O garażu podziemnym wyniesionym ponad poziom terenu i kibicowaniu w czasie mundialu

Kibicem piłki nożnej specjalnie nie jestem, ale kiedy cały naród zasiada przed telewizorem, żeby oglądać mecz polskiej reprezentacji na mistrzostwach świata, trudno nie ulec tej atmosferze.

Wczoraj po raz kolejny okazało się, że piłka nożna to zdecydowanie sport nie dla mnie, gdyż za bardzo mnie emocjonuje. Kiedy więc Polska przegrywała z Senegalem po samobójczym golu 0:1, postanowiłam, że muszę coś „ze sobą” zrobić, gdyż to nie na moje nerwy. 🙂 A jedną z rzeczy, która mnie niewątpliwie odpręża, jest pisanie tekstów na moim blogu – pisanie dla Was – moi czytelnicy.

I tak słuchając jednym uchem niezastąpionego Tomasza Zimocha, pomyślałam, że muszę napisać Państwu o ciekawym, choć kontrowersyjnym przypadku, który był przedmiotem analizy jednego z organów wydajających pozwolenie na budowę. Chodzi mianowicie o możliwość wyniesienia części garażowej budynku ponad poziom terenu, poprzez utworzenie nasypu. Tego typu rozwiązania deweloperzy stosują bardzo często. Ja przynajmniej spotkałam z tym się nie raz.  W dużym uproszczeniu, bo architektem nie jestem i rysowanie bynajmniej nie jest moją mocną stroną :-), wygląda to mniej więcej tak:

Okazuje się jednak, że w praktyce, takie rozwiązanie może generować więcej problemów, niż pożytku i ostatecznie skutkować wydaniem decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego budynku z takim garażem oraz koniecznością przeprojektowania tego budynku. Warto więc dobrze zastanowić się na tym, czy gra jest warta przysłowiowej świeczki.

W sprawie, którą analizowałam, organ stanął na stanowisku, że takie wyniesienie części garażu podziemnego ponad istniejący poziom terenu skutkuje: po pierwsze  – koniecznością uwzględnienia tej części garażu, która jest wyniesiona powyżej poziomu przy ustalaniu bilansu powierzchni zabudowy, a po drugie – że ta część musi być wliczana do wysokości całego budynku.  Niestety w obu przypadkach inwestor tej części nie uwzględnił, co w efekcie spowodowało, że parametry inwestycji, zarówno co do powierzchni zabudowy, jak i dopuszczalnej wysokości budynku znacznie przekraczały wartości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Niestety ów inwestor, z uporem wywodził przed organem, że ten ostatni nie ma racji. Oczywiście nie dziwię się przyjętej linii obrony, gdyż likwidacja tego rozwiązania będzie oznaczała dla niego albo istotne zwiększenie kosztów związanych z wykonaniem dodatkowego poziomu garażu podziemnego, albo konieczność rezygnacji z zaplanowanej ilości mieszkań, by ostatecznie – bez tworzenia dodatkowego poziomu garażu – spełnić wymogi planu co do minimalnej liczby miejsc postojowych. I tak źle, i tak niedobrze.

Niestety projektant tegoż dewelopera nie przeanalizował orzecznictwa, które w tej kwestii w zasadzie nie budzi wątpliwości.

Przede wszystkim sądy wprost mówią, że  w zestawieniu z definicją kondygnacji podziemnej, trudno uznać, iż wyniesienie kondygnacji podziemnej ponad poziom istniejącego terenu i obsypanie jej ziemią nie narusza definicji poziomu kondygnacji podziemnej. Wskutek zasypania kondygnacji nie może być mowy o jej zagłębieniu poniżej przylegającego do niej terenu. Fakt umieszczenia kondygnacji w zasypanej przestrzeni i stworzenie przez to w sztuczny sposób wyniesienia terenu, powoduje obejście przepisów w zakresie określenia rzędnej terenu w danym miejscu działki budowlanej.

Zdaniem sądów, rzutuje to właśnie na ustalenia powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy, odległości od granicy działki i innych parametrów techniczno – budowlanych, w tym zabezpieczeń przed spływem wód.

Warto więc trzy razy zastanowić się, czy takie rozwiązanie stosować. A jeśli już je wprowadzamy do projektu, koniecznie sprawdźmy, czy spełnione będą wymogi planu w zakresie wysokości budynku oraz powierzchni zabudowy.

No i oczywiście trzymajmy kciuki za biało-czerwonych podczas meczu z Kolumbią! 🙂 🙂