Jakim prawem

.

Po Świętach mieliśmy w kancelarii spokój. I dobrze, bo przedświąteczny okres był dla nas naprawdę bardzo gorący. Wszystkim przyda się chwila oddechu przed startem nowego roku – i nam, i naszym klientom. Wtedy znów wszystko ruszy pełną parą i trzeba będzie pracować na zdwojonych obrotach.

Korzystając z tego poświątecznego luzu pomyślałam, że opowiem Państwu o jednej ze spraw, którą zajmowałam się ostatnio.

Klient wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Starosta wydał postanowienie, w którym wezwał go do usunięcia nieprawidłowości projektu budowlanego. Niestety, klient nie usunął tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, w związku z tym starosta na podstawie art. 35 ust. 3 prawa budowlanego wydał decyzję odmawiającą udzielenia pozwolenia na budowę. Przepis ten stanowi, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Dodam, że w tym przypadku postępowanie organu było w pełni  prawidłowe i zasadnie wydano decyzję odmawiającą wydania pozwolenia na budowę.

Klient nie przejął się tą odmową, gdyż uznał, że spokojnie uzupełni dokumentację i złoży ponownie wniosek o pozwolenie na budowę. Swoimi planami co do dalszego postępowania w tej sprawie podzielił się ze mną zupełnie przez przypadek.

Nie mogłam nie zareagować.

Panie prezesie – przerwałam mu to snucie planów – obawiam się, że to nie jest dobra droga. Jeśli pan tak zrobi, to jest ryzyko,  że organ odmówi wszczęcia  postępowania, gdyż ten sam wniosek w tej samej sprawie został już załatwiony ostateczną decyzją odmawiającą wydania pozwolenia na budowę. Może więc okazać się, że nawet jak pan złoży kompletną i prawidłową dokumentację, to i tak nie dostanie Pan pozwolenia na budowę.

Być może dla niektórych z Państwa moja reakcja na plany naszego klienta będzie zaskoczeniem. Gdybym jednak osobiście nie zetknęła się wcześniej z podobnym przypadkiem, nie „dmuchałabym” teraz „na zimne”.

Skąd zatem moje obawy?

Otóż organy mogą w takim przypadku uznać, że ponowne rozpoznanie wniosku o pozwolenie na budowę stanowiłoby rozpoznanie tożsamej sprawy, a zgodnie z art. 156 § 1 pkt. 3 Kodeku postępowania administracyjnego decyzja, która dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, jest nieważna. Innymi słowy, nie można wydać decyzji w sprawie, w której już wcześniej organ wydał ostateczną decyzję. Skoro zaś wcześniej organ odmówił wydania pozwolenia na budowę, a inwestor ponownie składa wniosek o wydanie pozwolenia dla tej samej inwestycji, to ponownie wydana w tej sprawie decyzja będzie nieważna, jeśli obie decyzję będą dotyczyły tożsamej sprawy.

Co na ten temat orzecznictwo?

Najogólniej rzecz biorąc Sądy uważają, że trzeba bardzo dokładnie badać, czy zachodzi tożsamość podmiotowa i przedmiotowa w obu sprawach, czyli czy występują te same strony i czy wniosek dotyczy tej samej inwestycji. W szczególności trzeba sprawdzić, czy parametry inwestycji są takie same (WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 24.02.2016 roku).

Najwięcej problemów stwarza właśnie ocena, czy mamy do czynienia z tożsamą inwestycją.

Są sądy, które twierdzą, że jeśli odmowa wydania pozwolenia na budowę nastąpiła np. z powodu braku dostępu do drogi publicznej, a przy ponownym wniosku ta sama inwestycja już ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,  to nie ma tożsamości sprawy  i organ powinien prowadzić postępowanie i wydać decyzję.

Można spotkać też pogląd, że jeśli ponownie złożony projekt budowlany zawiera dodatkowe dokumenty, ważne z uwagi na poprzednią ocenę złożonej dokumentacji budowlanej dokonaną przez organ (a wyrażoną w ostatecznej decyzji tego organu, negatywnej dla inwestora), to nie sposób stwierdzić, że elementy stanu faktycznego w obu sprawach (z pierwszego i drugiego wniosku inwestorów) są tożsame (WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27.10.2017 roku).

Problem niewątpliwie jest, a stwierdzenie, czy mamy do czynienia z tożsamą sprawą, która została już załatwiona decyzją odmowną, będzie wymagało w każdym przypadku bardzo wnikliwej analizy. Skoro jednak jest ryzyko odmowy rozpoznania kolejnego wniosku o pozwolenie na budowę i tym samym braku możliwości uzyskania pozwolenia na budowę,  to chyba lepiej zrobić wszystko, by takiego ryzyka uniknąć.

Dlatego też zaproponowałam klientowi konkretne rozwiązanie, które takie ryzyko wyklucza.

Ciekawa jestem, czy ktoś z Państwa zgadnie jakie? 🙂

Ps.

Świąteczny tort makowy, o którym ostatnio pisałam, udał się i bardzo gościom smakował. Dokumentacja fotograficzna poniżej 🙂

.

.

Wpis aktualizowany 11 grudnia 2024 r.

Co to są miejsca parkingowe zależne? Czy można je stosować przy realizacji budynków wielorodzinnych, hoteli, budynków biurowych?

Czy prawo dopuszcza miejsca postojowe zależne?

Wyśrubowane często normy parkingowe przewidziane w planach miejscowych, czy decyzjach WZ powodują, że niejednokrotnie jedynym sposobem zapewnienia wymaganej liczby miejsc parkingowych jest budowa garażu podziemnego.

Problem w tym, że koszty budowy takiego garażu są gigantyczne.

Często słyszę od deweloperów, że jeden lub dwa poziomy garażu podziemnego są jeszcze  do przyjęcia, ale realizacja trzeciego – to już koszt, który powoduje, że inwestycja przestaje się opłacać.

Jakiś czas temu, jeden z naszych Klientów zadzwonił do mnie z informacją, że Starostwo zobowiązało go do dostosowania projektu budowlanego do wymogów wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie liczby miejsc parkingowych. Według Starostwa bilans się nie zgadzał, ponieważ nasz klient zaprojektował kilka tak zwanych miejsc zależnych. 

Co to są miejsca parkingowe zależne?

Odpowiadając na to pytanie  należy  wyjaśnić, że są to takie miejsca, do których dostęp odbywa się poprzez inne miejsce parkingowe.

Jeśli inwestor projektuje w garażu podziemnym miejsca postojowe z wykorzystaniem platform parkingowych (zależnych), to korzystanie z jednego miejsca na takiej platformie jest uzależnione od korzystania z drugiego.

Bywa też tak, że deweloperzy projektują tak zwane miejsca rodzinne, czyli np. dwa miejsca, z których jedno jest przedłużeniem drugiego.

Dzięki takim rozwiązaniom udaje się zaprojektować ich więcej, niż w przypadku gdyby korzystanie z takich miejsc parkingowych było niezależne.

Czy z punktu widzenia przyszłej sprzedaży takich miejsc jest to dobre rozwiązanie?

Tak, pod warunkiem, że w umowie poinformujemy nabywcę, że kupuje miejsce parkingowe zależne. Oczywiście w praktyce takie sprzedawane są jednemu nabywcy lokalu.

O ile jednak kwestia sprzedaży miejsc parkingowych zależnych w takim układzie (1 nabywca – 2 miejsca parkingowe zależne) nie wydaje się problematyczna, o tyle już zastosowanie tego rozwiązania w projekcie budowlanym może w określonych okolicznościach skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę.

Nie ma bowiem żadnych przepisów, które regulowałyby wprost kwestię miejsc parkingowych zależnych.

W szczególności przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dotyczące miejsc parkingowych nie przewidują regulacji, z której wynikałoby, że miejsca postojowe zależne można uwzględniać w bilansie miejsc parkingowych.

A problem z wliczaniem miejsc postojowych zależnych pojawia się w tej gdy bez uwzględnienia ich  w bilansie – wymagany wskaźnik miejsc parkingowych nie jest spełniony.

Miejsca parkingowe zależne – rozbieżne stanowiska organów i sądów

Ani organy, ani tym bardziej Sądy niestety nie ułatwiają życia inwestorom i jak to zwykle bywa – prezentują w tym temacie całkowicie odmienne stanowiska.

Przykładowo, WSA w Krakowie, w wyroku z dnia 7.04.2016 roku,  analizował stan faktyczny z którego wynikało, że liczba miejsc postojowych przewidziana dla planowanej inwestycji wynosiła 180, z czego według projektu 26 miejsc to tak zwane stanowiska „zależne”, do których dostęp odbywał się za pośrednictwem miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego.  16 z tych 26 miejsc stanowić miało przedłużenie miejsca postojowego dostępnego z pasa dojazdowego, natomiast 10 usytuowanych miało być na platformach wznoszących się ponad miejsce postojowe dostępne z pasa dojazdowego. Deweloper planował 150 mieszkań.

Charakter „zależny” tych miejsc postojowych wynikał jedynie z faktu możliwości korzystania z nich za pośrednictwem innego miejsca postojowego. Zdaniem sądu, nie zmienia to jednak charakteru tego miejsca, jako miejsca na stałe przewidzianego do parkowania pojazdów. Zatem skoro na planowanych 150 mieszkań przewidzianych zostało 180 miejsc postojowych, to słusznie organy przyjęły, że spełniony został wymóg planu dotyczący konieczności zagwarantowania co najmniej 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie.

Z kolei w innym wyroku, wprawdzie WSA we Wrocławiu nie wypowiedział się jednoznacznie odnośnie miejsc zależnych, jednak uznał decyzję, która takich miejsc dotyczyła za prawidłową. Z uzasadnienia tego wyroku wynikało, że organ II instancji podobnie jak WSA w Krakowie uznał, że nie narusza prawa zaprojektowanie miejsc postojowych zależnych (wg projektu budowlanego 17 miejsc z 96 projektowanych nie miało połączenia z drogą manewrową, lecz było zależnych).  Rozpoznając tę sprawę sąd w wyroku z dnia 11.05.2016 roku uznał, że decyzja organu II instancji jest prawidłowa i skargę oddalił.

Również WSA w Warszawie  w jednym z wyroków uznał, że projekt budowlany, w którym przewidziano zlokalizowane na platformach miejsca parkingowe zależne, spełnia wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ilości miejsc postojowych, mimo iż w toku postępowania, strony podnosiły, że miejsca parkingowe usytuowane na platformach, są niezgodne z przepisami technicznymi i winny zostać wyeliminowane z projektu budowlanego. Rozpoznając tę sprawę sąd w wyroku z 11.05.2016 roku stwierdził, że decyzja organu II instancji jest prawidłowa i skargę oddalił.

Podobnie WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z dnia 11 maja 2016 r., II SA/Wr 778/15 podzielił pogląd, że w sytuacji, gdy nie ma przepisu, który zabraniałby urządzania miejsc postojowych w systemie zależnym, rozwiązanie takie należy uznać za zgodne z prawem.

Zupełnie inne podejście do tematu miejsc postojowych zależnych prezentuje natomiast  WSA w Poznaniu. W kilku wyrokach z ostatnich lat sąd uznał, że miejsca parkingowe zależne należy traktować jako jedno miejsce, a nie dwa. W wyroku z 31 sierpnia 2023 roku Sąd stwierdził, że miejsca postojowe zależne nie mogą być wliczane do bilansu miejsc jako dwa miejsca, ale jako jedno. Jego zdaniem:

„Przyszli nabywcy lokali mieszkalnych w sytuacji zakupu miejsca postojowego powinni mieć możliwość nieograniczonego korzystania z niego, co oznacza m.in. konieczność zapewnienia swobodnego dostępu, nie odbywającego się przez inne miejsce postojowe czy platformę.

Podobnie wypowiedział się WSA w Krakowie, w sprawie ze skargi naszego Klienta na decyzję Wojewody utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa udzielającą deweloperowi pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego, w której nasza skarga okazała się skuteczna.

W wyroku tym Sąd uchylił zarówno decyzję  Wojewody, jak i decyzję o pozwoleniu na budowę, a jednym z powodów było stwierdzenie, że 2 miejsca parkingowe są zależne, w związku z tym nie spełniają wymogu planu miejscowego, ponieważ dostęp do nich jest iluzoryczny (II SA/Kr 493/24)

Biorąc pod uwagę te istotne rozbieżności, trudno dzisiaj przewidzieć, za którym poglądem opowie się organ czy sąd.

Deweloperzy nie mają też gwarancji, że uzyskując korzystną decyzję o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającą projekt budowlany przewidujący miejsca postojowe zależne wliczone do bilansu, nie zostanie ono uchylone przez sąd

Przykład Krakowa pokazuje, że nawet w obrębie tego samego sądu stanowisko może być różne i zmienić się w czasie.

A Wy jakie macie doświadczenia?

Spotkaliście się z podobnymi wątpliwościami organów wydających pozwolenia na budowę?

Czy mieliście problemy z uwzględnieniem miejsc postojowych zależnych?

Podzielcie się proszę własnymi doświadczeniami. Jestem pewna, że dla wielu czytelników ten temat jest niezwykle interesujący.

***

Jeśli prowadzisz inwestycje deweloperskie lub inwestujesz w nieruchomości i potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z procesem inwestycyjnym, masz problemy z uzyskaniem decyzji, pozwolenia na budowę lub innych decyzji niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji, zapraszam do kontaktu ze mną lub z prawnikami naszej Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna