Jakim prawem

dr Agnieszka Grabowska-Toś

radca prawny

Radca prawny, doktor nauk prawnych. Specjalizuje się w obsłudze procesów inwestycyjnych, że szczególnym uwzględnieniem inwestycji deweloperskich.
[Więcej >>>]

Skontaktuj się!

Ważny dla krakowskich deweloperów wyrok w sprawie zmiany celu użytkowania wieczystego

Agnieszka Grabowska-Toś16 marca 20162 komentarze

Kraków pępkiem świata nie jest, (chociaż…..;-) ), ale dzisiaj muszę napisać kilka słów o sprawie dotyczącej tylko mojego krakowskiego podwórka.

Wspominałam już Państwu wielokrotnie o użytkowaniu wieczystym i możliwości realizacji inwestycji na nieruchomości, jeżeli cel, na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste, nie jest zgodny z tym, co zamierzamy wybudować. W takim wypadku inwestorzy krakowscy musieli występować do Wydziału Skarbu Urzędu Miasta Krakowa o zmianę celu i słono za tę zmianę płacić. Jeżeli nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste należała do Skarbu Państwa, zmiana celu i naliczenie opłaty za tę zmianę, dokonywana była na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa nr 739/2009 z dnia 7 kwietnia 2009 r.

Deweloperzy nie chcieli dłużej płacić drakońskich opłat za zmianę celu (taka opłata wynosiła 25 % wartości nieruchomości ustalonej dla zmienionego celu), dlatego zaskarżyli zarządzenie Prezydenta Krakowa.

I stało się to, co się stać musiało.

Właśnie dzisiaj, 16 marca 2016 r. WSA w Krakowie wydał wyrok w sprawie prowadzonej pod sygn. II SA/Kr 847/15 ze skarg na zarządzenie nr 739/2009 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 kwietnia 2009 r. i stwierdził nieważność tego aktu w całości. W uzasadnieniu WSA w Krakowie wskazał na brak podstawy prawnej do wydania aktu, który regulowałby kwestię zmiany umów użytkowania wieczystego.

Po wyroku, zapewne u kilku deweloperów, zwłaszcza tych skarżących zarządzenie, strzeliły korki od szampana.

Ale czy aby na pewno jest się z czego cieszyć?

Nie chcę być złym prorokiem, ale radość ze zwycięstwa może być przedwczesna. Trzeba bowiem zadać sobie pytanie, co dalej?

Na gorąco nasuwają się dwa rozwiązania.

Po pierwsze – może być tak, że Wydział Skarbu w dalszym ciągu będzie żądał uiszczenia opłaty od zmiany celu użytkowania wieczystego, ale nie na podstawie zarządzenia, tylko w toku indywidualnych negocjacji z każdym użytkownikiem wieczystym. Oznacza to, że tak naprawdę nie będzie wiadomo, czego się spodziewać. Taka sytuacja ma miejsce obecnie w Warszawie, gdzie stwierdzono nieważność analogicznego zarządzenia oraz uchwały, które dotyczyły zmiany celu umów użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na terenie m.st. Warszawy. Mimo stwierdzenia nieważności tych aktów, opłaty wciąż są pobierane od użytkowników wieczystych zainteresowanych zmianą celu.

Druga możliwość jest taka, że Wydział Skarbu nie będzie w ogóle uwzględniał wniosków o zmianę celu użytkowania wieczystego, a w przypadku zrealizowania inwestycji niezgodnej z celem, będzie występował o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Czasy więc idą niepewne…. pożyjemy, zobaczymy.

Sprawa ta ma jeszcze drugie dno. Otóż trzeba sobie zadać pytanie, co z opłatami, które zostały pobrane na podstawie unieważnionego zarządzenia? Czy aby Skarb Państwa nie będzie musiał ich zwrócić?

Muszę to spokojnie przemyśleć. Wnioskami z tych przemyśleń oczywiście nie omieszkam się z Państwem podzielić.

Pierwsze urodziny bloga:)

Agnieszka Grabowska-Toś13 marca 2016Komentarze (0)

Kiedy ja korzystałam z uroków zimowego wypoczynku, mojemu blogowi stuknął właśnie rok.

Nie było z tej okazji tortu, ani dmuchania świeczek (słyszałam, że niektórzy blogerzy bardzo poważnie traktują takie blogowe rocznice :)), ale za to była lampka wina – w gronie moich najbliższych. Muszę przyznać, że po całym dniu spędzonym aktywnie na nartach – smakowała wyjątkowo wybornie:)

Powiem szczerze, że nawet nie zdawałam sobie sprawy, jak szybko ten rok minął. Pamiętam, kiedy publikowałam mój pierwszy wpis na blogu i jakie towarzyszyły temu emocje. Zresztą udzieliły się one nie tylko mnie, ale także mojej rodzinie, no i oczywiście całej naszej Kancelarii. Mam wrażenie, jakby to było całkiem niedawno.

I choć zaczynałam moją przygodę z blogiem pełna obaw, dziś wiem, że to była bardzo dobra decyzja. Dostałam w tym czasie od Państwa wiele ciepłych słów, wiele interesujących komentarzy i maili, a nawet propozycji współpracy – za które wszystkim Państwu, bardzo dziękuję.

Cieszy mnie ogromnie zainteresowanie, z jakim Państwo czytacie bloga, a najbardziej cieszy mnie to, że do niego wracacie. Największym Państwa zainteresowaniem cieszył się wpis pt. Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę – obszar oddziaływania inwestycji oraz wpis pt. Decyzja ostateczna i prawomocna- pojęcia przydatne każdemu deweloperowi.

Natomiast najwięcej Państwa emocji wzbudził wpis pt. Deweloperze nie idź tą drogą, czyli o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ponieważ właśnie ten wpis komentowali Państwo najczęściej.

Skoro urodziny bloga – to chyba dobry czas również na małą refleksję.

Muszę Państwu powiedzieć, że dziś nie wyobrażam sobie, że mogłabym tak po prostu dać sobie z tym spokój i powiedzieć: „Cóż, to był właśnie ostatni wpis na blogu, żegnam się, do widzenia.” Ja po prostu bardzo lubię, to co robię, a jak coś się lubi – to trudno się z tym rozstać:)

I choć wiem, że moja aktywność tutaj, w ostatnim czasie, była trochę mniejsza, przez co mniej regularnie odpisywałam na Państwa komentarze i maile – to proszę mi wierzyć – naprawdę bardzo brakowało mi tych wszystkich pozytywnych emocji, jakie wiążą się z umieszczaniem kolejnych, nowych wpisów na blogu.

Przyczyna mojej mniejszej obecności tu – na blogu – jest jednak w pełni usprawiedliwiona:) Ale o tym, opowiem Państwu innym razem, bo to osobna historia….która zresztą zaczęła się właśnie od bloga… 🙂

A tymczasem mogę obiecać, że nadal będę dzielić się z Państwem moimi przemyśleniami i spostrzeżeniami dotyczącymi spraw, które z punktu widzenia każdego dewelopera – wydają mi się ważne. Mam nadzieję, że nadal będą Państwo ze mną, a lektura bloga okaże się dla Państwa nie tylko pomocna, ale również – po prostu ciekawa.

I tego właśnie bym sobie życzyła z okazji tych pierwszych urodzin:)

Odszkodowanie od dewelopera – pieniądze czy naprawa?

Agnieszka Grabowska-Toś17 lutego 2016Komentarze (0)

Analizując sprawę jednego z moich Klientów natrafiłam na ciekawe orzeczenie Sądu Najwyższego wydane we wrześniu 2014 roku, sygnatura II CSK 795/13. Fragment tezy orzeczenia, o którym dzisiaj chciałam Państwu napisać brzmi:

„Usytuowanie art. 363 § 1 k.c. w części ogólnej zobowiązań wskazuje, że przepis ten dotyczy również kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Dopuszcza on zatem generalnie naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Trudno, poza samym brzmieniem art. 363 § 1 k.c. wyjaśnić dlaczego reguła ta miałaby być nieaktualna w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania w postaci wadliwości rzeczy”

Zapewne zastanawiają się Państwo, o co tak właściwie w tym orzeczeniu chodzi i jaki związek ma ono z sytuacją prawną deweloperów? Otóż orzeczenie zapadło w sprawie, w której pozwanym był deweloper, a powodem nabywca lokalu, a dotyczy rodzaju roszczeń odszkodowawczych, jakie można skierować wobec dewelopera.

Jak już zapewne Państwo wiecie, nawet po wygaśnięciu uprawnień z rękojmi nabywca lokalu, w przypadku stwierdzenia wad lokalu, może wystąpić przeciwko deweloperowi z roszczeniami odszkodowawczymi na podstawie przewidzianej w art. 471 k.c. odpowiedzialności wynikającej z umowy. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się dopiero po 10 latach od zawarcia umowy przenoszącej własność (co do zasady).

Dotychczas przyjmowano, że w takim wypadku nabywca może domagać się od dewelopera jedynie odszkodowania w formie pieniężnej. Powołane orzeczenie temu przeczy.

Nabywca lokalu może domagać się od Państwa naprawienia szkody także w drodze restytucji naturalnej, czyli w drodze przywrócenia do stanu poprzedniego. Oznacza to, że może on domagać się od Państwa również naprawy lokalu. Warto o tym pamiętać wdając się w spór z nabywcą lokalu.

O miejscach parkingowych na działce sąsiedniej – jeszcze słów kilka

Agnieszka Grabowska-Toś24 stycznia 20169 komentarzy

Wspominałam ostatnio o wątpliwościach związanych z zapewnieniem miejsc postojowych na działce sąsiadującej z terenem inwestycji. Ponieważ okazało się, że temat ten jest dla niektórych z Państwa niezwykle istotny, postanowiłam rozwinąć moją myśl z ubiegłego tygodnia.

Jak już Państwo wiecie, orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednolite, by nie powiedzieć – totalnie się ze sobą rozmija.

Czy wobec tego należy z gruntu odrzucać to rozwiązanie?

Powiem tak: ci z Państwa, którzy mają jeszcze wybór i mogą ograniczyć plany inwestycyjne, by nie musieć zapewniać miejsc na działce sąsiedniej, powinni rozważyć, czy warto tracić czas na przepychanie się z urzędem i ryzykownie straty czasu na ewentualne odwołania i skargi.

Jednak Ci z Państwa, którzy takiego wyboru nie mają, nie powinni odpuszczać. Ja w każdym razie bym nie odpuściła.

Faktem jest, że niektóre składy orzekające NSA uznają, iż miejsca postojowe powinny być urządzone wyłącznie na terenie inwestycji (tak np. wyrok NSA z dnia 3.06.2008 roku, II OSK 599/07) i że muszą mieć one charakter trwały, to znaczy nie mogą być urządzone tylko na czas budowy, czy na początkowy okres użytkowania obiektu (tak np. NSA w 14.11.2007 roku, II OSK 1498/06 ).

Faktem również jest, że część sądów uważa, iż co do zasady miejsca postojowe powinny rzeczywiście znajdować się na terenie inwestycji, jednak przyjmuje jednocześnie, iż nie oznacza to, że zasada ta odnosi się do każdej sytuacji faktycznej. Zdarzają się przecież przypadki, gdy przeznaczenie i sposób zabudowy działki określony w decyzji WZ nie pozwala na umieszczenie wszystkich wymaganych miejsc na terenie inwestycji ( np. gdy wskaźnik zabudowy wynosi 80% przy zabudowie pierzejowej, czy też gdy inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego obiektu).

Jednak można też wskazać wiele orzeczeń, które wprost dopuszczają możliwość zapewnienia miejsc postojowych na działce sąsiedniej.

W orzeczeniach tych sądy podkreślają, że warunkiem dopuszczenia takiej inwestycji z częścią miejsc postojowych na działce sąsiedniej jest to, by inwestor miał do niej tytuł prawny.

Jaki to ma być tytuł?

WSA w Łodzi w wyroku z dnia 4.03.2014 roku wyjaśnił, że jeśli miejsca postojowe na działce sąsiedniej już są urządzone, wystarczające będzie, jeśli inwestor wykaże, że posiada prawo do korzystania z tych miejsc na wyłączność przez użytkowników przyszłej inwestycji. Podobnie uznał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 17.10.2012 roku.

Z kolei w wyroku z dnia 7.09.2012 roku NSA uznał, że wystarczająca jest w tym zakresie umowa najmu zawarta na czas nieokreślony. W tym samym wyroku NSA stwierdził również, że dla uzyskania pozwolenia na budowę wystarczające jest zabezpieczenie powstania miejsc postojowych, a nie ich faktyczne wybudowanie (II OSK 864/11).

Przytoczone przeze mnie orzeczenia pokazują, że sprawa zapewnienia miejsc postojowych na działce sąsiedniej, nie zawsze okazuje się sprawą beznadziejną. Warto więc podejmować próby przekonywania urzędników, że rozwiązanie to – na gruncie obowiązujących przepisów – jest jak najbardziej możliwe.

Zapewnienie miejsc postojowych na działce sąsiedniej

Agnieszka Grabowska-Toś12 stycznia 2016Komentarze (0)

Zamek Stara Lubovna

O tym, że deweloperzy mają problem z zapewnieniem miejsc postojowych dla realizowanych przez nich inwestycji, wiadomo nie od dziś. Wiadomo również, że urzędnicy stawiają im coraz większe wymagania co do liczby tych miejsc – dotyczy to zwłaszcza dużych miast.

Nie wystarczy już jedno miejsce na jeden lokal. Wskaźnik ilości miejsc do ilości lokali jest często wyższy.

Co ma więc zrobić deweloper, gdy warunki geologiczne nie pozwalają na wybudowanie odpowiedniego garażu podziemnego, a działka jest zbyt mała, by osiągnąć wymaganą liczbę miejsc postojowych?

Czasem rozwiązaniem tego problemu jest zapewnienie brakującej liczby miejsc parkingowych na działce sąsiedniej. Kłopot w tym, że nie zawsze jest to możliwe.

Po pierwsze dlatego, że względu na zupełnie skrajnie różne stanowiska sądów administracyjnych, nie zawsze organy dopuszczają takie rozwiązanie.

Po drugie zaś dlatego, że nawet jeśli organ stoi na stanowisku, iż zapewnienie brakującej liczby miejsc parkingowych jest możliwe również na działce sąsiadującej z terenem inwestycji, to wątpliwości budzą dalsze kwestie.

Otóż nie jest jednoznaczne, jakim tytułem prawnym powinien dysponować deweloper w odniesieniu do działki, na której mają być zapewnione miejsca postojowe. Czy ten tytuł prawny powinien odnosić się do całej działki, czy tylko do miejsc postojowych? Wreszcie, czy w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę miejsca postojowe powinny być już faktycznie urządzone, czy też wystarczy zabezpieczenie ich powstania.

Niestety, także i w tym zakresie stanowiska i sądów i organów są różne.

Dlatego w sprawie możliwości zapewnienia miejsc postojowych na działce sąsiedniej, nie należy działać pochopnie. Zanim zlecicie Państwo sporządzenie projektu budowlanego, warto wyjaśnić tę kwestię z urzędnikami i projektantem, który będzie przygotowywał projekt. Oni najlepiej wiedzą, jakie stanowisko prezentuje w takich sprawach organ, który będzie rozpatrywał Państwa wniosek.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →