Przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Czy Starostowie uszczelniają system?

Wczoraj napisał do mnie jeden z moich stałych czytelników takiego oto krótkiego, ale jakże wymownego maila:
Pani Agnieszko! Dlaczego Pani nic nie pisze nowego na blogu?!!

Sięgnęłam więc pamięcią do mojej ostatniej aktywności na blogu i cóż…. przyznać muszę ze skruchą, że ostatnio trochę Państwa zaniedbałam 🙁

Jedyne, co mam na usprawiedliwienie to wyłącznie to, że zostałam zasypana ogromną ilością nowych, ciekawych spraw, które pochłonęły mnie bez reszty.

Jedną z nich, była kolejna sprawa przekształcenia budynków jednorodzinnych w wielorodzinne. Zgłosił się do mnie inwestor, który otrzymał zawiadomienie z PINB o planowanej kontroli sposobu użytkowania wybudowanego przez niego budynku jednorodzinnego. Chciał się dowiedzieć, jaka jest jego sytuacja prawna, co może zrobić i co mu grozi.

Okazało się, że za namową architekta, który podpowiedział mu takie rozwiązanie, dokonał rozbudowy istniejącego na jego działce budynku jednorodzinnego w taki sposób, że po zakończeniu robót może bez żadnych większych nakładów i bez żadnych skomplikowanych robót (wystarczy tylko wstawić trzy ścianki działowe) wydzielić w tym budynku 6 lokali.  Z takim też zamierzeniem wziął kredyt na rozbudowę i z takim zamierzeniem kalkulował przyszłe zyski z tej inwestycji.

Budynek został rozbudowany, zakończenie robót zgłoszone do nadzoru, a ten nie zgłosił sprzeciwu co do przystąpienia do użytkowania. Mój Klient otrzymał zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu, co uprawniało go do rozpoczęcia użytkowania budynku, a następnie wystąpił z wnioskami o wydanie zaświadczeń o samodzielności 6 lokali.

Żeby było ciekawiej – faktycznie w dacie wystąpienia o zaświadczenie o samodzielności lokali ścianki nie były jeszcze wykonane. Nie przeszkodziło to jednak architektowi w  sporządzeniu inwentaryzacji budynku i potwierdzeniu, że faktycznie istnieje 6 lokali, choć rzeczywiście było ich wtedy dwa. Następnym krokiem miało być już tylko wystąpienie o zaświadczenie o samodzielności i postanowienie  trzech ścianek działowych, tak by powstało 6 lokali gotowych do sprzedaży.

Zanim jednak inwestor zdążył postawić rzeczone ścianki, otrzymał z nadzoru zawiadomienie o terminie kontroli. Zastanawiające  było to, że zawiadomienie to zostało mu doręczone niespełna 2 tygodnie po tym, jak odebrał zaświadczenia o samodzielności lokali.

Okazało się, że sprawcą zamieszania w nadzorze budowlanym był starosta – organ właściwy w sprawach zaświadczeń.

Zaświadczenia dla wspomnianych 6 lokali zostały wydane z datą 28 lutego, a już z datą 2 marca ten sam organ wystosował do nadzoru budowlanego „donos” – prośbę o przeprowadzenie kontroli sposobu użytkowania budynku, gdyż jego zdaniem inwestor wystąpił o zaświadczenie o samodzielności 6 lokali, a budynek, w którym te lokale się znajdują, jest budynkiem jednorodzinnym.

Jak już Państwo wiecie, starosta nie mógł odmówić mojemu Klientowi wydania zaświadczenia, mimo że wydając je, na pewno już wiedział, że wydzielane lokale znajdują się w budynku wybudowanym jako budynek jednorodzinny. Ale jak to się stało, że dowiedział się o tym, że budynek jest budynkiem jednorodzinnym – tego nie wiadomo.

Kiedy zapytałam mojego Klienta co na to wszystko jego architekt, odpowiedział, że ten tylko rozłożył ręce w geście bezsilności. Praktyka takiego właśnie obchodzenia przepisów była bowiem tak powszechna, że zapewne nie przypuszczał, iż ktokolwiek może to zakwestionować.

Ta historia powinna być dla Was drodzy deweloperzy kolejną przestrogą przed stosowaniem procedury zmiany budynku jednorodzinnego na wielorodzinny, z pominięciem zmiany sposobu użytkowania.

Najwyraźniej niektórzy Starostowie wypracowali już sobie mechanizm kontroli jakiego budynku dotyczą wydawane zaświadczenia. Nie mogąc tego zrobić oficjalnie w ramach postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń, gdyż w ramach tego postępowania nie przeprowadza się postępowania wyjaśniającego, Starosta zrobił to nieformalnie, poza procedurą.

Być może to, co spotkało mojego Klienta, jest zwiastunem uszczelnienia systemu na szerszą skalę. Dopóki bowiem nie zostaną uchwalone stosowne regulacje, a te – jak Państwo wiedzą są jak na razie tylko w planie – Starostowie nie mają innej możliwości przeciwdziałania temu procederowi, jak właśnie poprzez dokonywanie takich nieformalnych ustaleń, a następnie kierowanie zawiadomień do nadzoru budowlanego z prośbą o przeprowadzenie stosownej kontroli.