Zmiany w prawie budowlanym 2020 – dobre wieści dla deweloperów

Dużo się ostatnio dzieje w naszej Kancelarii – nowe sprawy, nowi klienci, nowi pracownicy.  Krótko mówiąc, rozwijamy się i bardzo nas to cieszy. Ja wprawdzie chwilowo odpoczywam w górskich rejonach i cieszę się pięknym słońcem, ale już od przyszłego tygodnia wracam do pracy na pełnych obrotach. I może to zabrzmi zaskakująco, ale cieszę się na ten powrót, bo lubię naszą Kancelarię, lubię ludzi, którzy ją tworzą i pracują na jej sukces i lubię to, co robię.

Zmiany nie omijają również branży deweloperskiej. Właśnie Sejm uchwalił kolejną nowelizację prawa budowlanego. Nie będę pisać o wszystkich zmianach, bo wiele z nich deweloperów nie dotyczy. Krótko natomiast powiem o tych najważniejszych,  które będą miały wpływ na przebieg procesu inwestycyjnego.

1.ZMIANA DEFINICJI OBSZARU ODDZIAŁYWANIA

Dobra wiadomość jest taka, że zmieni się definicja obszaru oddziaływania. Z dotychczasowego przepisu art. 3 pkt. 20 ustawy zostanie wykreślone słowo: zagospodarowania, a nowa definicja będzie brzmiała następująco: obszar oddziaływania –  należy należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.  Będzie to zatem obszar, w stosunku do którego projektowany obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości). Oznacza to, że zmieni się  też sposób ustalania kręgu stron postępowania. W mojej ocenie, nowa definicja znacznie ten krąg ogranicza. Przykładowo, stronami nie będą już mogli być właściciele lokali znajdujących się budynkach zacienianych przez projektowany obiekt budowlany. Niewątpliwie dotychczas ich udział był zmorą dla wielu deweloperów i z ich powodu wiele decyzji było uchylanych. Sądy uznawały bowiem, że ograniczenie w ich lokalach czasu nasłonecznienia oznacza, że projektowany budynek ogranicza sposób ich zagospodarowania. Teraz to się zmieni.

2. WPROWADZENIE TERMINU STWIERDZENIA NIEWAŻNOŚCI POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Drugim korzystnym dla deweloperów rozwiązaniem, które wprowadza ustawa zmieniająca, to określenie terminu, po którym niemożliwie będzie stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Okres ten wynosi 5 lat od daty doręczenia lub ogłoszenia decyzji. Zdecydowanie zwiększy to pewność obrotu prawnego.

3. NOWY PROJEKT BUDOWLANY

Zgodnie z ustawą projekt budowlany będzie się składał z trzech części: projektu zagospodarowania działki lub terenu (jeśli inwestycja będzie prowadzona na kilku działkach), projektu architektoniczno – budowlanego i projektu technicznego. Aby uzyskać pozwolenie, dokumenty trzeba będzie złożyć w 3, a nie jak do tej pory w 4 egzemplarzach. Co więcej, projekt techniczny będzie składany dopiero z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

4. DATA WEJŚCIA W ŻYCIE ZMIAN

Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od daty jej ogłoszenia. Jednakże do spraw wszczętych a niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, będą miały zastosowanie przepisy prawa budowlanego w brzmieniu przed zmianą. Jeśli zatem wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony przed dniem wejścia w życie nowelizacji, organ zobowiązany będzie stosować przepisy dotychczasowe. Natomiast w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie zmian, inwestor będzie mógł dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych, mimo iż zmienione przepisy będą już obowiązywały.