zamek w Płakowicach (Dolny Śląsk)
Czy decyzja o warunkach zabudowy wydana dla osoby, która po jej wydaniu zmarła, może zostać przeniesiona na inny podmiot?
Z takim oto pytaniem zwrócił się do nas jeden z klientów naszej kancelarii. Sprawa dotyczyła niedużej inwestycji wielorodzinnej w atrakcyjnej części miasta, dla której wcześniej została już wydana decyzja WZ. Klient planował zrealizować tam ekskluzywne apartamenty. Kupił działkę, ale zanim doszło do przeniesienia na niego decyzji WZ okazało się, że sprzedający, na rzecz którego decyzja ta została wydana – zmarł.
I tu pojawiła się wątpliwość…
Czy w takiej sytuacji w ogóle możliwe będzie przeniesienie decyzji WZ, czy też trzeba będzie uzyskać nową?
Zgodnie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję WZ jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja ta została wydana, do jej przeniesienia na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Z przepisu tego wynika, że przeniesienie decyzji WZ zawsze wiąże się z koniecznością uzyskania zgody osoby, na rzecz której decyzja ta została wydana. Natomiast bez znaczenia jest to, czy osoba na rzecz której ma nastąpić przeniesienie decyzji wz posiada prawo do nieruchomości, czy nie.
Zatem nabycie własności nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przypadku naszego klienta, nie oznaczało, że automatycznie doszło do nabycia przez niego praw wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego na tę okoliczność nasz klient nie mógł się powołać.
Czy może więc rozwiązaniem w tej sprawie mogłoby być uzyskanie przez niego zgody spadkobierców zmarłego na przeniesienie decyzji WZ?
Spotkałam się z takim stanowiskiem w jednym z wyroków wojewódzkiego sądu administracyjnego. Sąd ten uznał, że w takim przypadku znajduje zastosowanie art. 30 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych, w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania, na miejsce dotychczasowej strony wstępują następcy prawni.
Moim zdaniem stanowisko to jest jednak błędne.
Przede wszystkim trzeba pamiętać, że decyzja WZ tworzy dla inwestora prawo do urzędowej informacji o rodzaju i parametrach inwestycji, jaką można zrealizować na konkretnej nieruchomości. Prawo to ściśle wiąże się jednak osobą inwestora, a nie z nieruchomością. Nie ulega więc wątpliwości, że decyzja WZ nie ma charakteru rzeczowego, zwłaszcza że dla tego samego terenu można wydać kilka takich decyzji na rzecz różnych podmiotów, a na rzecz jednego wnioskodawcy można wydać kilka decyzji WZ dotyczących różnych inwestycji.
Poza tym, uprawnienia wynikające z decyzji WZ nie podlegają dziedziczeniu, ponieważ żaden przepis szczególny nie przewiduje, by prawa wynikające z tej decyzji wchodziły w skład spadku. A to oznacza, że spadkobiercy zmarłego nie mogą skutecznie wyrazić zgody – w miejsce zgody, jakiej powinien udzielić uprawniony zmarły.
I wreszcie – jeśli uprawniony od decyzji zmarł przed złożeniem wniosku o jej przeniesienie, to także z tego powodu przepis kodeksu nie może mieć zastosowania, gdyż dotyczy on sytuacji, gdy strona umiera w toku postępowania.
Dlatego uważam, że z chwilą śmierci podmiotu, na rzecz którego została wydana decyzja WZ, nie ma możliwości, by został spełniony podstawowy warunek, od którego zaistnienia uzależnione jest przeniesienie decyzji WZ. Tym warunkiem jest zgoda uprawnionego do przeniesienia decyzji na osobę trzecią.
Wracając do sprawy mojego klienta – niestety nie miałam dla niego dobrych wieści. Nawet jeśli spadkobiercy sprzedającego złożyliby oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie na niego decyzji WZ, to nie wywołałoby ono skutków prawnych (właśnie z powodów, które Wam wcześniej podałam) i organ nie mógłby wydać decyzji o jej przeniesieniu. Nie istnieje bowiem już podmiot, który taką zgodę mógłby skutecznie wyrazić. Nawet gdyby mój klient złożył wniosek o przeniesienie, to jak stwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 29.10.2015 i WSA w Warszawie, w wyroku z dniu 16.03.2018 roku, w takim przypadku postępowanie powinno zostać umorzone.
Mimo wszystko moja rada była jednak taka: skoro orzecznictwo nie jest spójne, to co mamy do stracenia? Spróbujmy i złóżmy wniosek. A nuż – organ uzna, że zgoda spadkobierców jest skuteczna:) I tak też zrobiliśmy. Teraz czekamy na decyzję organu….
{ 10 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Krótko, na temat i solidnie osadzone w przepisach. Za to właśnie kochamy tego bloga <3
Pani Alicjo,
takie słowa, to miód na moje serce i jeszcze większa motywacja do pracy:)
Bardzo dziękuję!!
Pozdrawiam:)
No tak, każda furtka zgodna z prawem jest ok. I kreatywne stosowanie prawa też jest ok.
Ale czy takie bazowanie na „małej wiedzy” urzędników w kontekście rozbieżnego orzecznictwa nie będzie miało wpływu na trwałość decyzji o przeniesieniu WZ i np. możliwość stwierdzenia jej nieważności? Bo stronami postępowania o przeniesienie będą spadkobiercy i nowy właściciel nieruchomości. A co jeśli za kilka lat a nawet kilka miesięcy jeden ze spadkobierców uzna, że jednak uważa, iż np. nie był stroną postępowania?
Z własnego doświadczenia wiem, że trafiają się klienci, którzy pomimo aktywnego uczestnictwa w toku postępowania przed laty (wszczęcie, zawiadomienia, decyzja wszytko ze zwrotnymi potwierdzeniami) uważają, że organ ich oszukał. No i się zaczyna korespondencja, wszczynanie postępowania itp.
Pozdrawiam Agnieszko 🙂
Piotrze,
nie wiem, czy w tym wypadku można mówić o kreatywnym stosowaniu prawa. Moim zdaniem nie jest to absolutnie taka sytuacja. Co do trwałości decyzji, to nie martwiłabym się. Biorąc pod uwagę rozbieżność orzecznictwa co do możliwości przeniesienia decyzji WZ w przypadku gdy uprawniony do niej zmarł, nie wydaje mi się, by mogło dojść do stwierdzenia nieważności decyzji o przeniesieniu decyzji WZ. A to, że ktoś może wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nieważności…Prawda jest taka, że niechętny inwestycji sąsiad zawsze będzie robił wszystko, by zakwestionować możliwość budowy, czy chociaż poprzez składanie odwołań, wniosków o stwierdzenie nieważności odsunąć ją w czasie. Każdy inwestor musi się z tym liczyć i niestety nie ma na to żadnego wpływu. Ważne by to ryzyko znał i mógł podjąć świadomie decyzję. Jeśli w naszej sprawie uzyskamy przeniesienie decyzji WZ, to nasz klient będzie podejmował świadomą decyzję.:)
Pozdrawiam:)
To mi się podoba! Wszystko zrozumiałe i treściwe, bardzo lubię czytać Pani bloga, pozdrawiam!
Panie Leonie, bardzo dziękuję! Takie słowa, to dla mnie wielka radość ale i motywacja, by pisać jeszcze więcej dobrych tekstów dla wszystkich moich czytelników:)
Pozdrawiam serdecznie!
Bardzo mnie ciekawi jaka była finalnie decyzja organu i czy udał się przenieść tę decyzję WZ na spadkobierców.
Panie Jacku,
zgodnie z przewidywaniami – organ odmówił przeniesienia:)
Bardzo dobry, rzeczowy artykuł. Mam podobne doświadczenia – rzeczywiście po śmierci wnioskodawcy urzędy odmawiają przeniesienia decyzji w przypadku wystąpienia o to spadkobierców.
A pytanie – czy jeśli było kilku wnioskodawców warunków zabudowy i jeden z nich zmarł, to pozostali mogą wystąpić o pozwolenie na budowę?
Panie Macieju,
miałam taką sytuację i nie było problemu, ale praktyka urzędów jest różna. Warto skonsultować w starostwie, jaką mają praktykę w takich przypadkach.
Pozdrawiam.