Historia jednej rozmowy…
– Pani Mecenas, słyszałem, że według nowej ustawy deweloperskiej jak będziemy sprzedawać mieszkania wraz z miejscami postojowymi w lokalu garażowym, to odnośnie tego miejsca będziemy musieli także zawierać umowę deweloperską i stosować wszystkie wymagania, tak jak w przypadku lokalu mieszkalnego. Czy to prawda?
– Panie Prezesie – zaczęłam – teoretycznie odpowiedź na to pytanie jest prosta i wynika z treści samej ustawy, a konkretnie z jej art. 2 ust. 2.
– W świetle tego przepisu, wszelkie obowiązki spoczywające na deweloperach w stosunku do nabywców znajdą zastosowanie również do umów mających za przedmiot lokal użytkowy (będący odrębną nieruchomością lokalową i nie służący działalności gospodarczej), o ile umowy te są zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Czytaj dalej >>>
Odbiór lokalu… protokoły… procedury… Lato w pełni, aż chciałoby się usiąść na naszym kancelaryjnym tarasie z filiżanką dobrej kawy – ba! nawet bardzo dobrej, bo podobno serwujemy naszym Klientom bardzo dobrą kawę 🙂 – i oddać się błogiemu relaksowi.
Nic z tego… 🙁
Obiecałam, że będę tu częściej „bywać”, więc słowa dotrzymuję. 🙂
Dziś wracamy do kwestii, która jest dla wszystkich deweloperów niezwykle istotna, czyli procedury odbiorowej i związanej z nią nowości jakie przewidziane są w nowej ustawie deweloperskiej.
Odbiór lokalu według nowej ustawy deweloperskiej
Zacznijmy od szczegółów dotyczących protokołu odbioru, o którym już wspominałam poprzednio.
To właśnie w tym dokumencie nabywca musi wskazać, czy i które wady lokalu/domu jednorodzinnego uważa za istotne oraz czy z powodu ich wystąpienia odmawia dokonania odbioru przedmiotu umowy. Gdy takie oświadczenie złoży, deweloper ma obowiązek oświadczyć czy tę wadę uznaje, czy nie.
Wady istotne – nowe uprawnienia nabywcy – odbiór lokalu
Po pierwsze, nabywca ma prawo odmówić dokonania odbioru. Uprawnienie to przysługuje mu w przypadku, gdy stwierdzi wystąpienie wady istotnej lokalu/domu, a deweloper jej nie uzna.
Czytaj dalej >>>
O nowej ustawie deweloperskiej wiele się mówi w środowisku deweloperów i ich prawników i to niestety niekoniecznie dobrze. Zanim jeszcze została uchwalona, deweloperzy zwracali szczególnie uwagę na jeden z jej najbardziej niekorzystnych zapisów, dotyczący odbioru lokali, wskazując jak wiele „złego” ten nieprzemyślany zapis może spowodować.
Niestety – bez efektu.
Niektórzy z Was liczyli być może jeszcze po cichu, że termin wejścia w życie ustawy zostanie przesunięty, bowiem do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy w tym zakresie. Ja też na to liczyłam.
Niestety – tu też nic nie udało się wskórać.
Dziś mamy 1 lipca 2022 roku (jeszcze 1 lipca, bo kiedy to piszę, jest już prawie 23.00 🙂 ) i to właśnie dziś weszły w życie te niekorzystne dla deweloperów regulacje.
Przed nami wiele zmian, z którymi trzeba się będzie zmierzyć i pewnie sporo wody upłynie w Wiśle zanim doczekamy się stanowiska sądów w zakresie interpretacji i stosowania w praktyce najbardziej kontrowersyjnych przepisów, w tym właśnie dotyczących odbioru lokali.
Jak już wspominałam w ubiegłym roku, gdy informowałam Was o najważniejszych regulacjach nowej ustawy deweloperskiej, ustawa ta przewiduje szczegółowy tryb odbioru lokali, wprowadza prawo nabywcy do odmowy jego odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej oraz umożliwia powierzenie wykonawstwa zastępczego na koszt dewelopera.
Ale po kolei!
Procedura odbioru lokalu – termin i sposób dokonania odbioru
Zgodnie z art. 41 ustawy, który reguluje procedurę odbioru, zawarcie umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, musi być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Czytaj dalej >>>
Czy gmina może żądać od dewelopera sfinansowania w całości budowy lub przebudowy drogi?
Jeszcze do niedawna na to pytanie zapewne większość odpowiedziałaby – tak!
W końcu, mamy art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, który stanowi, że: budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a skoro tak, to koszty z tym związane powinni ponieść inwestorzy.
Wiele miast nagminnie korzysta z tego przepisu i de facto uzależnia wydanie pozwolenia na budowę inwestycji deweloperskiej od podpisania przez dewelopera umowy, na mocy której zobowiązuje się on do wybudowania lub przebudowy drogi publicznej we wskazanym zakresie.
Takie sytuacje mają miejsce także wtedy, gdy budowę drogi przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc także wtedy, gdy gmina – uchwalając plan miejscowy – przyjęła na siebie zobowiązanie, że w przyszłości wybuduje w danym miejscu drogę.
Deweloperzy z dużych miast, zwłaszcza z takich jak Kraków, doskonale też wiedzą, jakie problemy rodzi ustalenie zakresu budowy lub przebudowy drogi i jak trudno jest w sposób wiążący ustalić już na etapie zakupu nieruchomości, że zakres tej inwestycji nie zmieni się, kiedy będą realizowali przedsięwzięcie deweloperskiego.
Wyrok Sądu Apelacyjnego z 8 listopada 2021 r.
W kontekście tych wszystkich problemów chciałam Wam dziś zwrócić uwagę na niedawny wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, który w wyroku z dnia 8 listopada 2021 r., w sprawie wytoczonej przez jednego z krakowskich deweloperów przeciwko Gminie Kraków orzekł, że niedopuszczalne jest przerzucanie na inwestora inwestycji niedrogowej ciężaru kosztów budowy/przebudowy drogi publicznej w zakresie wykraczającym poza to, co spowodowało konieczność zawarcia takiej umowy, czyli co jest wymagane w związku realizacją inwestycji niedrogowej.
Czytaj dalej >>>
Dawno mnie tu nie było, to fakt. Dużo w tym czasie się działo w naszej kancelarii. Ciężko i intensywnie pracowaliśmy, wspierając naszych Klientów w poszukiwaniu gruntów pod nowe inwestycje.
Zbadaliśmy w tym czasie kilkanaście nieruchomości, przygotowaliśmy wiele umów, na podstawie których nasi klienci nabyli własność nowych terenów i będą teraz mogli realizować swoje plany deweloperskie.
Czasem to były bardzo skomplikowane umowy i operacje, bo jak zapewne zauważyliście, coraz trudniej kupić „bezproblemową” działkę.
Ale od rozwiązywania problemów jesteśmy my, dlatego z naszym wsparciem Klientom łatwiej jest podejmować trudne, nie pozbawione ryzyka decyzje.
Tyle autoreklamy 🙂
Skoro już mowa o nowych inwestycjach, to pora wrócić do wątku nowej ustawy deweloperskiej, który w ostatnim czasie poruszałam na blogu.
Jak już zapewne wiecie, ustawa ta stała się faktem i nie ma od niej odwrotu.
Mogę jednak wszystkich uspokoić – jest jeszcze czas na przygotowanie się do tych nowych regulacji, ponieważ ustawa wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od jej ogłoszenia w dzienniku ustaw, czyli będzie obowiązywać od 1 lipca 2022 roku.
Czytaj dalej >>>
