Opłata za zmianę celu użytkowania wieczystego na nowych zasadach

Wakacje, urlop i jak co roku Mazury. I w końcu trochę ciszy, spokoju i czasu na nadrabianie zaległości w czytaniu, oglądaniu dobrych filmów i pisaniu dla Was. Tego mi było trzeba po tych tygodniach wytężonej pracy w kancelarii i nad kolejną książką.😀

Dziś kilka słów trochę w temacie książki, tj. o użytkowaniu wieczystym, bo właśnie w wakacje zostały uchwalone istotne dla deweloperów zmiany w tym zakresie.

Wielokrotnie pisałam na tym blogu o konieczności zmiany celu użytkowania wieczystego, gdy na nieruchomości chcemy wybudować budynek, który jest sprzeczny z celem, na jaki ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz o konieczności zapłaty z tego tytułu opłat, których wysokość osiągała nieraz nawet kilka milionów złotych. Deweloperzy podejmowali wiele starań, które miały na celu wyeliminowanie tego obowiązku. Jednak pomimo unieważnienia aktów prawnych, będących podstawą pobierania opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego, zarówno Kraków, jak i Warszawa nadal pobierały gigantyczne opłaty. Po wielu latach starań w końcu jednak udało się dopiąć swego.

Lada moment wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami i uregulowała zasady zmiany celu użytkowania wieczystego, o co przez wiele lat zabiegali deweloperzy.

Powiem tak: ta zmiana to bardzo dobra wiadomość dla deweloperów, zwłaszcza tych z Krakowa i z Warszawy. Z dniem wejścia w życie ustawy zniknie bowiem obowiązek zapłaty opłat w wysokości 25% wartości nieruchomości ustalonej dla nowego sposobu korzystania i zagospodarowania – w przypadku Krakowa i 12,5% tej wartości – w przypadku Warszawy. Zniknie też widmo grożących deweloperom postępowań o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, którymi miasta straszyły, jeśli deweloper nie zmieni celu i nie zapłaci opłaty. Niestety, niejednokrotnie miasta nadużywały tej instytucji i pod rygorem wystąpienia do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, zmuszały do zmiany celu nawet wtedy, gdy ten cel nie był określony lub nie był dość jasno skonkretyzowany. Mało który deweloper chciał w takim przypadku ryzykować wieloletni proces i wstrzymywać inwestycję na wiele lat.

Co się zatem zmieniło?

Oto w skrócie najważniejsze fakty, które każdy deweloper powinien znać:

1. Cel użytkowania wieczystego nadal trzeba będzie zmieniać, jeśli planowana inwestycja będzie z nim sprzeczna.

2. Można to będzie zrobić, jeśli nowy cel będzie zgodny z decyzją WZ, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, podjętą na podstawie specustawy mieszkaniowej lub z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.

3. Zmiana celu wymagać będzie złożenia wniosku, a organ będzie miał 2 miesiące na zajęcie stanowiska co do tego wniosku.

4. Jeżeli organ nie zgodzi się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawi stanowiska w terminie, użytkownik wieczysty będzie mógł wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

5. Jeśli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony będą mogły ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości, jednakże nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Innymi słowy, jeśli cel był przemysłowy i stawka 3%, a po zmianie celu na mieszkaniowy stawka będzie 1%, to opłata za zmianę celu będzie mogła wynosić  nie więcej niż 2-krotność dotychczasowej opłaty rocznej.