę – dość duża, wystarczającą by zmieścić na niej planowaną zabudowę, jednak miała ona w większej części spory spadek (nachylenia iście górskie- w dodatku wszystko z granitowej skały) – jedynym sensownym rozwiązaniem było zbliżenie budynku do sąsiadującej z działką drogi, co jednak wiązało się ze złamaniem zapisu warunków o minimalnej odległości budynku od drogi. Powstała koncepcja, z którą Inwestor udał się do stosownego urzędu. Urzędnik spojrzał na rysunki i zaproponował by udać się z wizja lokalną na działkę. Na miejscu raz jeszcze przestudiował koncepcję, zweryfikował ze stanem faktycznym działki i stwierdził, że faktycznie jest to jedyne sensowne rozwiązanie, więc wyraził zgodę na lokalizację budynku inną, niż “wymagana” w warunkach technicznych- nie potrzeba było do tego ministra i góry papierów “tyłkochronów”- tak wygląda pomoc urzędników w krajach cywilizowanych- zdecydowanie inaczej od szukania haków i “rzucania kłód pod nogi” w polskich realiach, gdzie przez kilkadziesiąt lat nie wypracowano znaczenia podstawowych definicji takich jak “rozbiórka” czy “kondygnacja podziemna”.

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 6 września, 2020 o 17:46

Dziękuję Panie Marcinie za ten interesujący komentarz:)

Odpowiedz

Niezgoda 21 marca, 2020 o 18:00

Nie zgadzam się z treściami na tym serwisie, czytałem w internecie o wyrokach sądów które zajmują inne stanowisko, polecam zapoznać się z tą analizą, mówi ona bardzo dużo o tej sprawie:
https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1385-opinia-nr-86-definicja-kondygnacji-podziemnej

Odpowiedz

Agnieszka Grabowska-Toś 4 czerwca, 2020 o 19:53

Oczywiście ma Pan prawo do innego zdania:)

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że zainteresował Cię mój wpis na blogu i chcesz s go komentować. Jeśli jednak tą drogą szukasz pomocy prawnej w swojej sprawie, to zapraszam Cię do skorzystania z moich usług w tym zakresie. Dane do kontaktu ze mną znajdziesz w zakładce Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: