Decyzja WZ dla działki rolnej często stanowi podstawę inwestycji deweloperskich, lokalizowanych tuż poza granicami miast, gdzie dominują użytki rolne.
Chętnych na zakup domów jednorodzinnych pod miastem nie brakuje, więc inwestorzy wykorzystują różne możliwości zagospodarowania takich podmiejskich terenów.
Jeszcze do niedawna decyzja WZ dla działki rolnej była wydawana w odniesieniu do gruntów wszystkich klas, z tym zastrzeżeniem, że uzyskanie jej dla działek o najwyższej klasie użytków (I-III) było dopuszczalne, ale tylko w pewnych okolicznościach. 24 września 2023 roku reforma planowania przestrzennego wprowadziła w tym zakresie istotne zmiany i to niestety na niekorzyść deweloperów i inwestorów.
Wydawanie decyzji WZ dla działki rolnej przed reformą planowania przestrzennego
Decyzja WZ dla działki rolnej klasy IV-VI
Dotychczas generalnie nie było problemów z uzyskaniem decyzji WZ dla działek rolnych o klasie IV-VI.
Jeśli inwestor chciał wybudować na nich zabudowę jednorodzinną, wystarczyło złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ i jeśli z analizy urbanistycznej sporządzanej w toku postępowania wynikało, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – organ wydawał decyzję WZ dla działki rolnej.
Czytaj dalej >>>
Drodzy czytelnicy, deweloperzy, inwestorzy!
Zgodnie z obietnicą, oddaję dziś w Wasze ręce e-book pt. „Reforma planowania przestrzennego krok po kroku. Poradnik dla deweloperów i inwestorów.”
Do napisania go zainspirowały mnie pytania, jakimi w ostatnim czasie zasypali mnie nasi klienci z branży nieruchomościowej.
Uświadomiły mi one, że chociaż tak dużo mówi się i pisze w mediach na temat reformy planowania przestrzennego, to brakuje takiego opracowania, które koncentrowałoby się na reformie planowania przestrzennego wyłącznie z punktu widzenia inwestorów i deweloperów.
Jest oczywiste, że jej wejście w życie będzie miało konkretny wpływ na inwestowanie w Polsce, a każdy deweloper, inwestor prędzej, czy później zetknie się z nowymi regulacjami i będzie musiał z nimi się zmierzyć.
Dlatego ważne jest, by nic Was nie zaskoczyło, abyście mogli planować swoje biznesy deweloperskie, czy inwestycje w nieruchomości, z pełną wiedzą i znajomością konsekwencji, związanych z wprowadzeniem nowych regulacji.
Czytaj dalej >>>
Reforma planowania przestrzennego oficjalnie obowiązuje od wczoraj (24 września 2023 roku), ale już na dzień dobry zaliczyła falstart.
Od dzisiaj gminy powinny ruszać „z kopyta” do jej wdrażania, w tym przede wszystkim do pracy nad planami ogólnymi, bo czasu jest naprawdę niewiele.
Zwracały na to uwagę od początku jej procedowania środowiska urbanistów, architektów, samorządowców, czy prawników.
Reforma planowania przestrzennego – minusy i plusy
Jak pewnie pamiętacie, ja również wskazywałam na blogu, że gminy będą miały zbyt mało czasu, aby zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych przed formalnym wygaśnięciem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co ma nastąpić z dniem 31 grudnia 2025 roku.
Jakie będą tego konsekwencje dla deweloperów i inwestorów, a w efekcie także dla przyszłych nabywców nowych mieszkań, pisałam również o tym na łamach Dziennika Rzeczpospolita z 13 lipca tego roku w artykule pt. „Kolejny deficyt na rynku mieszkań?”
Czytaj dalej >>>
Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji łączącej ją z drogą publiczną, to problem każdego dewelopera i inwestora, który chce zrealizować inwestycję. Przekreśla on często możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, a niejednokrotnie także i decyzji WZ.
W przypadku pozwolenia na budowę część organów wydaje korzystną dla dewelopera decyzję, a część odmawia wydania pozwolenia na budowę powołując się na nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej i niewykazanie się przez inwestora zgodą właścicieli tej drogi na korzystanie z niej dla celów obsługi komunikacyjnej inwestycji.
Z takimi przypadkami spotykam się stosunkowo często.
Podobnie jest w przypadku występowania o warunki zabudowy. Organy mają niestety w tej kwestii bardzo różną praktykę, mimo iż przepisy i orzecznictwo wskazują, że kwestia tytułu prawnego do drogi dojazdowej nie ma żadnego znaczenia, w przypadku gdy dostęp terenu inwestycji jest zapewniony przez drogę wewnętrzną. Wspominałam Wam o tym w moim ostatnim wpisie pt. Dostęp do drogi publicznej przez ogólnodostępną drogę wewnętrzną.
Już jutro, czyli 13 września wejdzie w życie ustawa o szczególnych rozwiązaniach dotyczących regulacji stanu prawnego niektórych dróg ogólnodostępnych, która – miejmy nadzieję – pomoże w wyeliminowaniu nieuregulowanego stanu prawnego dróg ogólnodostępnych, w tym przede wszystkim drogi dojazdowej do terenu planowanej przez deweloperów inwestycji.
Jakie rozwiązania przewiduje ta ustawa?
W jaki sposób nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu inwestycji będzie mógł zostać wyeliminowany?
Czy inwestor będzie mógł podjąć na podstawie tej ustawy odpowiednie kroki prawne, aby uregulować stan prawny drogi dojazdowej do planowanej przez niego inwestycji i dzięki temu uzyskać wszystkie niezbędne do jej zrealizowania decyzje?
Odpowiedzi na te pytania, znajdziecie w dzisiejszym wpisie na ten temat.
Czytaj dalej >>>
Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej jest dokumentem, którego – mówiąc wprost – deweloperzy starają się unikać. I powiem szczerze – wcale się temu nie dziwię.
Nie chodzi oczywiście o to, że inwestorzy inwestycji mieszkaniowej za nic mają ochronę środowiska, ochronę przyrody ( jak to czasem są przedstawiani w mediach). Nie chodzi też bynajmniej o to, że nie interesuje ich, w jaki sposób zabudowa mieszkaniowa oddziałuje na środowisko i jaki może generować ewentualnie szkodliwy wpływ.
Problem tkwi jedynie w tym, że procedowanie decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej trwa kilkanaście miesięcy. Jeśli dodać do tego faktyczny czas oczekiwania na decyzję WZ i pozwolenie na budowę, często okazuje się, że przy dużych inwestycjach uzyskanie kompletu decyzji uprawniających do rozpoczęcia budowy trwa wiele lat.
A czas – jak wiemy – działała w tym przypadku na niekorzyść każdego inwestora. Dlatego jedynym wyjściem pozostaje tak ograniczyć inwestycję, by nie „wpaść” w parametry, których wystąpienie rodzi obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej.
Wszystko jednak wskazuje na to, że będą w tym zakresie spore zmiany i obowiązek uzyskiwania decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowej zostanie ograniczony, a przynajmniej tak będzie w jedynym zakresie.
Jeśli chcecie wiedzieć co się zmieni, a także kiedy deweloper musi uzyskać decyzję środowiskową i jakie z tym się wiążą problemy praktyczne – koniecznie przeczytajcie ten wpis.
Kiedy deweloper musi uzyskać decyzję środowiskową dla inwestycji mieszkaniowej?
Decyzja środowiskowa dla inwestycji mieszkaniowej jest wymagana w przypadkach, które zostały określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Czytaj dalej >>>
