Kupujesz nieruchomość z decyzją WZ? Sprawdź, czy decyzja ta jest prawidłowa.

Agnieszka Grabowska-Toś        27 sierpnia 2017        Komentarze (1)

Kilka dni temu zadzwoniła do mnie jedna z klientek – pani Anna.

Pani mecenas, niech pani mnie ratuje!!! – usłyszałam w słuchawce jej roztrzęsiony głos.

Planowałam sprzedać moją działkę. Dostałam na tą działkę warunki zabudowy, nikt się od tych warunków nie odwoływał, a teraz dowiedziałam się od pośrednika, że gmina chce mi te warunki odebrać, bo podobno działka nie ma dostępu do drogi publicznej. I ja teraz tej działki nie sprzedam, bo klient, który chciał ją ode mnie kupić powiedział, że bez warunków zabudowy, to on tej działki nie chce – próbowała mi wyjaśnić przed czym mam ją ratować:)
Pani mecenas, no ale jak gmina może mi te warunki zabudowy anulować, skoro napisała w decyzji, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Przecież to jest niemożliwe, prawda? – wykrzyczała wzburzona,  jednocześnie szukając potwierdzenia  dla swoich przypuszczeń.

Po tym, co usłyszałam, musiałam przede wszystkim panią Annę najpierw uspokoić, bo z tych jej chaotycznych wyjaśnień nie wynikało, czy problem rzeczywiście jest, czy go nie ma. Kiedy już się uspokoiła, dowiedziałam się, że kupujący, któremu miała sprzedać działkę, zlecił prawnikowi zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Elementem tego badania była także decyzja WZ.

Prawnikowi nie spodobał się zapis w decyzji o dostępie do drogi publicznej, w związku z tym  zaczął drążyć temat w gminie. A tam okazało się, że gmina prawdopodobnie popełniła błąd, bo według urzędnika, z którym rozmawiał prawnik, działka mojej klientki, faktycznie nie ma dostępu do drogi publicznej. Zgodnie zaś art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pod pojęciem dostępu do drogi publicznej  rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przyjmuje się w orzecznictwie, że musi to być dostęp faktyczny i prawny.

To, co mogłam w tej sprawie zrobić, to przede wszystkim umówić się z panią Anną na zbadanie dokumentów. To, że jakiś urzędnik coś powiedział pośrednikowi, wcale nie oznacza, że miał rację i że sytuacja Pani Anny jest trudna, by nie powiedzieć beznadziejna.

Dlaczego beznadziejna? Ano dlatego, że jeśli rzeczywiście nieruchomość nie miała zapewnionego dostępu drogi publicznej, to faktycznie gmina może – jak to ujęła Pani Anna – „cofnąć ”  wydane dla jej nieruchomości warunki zabudowy.  Sądy administracyjne stoją bowiem na stanowisku, że wydanie decyzji WZ dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, stanowi rażące naruszenie prawa i daje podstawę do wystąpienia przez organ który taką decyzję wydał do SKO, o stwierdzenie jej nieważności.

Gdyby okazało się, że nieruchomość Pani Anny nie ma dostępu do drogi publicznej i że istnieje ryzyko unieważnienia z tego powodu decyzji WZ, Pani Anna będzie musiała liczyć się z tym, że nieruchomości raczej nie sprzeda i  interesu życia na tej transakcji nie zrobi.

Jaka nauka płynie z tej historii?

Jeśli kupujecie nieruchomość i przy podejmowaniu decyzji o jej nabyciu kierujecie się przede wszystkim tym, że nieruchomość ta „ma” decyzję WZ, koniecznie skontaktujcie się z prawnikiem, by sprawdzić, czy decyzja ta została wydana prawidłowo i czy nie ma ryzyka jej unieważnienia, bądź uchylenia w wyniku wznowienia postępowania. Koniecznie też skonsultujcie się z architektem, który oceni, jak duży budynek będziecie mogli wybudować na podstawie tej decyzji i czy nie zawiera ona szczególnych zapisów, które mogłyby skutkować tym, że realizacja inwestycji w zakładanym przez Was zakresie – ze względów technicznych lub finansowych będzie niemożliwa.

Natomiast jeśli to Wy sprzedajecie nieruchomość wraz z decyzją WZ – musicie być pewni, że decyzja ta jest prawidłowa. Po pierwsze dlatego, że jakiekolwiek wątpliwości co do prawidłowości decyzji WZ mogą spowodować wycofanie się kupującego z transakcji, a po drugie dlatego, że niejednokrotnie kupujący żądają od sprzedających złożenia w umowie oświadczenia, że nie ma podstaw do unieważnienia decyzji WZ i wznowienia postępowania w sprawie zakończonej taką decyzją.

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

Robert Maj 17, 2019 o 11:44

Dzień dobry. Z zaciekawieniem przejrzałem Państwa blog.
A oto problem, z którym się zmagamy. Za naszym płotem (i naszych sąsiadów) jest działka niezabudowana, dla której w r. 2007 zostały wydane warunki zabudowy. Przez ok. 10 lat nic się nie działo – ówcześni właściciele działki nie zdecydowali się na rozpoczęcie inwestycji z przyczyn tylko im znanych. W roku 2017 sprawy naprały tempa. Działka została sprzedana i przeszła w kolejne ręce.
Uwaga: w roku 2014 teren naszego historycznego osiedla, został ujęty w gminnej ewidencji zabytków, która została utworzona Zarządzeniem Prezydenta Miasta z dn. 24.11.2014, co skutkowało koniecznością uzgadniania ew. inwestycji przez Konserwatora Zabytków. Nowy właściciel przygotował w r.2017 projekt i inne dokumenty i wystąpił do Wydz.Arch. i Bud. Urz.Miasta o wydanie pozwolenia na budowę. Wojewódzki Konserwator Zabytków odmówił jednak uzgodnienia „wz”, pisząc m.in. „„… z punktu widzenia ochrony zabytkowego układu urbanistycznego osiedla wewnątrz kwartałów dopuszczalna jest wyłącznie niewielka kubaturowo, parterowa zabudowa pomocnicza, gospodarcza lub związana z funkcją rekreacyjną” stwierdzając, że „… realizacja przedmiotowej inwestycji oznaczałaby utratę w znacznym stopniu wartości zabytkowych osiedla …”. Inwestor odwołał się do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, który podtrzymał stanowisko Konserwatora pisząc „„…zdaniem organu drugiej instancji realizacja inwestycji i wprowadzenie drugiej linii zabudowy przyczyni się do dewaluacji wartości zabytkowych układu urbanistycznego osiedla. Z punktu widzenia konserwatorskiego przedmiotowa inwestycja stanowi niedozwolone działanie, wpływające negatywnie na zachowanie czytelnego, historycznego układu osiedla…” oraz podkreślając, że „zdaniem organu zażaleniowego, Wojewódzki Konserwator Zabytków słusznie przedłożył interes społeczny nad interes strony …” . Następnie w roku 2018 inwestor nieco zmienił projekt i złożył go ponownie – tym razem projekt decyzji o „wz” został skierowany do uzgodnienia do MIEJSKIEGO konserwatora zabytków, który nie wniósł sprzeciwu („milcząca zgoda”). Czy nie zachodzi tu, opisywany u Państwa przypadek nieważności tej drugiej deecyzji o „wz”ze względu na tożsamość podmiotową i przedmiotową, gdyż w dalszym ciągu inwestycja ma być realizowana w drugiej linii zabudowy, a to że inwestor zmienił o kilka centymetrów wysokość kalenicy nie ma wg mnie żadnego znaczenia.
Z poważaniem – Robert
P.S. Nasze odwołanie do Wojewody zostało odrzucone po półrocznym rozpatrywaniu. Została tylko skarga do WSA

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: