Nowe zasady zmiany celu użytkowania wieczystego w przypadku inwestycji deweloperskich

Agnieszka Grabowska-Toś        27 października 2019        Komentarze (0)

Kiedy w wakacje uchwalona została ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła nowe zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, deweloperzy zacierali ręce z radości, że w końcu nie będą zmuszani do zapłaty wysokich opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Klienci naszej kancelarii, podobnie jak wszyscy inni deweloperzy z niecierpliwością wyczekiwali tej zmiany. Ja również pisałam na blogu, że zmniejszenie wysokich opłat z tego tytułu, to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów.  Cel nowych przepisów wydawał się jasny – zmniejszenie wysokości opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego. Tak też zresztą deklarowali autorzy projektu ustawy w jej uzasadnieniu.

Postanowiłam sprawdzić, jak po wejściu w życie ustawy, urzędnicy stosują jej nowe przepisy i czy rzeczywiście deweloperzy na tej nowej regulacji skorzystali.

Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta – mamy użytkowanie wieczyste, chcemy zmienić jego cel, więc składamy wniosek do Gminy lub Skarbu Państwa, żeby nam ten cel został zmieniony. Następnie czekamy 2 miesiące, po czym dostajemy informację o zgodzie na zmianę celu oraz o wysokości należnej z tego tytułu opłaty.  Tak jest jednak tylko na pierwszy rzut oka. I choć nowe przepisy miały ułatwić życie deweloperom, niewykluczone, że w rzeczywistości pozbawią ich możliwości  dokonania zmiany celu na cel mieszkaniowy, a konsekwencji pozbawią ich możliwości realizacji inwestycji deweloperskich na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Dlaczego?

Po pierwsze – przepis art. 73 2b- 2g ustawy o gospodarce nieruchomościami,  który  dotyczy zmiany celu użytkowania wieczystego, nie daje użytkownikowi wieczystemu roszczenia o zmianę celu użytkowania wieczystego. Oznacza to, że nawet jeśli złożymy wniosek, to właściciel nieruchomości (Gmina lub Skarb Państwa) wcale nie musi tego wniosku uwzględnić. Tu zresztą nic się nie zmieniło, bo przed zmianą przepisów również nie można było domagać się od właściciela zawarcia umowy o zmianie celu użytkowania wieczystego. Jednak przed zmianą przepisów dla takich miast jak Kraków czy Warszawa, zmiana celu stanowiła naprawdę niezły zastrzyk finansowy i dlatego deweloperzy w zasadzie nie mieli większych problemów ze zmianą celu. Wystarczyło po prostu zgodzić się na dyktowaną przez urzędników opłatę.

Po drugie – przepis  art. 73 ust. 2c ustawy mówi, że za zmianę celu użytkowania wieczystego można ustalić opłatę w wysokości nie wyższej niż dwukrotność dotychczasowej opłaty  rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ta zaś przez lata nie była aktualizowana i w wielu przypadkach nie odnosi się do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że jeśli zgodzi się na zmianę celu, to będzie mógł pobrać opłatę w takiej wysokości, w jakiej nakazuje ustawa. W praktyce może okazać się, że będą to po prostu grosze w porównaniu z rzeczywistą wartością nieruchomości.

Po trzecie – zmiana celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy, przy tak niskiej (nierynkowej) opłacie  za dokonanie tej zmiany, pozbawi właściciela nieruchomości wpływów z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, gdyż po zrealizowaniu przez dewelopera inwestycji zgodnie ze zmienionym celem i oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania, prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności i opłaty będą uiszczane jedynie przez 20 lat. W związku z tym urzędnicy już  teraz zadają sobie  pytanie, jaki interes może mieć w takim przypadku Gmina/Skarb Państwa? Czy dokonanie w takich okolicznościach zmiany celu użytkowania wieczystego na pewno jest opłacalne z  punktu widzenia finansów publicznych? Czy wyrażenie zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy za zapłatą dwukrotności dotychczasowej (niezaktualizowanej) opłaty rocznej, nie będzie potraktowane jako działanie na szkodę finansów gminy/ Skarbu Państwa? Czy nie będzie uznane za naruszenie wynikającego z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku gospodarowania nieruchomościami zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki?

Po czwarte – niby użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do wniesienia sprawy do sądu, jeśli po upływie 2 miesięcy właściciel nie wyrazi zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego. Pytanie jednak, co użytkownik będzie mógł takim działaniem osiągnąć, skoro przepis nie mówi nic, o czym ma rozstrzygnąć sąd. Biorąc pod uwagę to, że użytkownik wieczysty nie ma roszczenia o zmianę celu, wyrok sądu nie może zastąpić oświadczenia właściciela o zmianie celu użytkowania wieczystego. Co zatem ma być przedmiotem orzeczenia sądu – to z przepisów w ogóle  nie wynika.

Niestety, wiele wskazuje na to, że urzędnicy będą podchodzili z dużą ostrożnością do zmiany  celu użytkowania wieczystego, zwłaszcza na cel mieszkaniowy i będą poważnie zastanawiać się, czy zmieniać cel użytkowania wieczystego. Już dziś docierają do mnie właśnie takie stwierdzenia. Niewykluczone, że będą woleli zostawić tę kwestię rozstrzygnięciu sadu i dlatego będą odmawiali zgody na zmianę celu, twierdząc na przykład, że Gmina/Skarb Państwa nie są taką zmianą zainteresowani.

Dlatego Wy również bądźcie ostrożni, jeśli teraz pojawi Wam się perspektywa zakupu działki oddanej w użytkowanie wieczyste. Zanim zdecydujecie się na nabycie takiej nieruchomości – sprawdźcie, czy w ogóle możliwe będzie jej wykorzystanie na cele mieszkaniowe. Nie jest bowiem tak, że zmiana przepisów otworzyła Wam bezproblemową drogę do inwestowania na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Tak się nam wszystkim tylko wydawało 🙁

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem agnieszka.tos@kancelariakst.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: